Коттеджные поселки

Коттеджные поселки

Особенностью рынка коттеджных поселков можно назвать то, что некоторые объекты исчезают из списка выставленных на продажу, а затем появляются в них вновь; бывает, что хозяева позиционируют свои детища как поселки, где намечено реализовывать участки без подряда, а затем меняют <сценарий> и предлагают потенциальным покупателям здесь же загородное малоэтажное жилье на несколько семей.

Умный учится на чужих ошибках, а глупый - на собственных. Эта непреложная истина на загородном рынке не работает. Сколько бы ни говорили, что реализовывать землю без подряда не выгодно и более значительную прибыль можно получить только с готовых домов, случаев, когда хозяева наделов идут по пути наименьшего сопротивления и выставляют на продажу <голые> участки, не становится меньше. В то же время и потенциальные покупатели, наученные горьким опытом, что поселок с землей без подряда сулит жизнь на стройке долгие годы, все равно пытаются экономить и отдают предпочтение пустому наделу. Так порой необъяснимо ведет себя загородный рынок недвижимости, как, впрочем, и его потенциальные потребители.

Все семь лет, как только в Подмосковье начал активно функционировать рынок коттеджных поселков, наблюдается его активный рост. Предложений становится все больше, и спектр их весьма широк: от микротерриторий на шесть домов до мини-городов на 800 коттеджей. Цены стабильно тянутся вверх, и где находится тот верхний предел, никто не знает. Для примера, постройки в коттеджном поселке <Гринфилд>, что на Новой Риге, выставили на рынок с начальной ценой от 500 тыс. долл. за особняк, а сегодня их стоимость превышает 1,5 млн долл. Похожая ситуация и с поселком <Грин Хилл>, расположенным там же. Продажи в нем начались весной текущего года. Тогда минимальная стоимость коттеджа составляла 600 тыс. долл., сегодня - 1,2 млн долл. И снижения цен не предвидится. Девелоперы и аналитики ничего необычного в такой ситуации не видят. Загородный рынок ведет себя так же, как и экономика страны в целом. Высокие цены на нефть и соответствующие доходы определенной части населения определяют ситуацию на рынке недвижимости: многие люди предпочитают сохранять и приумножать капиталы, приобретая жилье.

Приведенные примеры говорят о тенденции загородного рынка, его росте, но из сказанного не следует, что таковы общие показатели. <Гринфилд> и <Грин Хилл>, расположенные на Новорижском шоссе, в 30?километровой зоне от МКАД, - это особая статья. Поселки с аналогичными характеристиками наиболее популярны у потенциального покупателя, и спрос на дома здесь всегда выше, чем на жилье по остальным направлениям. Если же говорить о какой?то средней цифре, то за прошедшие месяцы текущего года объекты загородной недвижимости подорожали более чем на 20 %. По итогам 2005 года их стоимость возросла где?то на 27-28 %. Так что есть шанс, что называется, догнать и перегнать.

Вот уже второй год подряд аналитики утверждают, что рынку не хватает жилья экономкласса. Спрос в названном сегменте удовлетворен лишь на 20 %. Несмотря на то что соответствующие предложения есть практически по всем направлениям, все равно таких объектов явно недостаточно. Причем экономкласс 2006 года это 180-200 тыс. долл. за дом. А потребитель нуждается в еще более дешевом жилье - меньше 150 тыс. долл. за коттедж. Но возможно ли такое? Одни утверждают, что да. Главное, чтобы дом был небольшим (120-150 кв. м), возведенным из современных строительных материалов, а размер участка не превышал 10-12 соток. Другие утверждают, что подобное нереально. И тем не менее в прошлом году в поселке <Аистово> на Можайском водохранилище (110 км от МКАД) жилье предлагали по еще меньшей цене. Там начинали продавать коттеджи менее чем за 100 тыс. долл. К тому же места на водохранилище потрясающие: вода, лес, чистая экология. Дома в <Аистове> довольно быстро реализовали, и девелоперам пришлось выкупить еще один участок земли у воды - для сооружения нового поселка <Маяк>. По данным агентства Gold Realty, официального представителя застройщиков этого объекта, сейчас коттеджи в <Маяке> стоят от 158 тыс. долл. и пользуются стабильным спросом у покупателей.

По количеству предложений на рынке загородной недвижимости бесспорно лидируют объекты бизнес-класса (более 50 %). Стоимость жилья в этом сегменте варьируется от 300 тыс. до 1,2 млн долл. Столь огромный разброс объясняется несколькими факторами: имеет значение место расположения дома (на Новой Риге коттеджи дороже, на Симферопольском шоссе дешевле), его размер и материал, из которого он выполнен. Среди застройщиков таких поселков самая высокая конкуренция. А значит, у потенциального покупателя есть шанс найти оптимальный вариант.

