Элитная недвижимость в Москве

Элитная недвижимость в Москве

На текущий период ситуация на рынке элитных новостроек города Москвы обусловлена тремя тенденциями: время государственных барьеров, биржевой азарт продавцов, приход на рынок большого числа инвесторов.

Все три тенденции тесно взаимосвязаны и активно влияют друг на друга. Влияние государства и принятие федерального закона № 214 повлекли за собой сложности, связанные с оформлением земельных участков и оформлением продаж квартир. Например, за 2005 год с 1 апреля по 31 декабря согласно ФЗ 214 по Москве и Московской области было заключено всего порядка трех контрактов. Плюс к этому была принята солидарная ответственность банков, вследствие чего стали возникать проблемы с финансированием проектов, на которые параллельно стали налагаться штрафы и санкции. Завершающей точкой стали сложности с подключением новостроек к московским коммуникациям при одновременном росте стоимости самого подключения.

Эти факторы оказали резкое влияние на повышение цен. Только за II квартал 2006 года рост цен на элитную недвижимость составил порядка 22% (а это не менее 7% в месяц). Одновременно с середины мая начал падать спрос на квартиры, но при этом и предложение уменьшилось на треть по сравнению с I-м кварталом. В итоге спрос по-прежнему превышает предложение.

"Ввиду нестабильности общей ситуации и отсутствия эластичности рынка застройщики перестали активно выставлять на продажу весь объем имеющихся квартир, - комментирует ситуацию Кайдо Каарма, директор Департамента элитной недвижимости компании "Миэль". - По сути дела, речь уже идет не о рыночных торгах, а о бирже недвижимости, на которую элитные квартиры выбрасываются лотами. Теперь уже не участники рынка, а действительно игроки выставляют лоты - квартиры на торги, продают их, смотрят друг на друга, видят, что по установленной цене квартиры уходят и выставляют следующий лот по более высокой стоимости. Цены растут". Выходит "заговор" девелоперов о повышении цен на недвижимость, который определяется простой совокупностью факторов:

- замораживанием ряда проектов под влиянием неадекватных норм и требований со стороны правительства Москвы, а также налагаемыми штрафными санкциями;

- увеличение затрат при выводе проекта на стройплощадку, повышение цен на строительные материалы, подключение к городским коммуникациям;

- несовершенством законодательства;

- трудоемкой процедурой получения разрешительных документов, на "согласование", которых уходит до 7 - 8% от общего бюджета проекта.

В свою очередь, рост цен привел к росту количества инвесторов приходящих на рынок элитной недвижимости. Если раньше доля инвесторов составляла 10-15% от общего числа покупателей, то сегодня она достигла порядка 30%. В связи с тем, что вкладывать в элитную недвижимость сейчас стало особенно выгодно, приход инвесторов дополнительно разогрел рынок.

Статистика:

Оценивая емкость рынка в этом году, можно сказать, что из 238 объектов в ЦАО "по-настоящему" элитными являются всего 22 объекта. Объем этих предложений в денежном эквиваленте составляет примерно 496 миллионов долларов.

Надо отметить, что еще в марте 2006 года элитные квартиры продавались в 33 домах. Таким образом, предложение по сравнению с I кварталом сократилось фактически на треть.

Самое большое число новостроек расположено в Хамовниках - 9 объектов, на пяти из них велись продажи: на Якиманке - 7 объектов, продажи велись лишь на одном из них; на Арбате - 5 новостроек, из них продажи велись на четырех. В Пресненском районе квартиры продавались на всех 4-х объектах; в Тверском - 4 площадки, продажи велись только по одному адресу. В Замоскворечье находится 3 объекта, продажи велись по двум адресам. В Басманном, Покровском-Стрешневе и Красносельском районах - 1 площадка.

Самые дорогие элитные новостройки расположены в Хамовниках, средняя удельная цена предложения $15500 - 16000 кв.м. Наиболее низкие цены в Замоскворечье: средняя удельная цена - в районе $7000 кв. м.

