Аренда офиса в Екатеринбурге

Аренда офиса в Екатеринбурге

На рынке Екатеринбурга переизбыток предложений по аренде

В октябре темпы роста цен на офисы вернулись к летним — 7% в месяц. Их динамика, по мнению участников рынка, в ближайшее время не снизится — объем предложения на рынке не растет. В сентябре цены увеличивались не так быстро, покупатели привыкали к новым расценкам, сейчас большинство из них готовы покупать офисы даже по завышенной стоимости.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на начало ноября средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости составила 62 885 руб. По информации УПН, вплоть до июня цены на офисы росли плавно, примерно на 3% в месяц. В июле они резко — на 7,5% — выросли, а в августе прибавили уже 9%. Сентябрь прибавил к стоимости офисных площадей только 2%, но уже в октябре цены набрали прежнюю скорость, и стоимость офисов увеличилась на 6,5%.

По мнению аналитика УПН Гурама Тухашвили, снижение темпов роста цен в сентябре объясняется не увеличением предложения, а негативной реакцией покупателей на длительное и резкое увеличение стоимости офисов. Но уже в октябре потребительский интерес снова вырос и вернул ситуацию в прежнее русло.

Исполнительный директор риэлторской группы “Тим” Евгений Манторов считает, что реальная цена офисов в Екатеринбурге выше, чем озвученные УПН 63 000 руб. “Хорошие офисы раскупают еще на этапе строительства, — рассказывает он. — На рынок выставляются менее ликвидные и, соответственно, более дешевые объекты”. По словам Манторова, люди готовы покупать хорошие объекты по ценам гораздо выше средних. “Еще недавно справедливой стоимостью офиса считалась сумма, которая оправдывалась за 5-6 лет аренды. Сейчас люди покупают офисы, соглашаясь на их окупаемость в 7-8 лет, потому что других вариантов нет, а развиваться надо уже сейчас”, — резюмирует эксперт.

В КБ “Ярмарка” тоже отмечают ограниченный выбор предложения и его тенденцию к уменьшению. “Общий объем предложения на рынке офисной недвижимости за 10 месяцев сократился на 29%, а в центре — на все 40%”, — приводит цифры аналитик КБ “Ярмарка” Лилия Файзуллина. Она отмечает, что на четверть снизилось и предложение жилых объектов под офисы.

Неудовлетворенный спрос на рынке купли-продажи офисов толкает цены вверх. По данным КБ “Ярмарка”, цены на офисные помещения выросли с 43 500 руб. за 1 кв. м в начале января до 62 600 руб. в начале ноября, т. е. на 44%. А жилые объекты, предназначенные для перепрофилирования под офисы, еще в начале года можно было купить по 37 400 руб. за 1 кв. м, сейчас их не найдешь дешевле 59 500 руб., рост составил 59%.

“Цены на офисы растут, так как дорожает недвижимость и все большее количество собственников предпочитают не продавать помещения, а сдавать их в аренду”, — объясняет Файзуллина. По ее данным, количество арендных предложений увеличилось с начала года в среднем на 53%, в центральных районах — на 77%. Повышение же арендных ставок с января по ноябрь, по данным УПН, составило всего 10-15%.

Гурам Тухашвили сообщил, что УПН сейчас разрабатывает новую классификацию офисов, которая будет готова к концу ноября. По предварительным данным, к офисам класса А будут относиться только офисы в первой очереди “Центра международной торговли — Екатеринбург” (ЦМТЕ), у которого единый собственник, говорит он. Такой подход совпадает с новой московской классификацией, принятой в начале ноября. Что касается второй очереди ЦМТЕ, то аналитики не спешат присваивать ему класс. По словам Тухашвили, дело не в том, что часть офисов во второй очереди уже распродана разным компаниям, а в том, что комплекс еще не сдан в эксплуатацию. “Нужно будет посмотреть на работу управляющей компании хотя бы полгода-год, после чего можно говорить о классе объекта”, — аргументирует аналитик. В УК “Уралавстроинвест” (управляет первой очередью ЦМТЕ) не видят препятствий к тому, чтобы класс А был присвоен зданию, у которого несколько собственников. “Если у комплекса профессиональная единая управляющая компания, проблем не будет”, — уверена начальник отдела инвестиций УК “Уралавстроинвест” Елена Красовская.

В Jones Lang LaSalle (JLL) настаивают на присутствии у офисного здания класса А единственного собственника вне зависимости от того, располагается оно в Москве или в Екатеринбурге. Это общий подход к рынку. Однако компания признает, что сейчас в Екатеринбурге критерии московской классификации в полной мере принимать нельзя.

JLL стала эксклюзивным агентом по сдаче в аренду площадей строящегося торгово-развлекательного и офисного комплекса “Седьмое небо” (девелопером выступила местная компания “Тэн”). По словам консультанта отдела торговых площадей JLL Павла Тигера, офисные помещения будут занимать два верхних этажа семиэтажного здания. “На двух подземных этажах расположится подземная парковка на 450 машино-мест, на цокольном этаже — супермаркет и магазины сопутствующих товаров, на 1-2-м этажах — торговые галереи, на 3-4-м — фудкорт и кинотеатр, на 5-м или 6-м — фитнес-центр, — рассказывает Тигер. — Будет это продажа или аренда, сейчас трудно сказать, но мы, конечно, нацелены на полномасштабную аренду”. Он уточнил, что JLL займется торговыми площадями, офисной недвижимостью девелопер будет распоряжаться сам.

Проекты в сфере офисной недвижимости презентовали Уральская горно-металлургическая компания (бизнес-комплекс из четырех небоскребов “Екатеринбург-Сити” и две башни “Стражи Урала”), “Атомстройкомплекс” (деловой центр “Центральный”), “Металлайн” (деловой центр “На Кафедральной площади”), “Наш дом” (бизнес-центр “Палладиум”), “МАН” (бизнесМАНцентр). Намечено строительство “Итальянского квартала” с включенными в него офисными помещениями класса А. Однако, несмотря на прогнозируемое увеличение объема предложения, Тухашвили сомневается, что оно будет способно полностью удовлетворить спрос. “Даже введение 1 млн кв. м офисных площадей вряд ли зафиксирует цены продаж, не говоря уже о том, чтобы обвалить рынок. Екатеринбург очень динамично развивается”, — уверен он.