Спрос на объекты элитной загородной недвижимости, а к этой категории относят дома класса люкс, составляет чуть больше 20 % от общего числа предложений. В основном эти поселки сконцентрированы на Рублево?Успенском шоссе (в 15?километровой зоне от МКАД), есть они и на Новорижском направлении, а также на Калужском. Начальная стоимость особняков в них давно перевалила за 1 млн долл. Поселки, возводимые последние два-три года, отличает особая изысканность архитектурных стилей. Непременными условиями также являются обширный участок и большой дом. Если раньше в категории люкс в основном создавали камерные поселки на 10-15 коттеджей, то сегодня количество особняков может варьироваться в пределах 150. Плюс к этому в недавно появившихся на рынке поселках люкс должна быть приличная по размерам рекреационная зона, включающая в себя парк, озеро или небольшую речку, желательно с местами для отдыха, а лучше пляжем. Один из знаковых и интересных объектов в названной категории - <Бельгийская деревня>. Ее еще называют маленькой северной Фландрией на Русской равнине, поскольку все дома поселка стилизованы под голландскую средневековую архитектуру. <Бельгийская деревня> очень популярна у потенциальных покупателей. В продаже осталось довольно мало коттеджей. Минимальная цена особняка - от 2 млн долл.

По-прежнему самым популярным направлением как у девелоперов, так и у покупателей остается Новорижское. Здесь возводят большинство коттеджных поселков Подмосковья, да к тому же еще остается земля под новые объекты. Именно на Новой Риге появился первый в регионе мегапоселок <Княжье озеро> на более чем 700 домов. Порядка 200 из них заселены, еще столько же находятся в стадии внутренней отделки, все остальные на разных этапах строительства. Тут уже активно функционирует инфраструктура: открыты школа, ресторан, химчистка. Довольно часто проходят различные праздники, отчет о которых можно прочитать в собственной газете <Княжьего озера>. По прогнозам экспертов рынка, проблем с реализацией коттеджей здесь не возникнет. Покупателей особенно привлекает то, что жилье тут строят быстро и качественно. Не будет проблем и с реализацией домов в поселках <Величъ> и <Опушкино>, также находящихся на Новорижском шоссе, но чуть дальше от МКАД (38 км). В первом практически все здания готовы встретить новоселов, уже работает спортивно-развлекательный центр с бассейном, SPA, боулингом, гостиницей. <Опушкино> еще только возводят, и поэтому выбор домов неограничен.

В последнее время все больший интерес у потенциальных покупателей вызывают застройки, расположенные по Дмитровскому шоссе. Народ потянулся к водохранилищам и горнолыжным трассам. Сегодня здесь порядка 30 застраиваемых поселков. Несмотря на то что трассу позиционируют как <водную>, подобные объекты возведены везде. Кстати говоря, именно на Дмитровке есть поселки класса люкс, расположенные в 25?километровой зоне от МКАД. Их не позиционируют как недвижимость для постоянного проживания, скорее это так называемый второй загородный дом, где можно хорошо провести время и активно отдохнуть: летом покататься по водохранилищам на яхте, а зимой провести разведку горнолыжных склонов. В районе Дмитровки много не только водохранилищ и горнолыжных трасс, но и лесных угодий, рядом с которыми также активно идет строительство. Люди, живущие за городом довольно давно, считают оптимальным вариантом приобретение жилья для достойного времяпрепровождения именно в коттеджных поселках, находящихся в небольшом отдалении от курортных мест, будь то водные или горнолыжные территории. К тому же и цена на недвижимость там несколько ниже, чем стоимость особняка у горнолыжного склона или большой воды. Среди наиболее интересных и перспективных - <Новые горки> и <Альпийская долина>.

Калужское и Пятницкое шоссе также входят в число популярных мест для загородного проживания. Только за последние несколько месяцев на Калужском направлении появилось сразу несколько интересных предложений. Все они находятся в 15?километровой зоне от МКАД. Либо это потрясающие места, где земля выставлена без подряда, либо таунхаусы, сооруженные в непосредственной близости от трассы. К сожалению, на Пятницком шоссе новые поселки давно не появлялись, исключение составляют коттеджи рядом с Истринским водохранилищем. И держится это направление в числе <призеров> во многом благодаря вторичке. Интересных предложений на первичке мало. Среди них - особняки в коттеджном поселке <Благовещенка>, расположенном на лесной поляне.

Юг Подмосковья изначально не жаловали застройщики. Причин этому много. Возможно, такое положение дел вызвано тем, что большинство потенциальных покупателей выбирают место для загородного жилья в непосредственной близости от района обитания в Москве. А на юге (и тем более на востоке) столицы процент обеспеченных граждан невелик. Однако за последний год особый всплеск активности отмечен в направлении Симферопольского шоссе, точнее, за 50-м км от МКАД. Кто бы мог подумать, но там остались настоящие заповедные места. <Лесной Ручей> возводят на опушке соснового бора, рядом с лесным озером. Потрясающее место выбрано и для поселка <Панино>.

На сегодняшний день рынок строительства коттеджных поселков в Подмосковье - один из самых привлекательных для инвесторов и девелоперов. С каждым годом появляется все больше объектов, которые в зависимости от класса могут обеспечить доходность от 30-60 %. Бывают и очень удачные проекты, приносящие прибыль до 100 %.

Среди новых тенденций загородного рынка - освоение крупных земельных массивов с разработкой масштабных концепций. Этаких мини-городов, возведенных среди нетронутых лесных просторов, с полным набором необходимых услуг: детскими садами, школами, магазинами, спортивно-досуговыми центрами.