Все исследуемые элитные новостройки были разделены на 4 размерные группы в зависимости от числа квартир, количества этажей и площади здания (присвоенные названия групп объектов по размеру условны): Р1 - 3-23 квартиры - "клубный дом" (3-10 этажей, 400-5700 кв. м), Р2 - 24-35 квартир - малоквартирный дом (4-14 этажей, 3200-8300 кв. м), Р3 - 36-71 квартиры - среднеквартирный дом (3-16 этажей, 4700-14700 кв. м), Р4 - более 72 квартир - многоквартирный дом (2-20 этажей, 9000-24300 кв. м).

Прогнозы:

Количество перспективных элитных объектов, планируемых к вводу в 2006-2010 г.

Кайдо Каарма: "В ближайшее время на рынке могут появиться новые предложения, но они не смогут насытить рынок. Одновременно с этим застройщиками начинает осваиваться ряд интересных крупных площадок, например, в районе Хамовников. Потенциально эти новые проекты выйдут на рынок в 2007 - в начале 2008 года. Это будут крупные объекты на территориях, ранее занятых промышленными предприятиями. Мои личные ожидания связаны именно с этими проектами, которые смогут насытить рынок и тем самым остановить рост цен, так как они обеспечат здоровую рыночно-конкурентную среду. Однако, до середины 2007 года динамика роста цен на элитную недвижимость сохранится, и будет удерживаться на уровне выше среднего, а это более 25% годовых". Косвенно прогнозы директора Департамента элитной недвижимости компании "Миэль" подтверждаются следующим сравнением: если объем сегодняшних предложений в денежном эквиваленте составляет 496 миллионов долларов, то, например, реализация всего лишь одного элитного комплекса "Фьюжн Парк" на Малой Трубецкой в Хамовниках сопоставима по объему со всем текущим предложением. Очевидно, что появление еще 3-4 проектов будет вполне способно насытить рынок.

Покупать сейчас или потом?

Так что же делать в этой ситуации человеку, который решил приобрести элитную недвижимость - покупать сейчас или подождать и купить потом? "Многое зависит от притязания и желаний клиента, - продолжает тему Кайдо Каарма. - Если человек хочет квартиру в уникальном месте, в малоквартирном доме клубной системы, то, несомненно, покупку нужно делать сейчас. Иначе просто не угнаться за ценой. Подобных площадок осталось в Москве мало, и этот дефицит будет только расти".

Другая ситуация: человек рассматривает для себя просто район, в котором он хотел бы жить, его интересует прежде всего местоположение дома и его качественные характеристики, при этом не обязательно он должен быть малоквартирный. В этом случае у него появится выбор предложения, но этот выбор наступит лишь в 2008 году. Реально же пользоваться своей недвижимостью покупатель сможет только после 2010 года, потому что проекты элитных комплексов масштабные и для их реализации необходимо не 2-3 года, а 4-5 лет.
элитная недвижимость в Москве (второй вариант)

"Элитке" поставили новый диагноз - летаргический сон

Заденет ли элитные квартиры кризис на столичном рынке жилья? Сегодня этим вопросом задается большинство экспертов: в том, что цены в сегменте бизнес-класса "застыли", уже никто не сомневается, а дешевым квартирам и вовсе предрекают падение стоимости. Что в этих условиях стоит ждать от рынка наиболее престижной недвижимости? Создается впечатление, что рынок элитного жилья пребывает в состоянии летаргического сна.

Цены на рынке недвижимости достигают $20-22 тыс. за 1 кв. м

Предложение действительно хороших и ликвидных квартир стремится к нулю, новые объекты на рынок практически не выходят, а покупатели все внимательнее присматриваются к рынку дорогого загородного жилья, считая его вполне адекватной заменой псевдоэлитным квартирам невысокого качества.

Пытаясь придумать наиболее точную характеристику положению дел, которое сложилось в последнее время на рынке элитного жилья в столице, все чаще вспоминаешь о медицинском термине "летаргический сон". Нет, рынок отнюдь не умирает. Но он явно переживает не лучшие времена. Попробуем пояснить, почему мы пришли к такому не совсем стандартному выводу.

