Составление договора аренды

Составление договора аренды

Известно, что, сдавая и снимая квартиру, вполне можно обойтись без каких-либо официальных бумажек. Однако, и профессиональные риэлтеры, и "бывалые" - те, кто когда-либо сдавал и снимал жилье - настоятельно рекомендуют составлять договор. Этот документ не сможет защитить от непорядочных людей, зато поможет правой стороне выиграть судебное разбирательство в случае серьезных разногласий. Причин для трений может быть сколько угодно. Поэтому при составлении договора лучше учесть максимум деталей.

Общие требования

Если участники сделки нашли друг друга через агентство, то и договор им поможет составить специалист. В том случае, если они решили обойтись без посредников, им необходимо знать, что должен содержать в себе этот документ.

Договор, который заключается между собственником и квартиросъемщиком, будет называться "договором найма", если обе стороны являются физическими лицами. Если хотя бы одно из лиц, участвующих в сделке, юридическое, соглашение именуется "договором аренды". Существует еще "договор поднайма", который заключается, если квартира не находится в собственности наймодателя.

Договор найма или поднайма заключается в простой письменной форме и не требует регистрации. Заключая договор найма, заверять его у нотариуса не требуется. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. В случае, если речь идет о договоре аренды, то есть одна или обе стороны юридические, - регистрация обязательна. Необходима она и в том случае, когда договор аренды заключается более чем на год. При заключении договора обязательно должны присутствовать документы о праве собственности на квартиру (или ордер).

Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата - фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте). Кстати, сейчас очень многие заключают рублевый договор, так как рубль достаточно стабилен.

В договоре необходимо также указать предметы, за которые берется залог - ремонт, мебель, неоплата аренды, разговоры по междугородней связи, досрочное расторжение аренды. Нужно прописать и условия возврата залога, чтобы избежать лишних разногласий по окончании срока аренды. При этом желательно провести опись имущества, находящегося в квартире, оценить исправность мебели и техники.

Согласно ГК РФ, в договоре найма жилого помещения (при сдаче жилья физическим лицам), должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в этом жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае вселение этих граждан будет возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и с соблюдением нормы жилой площади на одного человека (п.2 ст.677 ГК РФ).

Несмотря на необязательность других условий договора аренды или найма, их указание в тексте поможет снять возможные спорные вопросы в будущем. Целесообразно указать срок аренды или найма, порядок внесения арендной платы и срок, в течение которого она не может быть изменена. Стоит также обратить внимание на сроки и условия заезда жильцов и освобождения ими квартиры, условия, время и периодичность посещения квартиры хозяином и наличие у него дополнительных ключей.

Сроки договора

Сроки договора могут быть от 1 месяца и выше (если это не доверительное управление, которое предусматривает заключение договора не менее, чем на год). При заключении договора аренды жилого помещения (с юридическим лицом), стороны договора вправе по своему усмотрению определять срок договора. Если же в договоре аренды срок не будет определен, то он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Как расторгнуть договор

В случае досрочного расторжения договора лучше искать приемлемое решение для обеих сторон. Согласно Гражданскому кодексу, наниматель находится в гораздо более выгодной ситуации, чем наймодатель. Для последнего по тому же ГК РФ существует всего несколько возможных причин для расторжения договора, причем только через суд: шестимесячная неоплата аренды, несоблюдение условий проживания, использование квартиры не по назначению, порча имущества.

По инициативе нанимателя, с согласия других граждан, проживающих с ним, договор найма может быть расторгнут в любое время, но при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Хотя обычно люди договариваются и прописывают в договоре меньший срок - месяц или два.

Помимо этого, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе любой стороны договора, если помещение стало непригодным для постоянного проживания.

Если квартирантов досрочно пытаются выселить без объяснения причин, они имеют полное право не подчиниться и жить в этой квартире до окончания срока, указанного в договоре. Другой вопрос, готовы ли они терпеть неадекватное поведение хозяев и нести издержки, связанные с судебным разбирательством. Но по статистике, каждое второе подобное дело в суде выигрывает арендатор.

Несколько дополнительных советов

Квартирные аферисты могут выступать как в качестве хозяев, так и в качестве арендаторов. Чтобы не попасть впросак, лучше соблюсти простейшие меры предосторожности.

Чтобы удостовериться в благонадежности арендодателей, первым делом необходимо ознакомиться с их личными документами. Имеется в виду паспорт с фотографией и пропиской. Хорошо бы проверить подлинность правоустанавливающих документов: договор купли-продажи на снимаемую квартиру, свидетельство о приватизации и т.д. Можно потребовать разрешение прописанных в квартире совершеннолетних граждан на сдачу в наем данной жилплощади (вряд ли у аферистов в наличии будет такая бумага).

"Если все-таки есть сомнения, - советует начальник отдела аренды инвестиционно-риэлтерской компании "Пересвет-Инвест" Юрий Гладких, - можно посмотреть документы по оплате коммунальных услуг, в которых указан весь состав граждан, прописанных в квартире. Еще один хороший способ проверки: можно попросить хозяина познакомить вас с соседями. Если перед вами аферист, то он, скорее всего, скажет, что у него со всеми соседями плохие отношения".

Сами хозяева для обеспечения своей безопасности могут проверить подлинность паспорта наймодателя, а также наличие у него регистрации в Москве или Московской области. Не лишним будет попросить список контактов: рабочие номера телефонов, номера телефонов родственников.

Главное - не стесняться задавать как можно больше вопросов, чтобы маленькие сомнения не превратились потом в большие проблемы.