Начнем с того, что само понятие элитности буквально на глазах теряет свой престиж и значимость. Что только не называют сегодня элитным домом! Бог с ним, с расположением - рынок уже давно требовал нового района под застройку престижным жильем: на Остоженке удастся втиснуть еще пару-тройку домов, и квартал можно закрывать на шлагбаум.

В претендентах на право называться новой мессией недолго походили и Плющиха с Патриаршими прудами. Сегодня у девелоперов появился новый любимчик - Хамовники. Сразу выскажем свое мнение: почему бы и нет? Хотя более подходящим под звание нового элитного района виделось Замоскворечье, но раз земля есть в Хамовниках - пусть будут они. Хотя название не совсем приятное и ласкающее слух, но это уже дело вкуса. И стоит денег, которые предстоит вложить строителям и риэлторам в раскрутку этого района.

Клуб закрыт

Гораздо большее удивление вызывает желание вдолбить в голову покупателям, что элитными в столице могут считаться многоквартирные дома. Подобный подход вызывает как минимум удивление и сомнения в умении вести честную игру на рынке. Москва - отнюдь не Америка, своих Трампов с его небоскребами у нас пока нет, и высотные здания никогда не причислялись к разряду элитных.

Поэтому, когда видишь поднимающуюся волну комментариев специалистов, которые заявляют о появлении на рынке новой тенденции: "интерес покупателей к клубным домам снижается, поскольку, дескать, им стали больше нравиться "муравейники", - начинаешь испытывать чувство жалости к приобретателям квартир там. Думаю, года через два им станет немного стыдно признаваться в том, что они живут в этих домах, поскольку те уже не будут считаться элитными.

Мода на невысокие малоквартирные дома в Москве вечна. А вот псевдоэлитные высотки - это скорее дань реалиям сегодняшнего дня, когда девелоперы стараются извлечь максимум прибыли из немногочисленных имеющихся в наличии земельных участков, где можно построить мало-мальски приличный объект. Они выжимают из него максимум квадратных метров на продажу, мало беспокоясь о будущем своих творений и о том, какой статус получат эти дома через определенный промежуток времени. Главное - сдать все по максимальным ценам.

Рынок перешел в виртуальную реальность

Кстати говоря, и ценовая политика застройщиков на рынке элитной недвижимости вызывает в последнее время все больше едких ухмылок даже у непосвященных людей. По сути мы имеем сегодня "виртуальный" рынок наиболее престижного и дорогого жилья в столице. Риэлторы "виртуально" торгуют квартирами в несуществующих домах на несуществующем "Золотом острове", который еще непонятно когда и чем станет, по $30 тыс. за 1 кв. м. При обсуждении практически любого проекта, который выйдет на рынок в 2007-м, а скорее всего - в 2008 году, называются цены никак не меньше $20 тыс. за 1 кв. м.

В комментариях специалистов то и дело мелькают фразы о том, что проект, расположенный бог знает где, к примеру, в районе Шмитовского проезда, будет выставлен на продажу уже в ближайшие месяцы по цене не менее $18 тыс. за 1 кв. м. Иначе как нагнетанием страстей и созданием искусственного ажиотажа это не назовешь. Ведь риэлторам прекрасно известно, что сегодня реальная продажная стоимость лучших объектов на рынке первичного элитного жилья не превышает $15 тыс. за 1 кв. м.

Причем это цены, повторимся, реальных продаж, и они находились на том же уровне еще год назад. Поскольку дороже самые богатые люди нашей страны готовы платить только за по-настоящему эксклюзивные объекты, к числу которых сегодня с чистой совестью можно причислить лишь старинные особняки. Все остальное - от лукавого.

Хотя и не без исключений, цены на рынке действительно достигают $20-22 тыс. за 1 кв. м, но исключительно в тех случаях, когда речь заходит об объектах вторичного рынка: обжитых и официально признанных элитными домах и квартирах, где сделан высококачественный ремонт с привлечением известных дизайнеров. Они стоят этих денег. Правда, как отмечают риэлторы, и своего покупателя им придется искать достаточно долго, как минимум полгода. А когда таковой найдется, то все же попросит опустить цену, и продавец на эти условия согласится.

Америка нам вновь поможет

Так что не все просто и ясно на московском рынке элитного жилья. Предложений квартир в новостройках действительно мало. Можно, конечно, в очередной раз вспомнить пресловутый закон N 214-ФЗ, но при этом следует отметить, что предложений мало еще и потому, что действительно элитные дома в столице строить разучились.

И расположение, и цена, и даже явно излишний метраж квартир, которым грешит в последнее время большинство застройщиков - все это приводит к тому, что при существующем дефиците престижных квартир далеко не все объекты нравятся покупателям и продаются в соответствии со сроками, указанными в первоначальных бизнес-планах.

Поэтому и глядят все чаще клиенты риэлторских компаний в сторону рынка загородного жилья, на котором приблизительно за те же деньги (основная масса заявок на покупку элитного жилья в столице находится в пределах от $1,5 млн до $2,5 млн) реально купить соответствующий этой сумме объект.

В итоге получается, что если ранее клиенты действовали по формуле "основная квартира - в Москве, второй дом - в Подмосковье", то теперь их предпочтения кардинальным образом изменились: главный дом - в Подмосковье, а вспомогательная квартира - в городе. Если следовать ей, можно и не особенно озабочиваться поисками настоящего элитного жилья, а приобрести квартиру в одном из новомодных "муравейников".

И если ситуация продолжит развиваться подобным образом, то вскоре мы придем не к английскому варианту концентрации наиболее богатых людей в историческом центре города, в полузакрытых для посторонних кварталах, а к американскому варианту, предполагающему создание элитных поселений за чертой города.

1. С чем связано падение объемов предложения элитной недвижимости в Москве?

2. Адекватна ли, на ваш взгляд, существующая ныне стоимость элитных квартир?

3. Считается, что в центре Москвы из-за высокой стоимости земли могут возводиться только элитные дома. Так ли это на самом деле?

4. Все ли объекты из тех, которые сегодня относят к элитным, сохранят этот статус и в будущем?

5. Остоженка практически полностью застроена, какой из районов будут раскручивать как элитный следующим?

6. Может ли стать альтернативой городскому элитному жилью загородный дом?

Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome

1. Уменьшение числа предложений на рынке элитной недвижимости обусловлено прежде всего влиянием 214-го закона. После его вступления в силу некоторые проекты были заморожены, а от других девелоперы просто отказались. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия закона, уже распродан. В целом, по нашим оценкам, снижение объема предложения в первом полугодии 2006 года составило около 25% в сравнении с первой половиной 2005 года.

2. На мой взгляд, понятие адекватности на рынке элитного жилья весьма условно. Элитные квартиры - эксклюзивный продукт, их стоимость мало подвержена общей рыночной конъюнктуре. Таким образом, цена 1 кв. м жилья класса de luxe может быть сколь угодно высокой и при этом адекватной.

3. Каждый земельный участок, в том числе и в Центральном округе, имеет свое назначение. Таким образом, если градостроительный план не предусматривает жилого строительства на определенном участке, сделать это будет невозможно.

4. Скорее всего существующие объекты останутся в элитной категории и в будущем, хотя бы из-за местоположения дома. Вообще термин "элитное жилье" подразумевает не только указанный фактор, но и качество строительства. Те из современных объектов, что сейчас полностью отвечают требованиям, предъявляемым к элитному жилью, сохранят свой статус и в будущем.

5. Одним из наиболее перспективных районов с точки зрения элитного строительства являются Хамовники. В настоящий момент здесь реализуется ряд крупных проектов. В их числе - жилой комплекс на Саввинской набережной, несколько клубных домов и жилой комплекс на Малой Трубецкой ул., вл. 1. К числу перспективных для элитной застройки районов также относится Замоскворечье, где все располагает к комфортному проживанию.

6. Загородный дом является неотъемлемой частью образа жизни состоятельных людей, в то время как городская квартира представляет собой не альтернативу, а необходимое дополнение загородного дома. Владельцы загородных особняков используют городскую резиденцию для представительских целей или в качестве своеобразного "перевалочного пункта" - например, чтобы переночевать в ней, если на следующий день предстоит ранняя встреча.

Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт"

1. Снижение количества предложений на рынке элитной недвижимости связано с несколькими важными факторами: без полного комплекта документов застройщики не могут начать продажи по закону, испытывают трудности с получением финансирования в банке. Увеличение сроков строительства напрямую сокращает количество новых предложений на рынке недвижимости. Внесение поправок в закон N 214-ФЗ не изменило ситуацию. Ожидаемые девелоперами поправки не были утверждены, а те, что все-таки приняты, не работают на должном уровне.

2. Вопрос адекватности существующей цены на элитное жилье в столице субъективный. Цена отвечает требованиям рынка. Москву уже нельзя рассматривать исключительно как локальный рынок, на котором недвижимость существует только для москвичей. Москва стала деловой столицей, и иметь квартиру в центре города теперь престижно и доходно. Многие иностранцы, работающие в Москве, готовы приобретать столичное жилье. То же касается инвесторов из регионов. Кроме престижности столичная недвижимость приносит им инвестиционную выгоду и является одним из основных финансовых инструментов, широко применяемых в России.

3. В центре столицы возможно строить только элитное жилье. Это объясняется высокой стоимостью земли и сокращением мест под застройку. Нехватка площадок в центре привела к появлению новой тенденции - укрупнению строительных проектов. На смену клубным домам пришли многоэтажные жилые комплексы. По своим критериям они ни в чем не уступают клубным домам и полностью соответствуют классу элитного жилья. Различие только в количестве квартир. Возведение такого жилья продиктовано экономической и практической целесообразностью.

4. Промышленный прогресс, появление новых строительных технологий и материалов влекут за собой не только развитие, но и устаревание ранее построенных проектов. Любая недвижимость, вне зависимости от класса, со временем теряет в уровне соответствия стандартам нового времени.

5. В гонке первенства престижности районов Центрального административного округа лидерство сохраняет Остоженка. Но площадок под строительство здесь остается немного. Все чаще в упоминаниях аналитиков на первый план выходят другие районы ЦАО - Плющиха, Замоскворечье, Арбат и Хамовники. Последний имеет наибольшее количество шансов стать преемником Остоженки. На сегодняшний день в Хамовниках заявлено наибольшее количество новых проектов. Сразу несколько крупных девелоперов столичного рынка приняли решение о строительстве в этом районе.

Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty

1. Причиной небольшого объема предложений стал закон N 214-ФЗ. Он задержал с выходом на площадки многие объекты. Но положение нормализуется, уже осенью начались (или возобновились после летней паузы) продажи по пяти адресам, и, думаю, к концу года этот список пополнится.

2. Ответ скорее "нет", но ответить так однозначно было бы неправильно. Стоимость элитных квартир не существует в отрыве от рынка недвижимости, а в этой связи стоимость типового жилья мне лично кажется неадекватной в еще большей мере! На самом деле, в элитном сегменте присутствуют квартиры, стоимость которых не завышена в той мере, которая сегодня стала уже нормой. Переоцененные объекты держатся на рынке за счет спроса, превышающего предложение, а объекты с неадекватной ценой со временем переходят из новинок в разряд "зависших" и, как правило, не продаются, несмотря на длительное время экспонирования.

3. Центр центру рознь, но в целом этому способствует и целый ряд других факторов, кроме стоимости земли. Во-первых, в классификации элитного жилья кроме класса А существует и В-класс, и С. Так что в зависимости от характеристик площадки строится элитное жилье соответствующего уровня.

4. Нет, конечно, далеко не все. Только дома с уникальным местоположением сохраняют этот статус на века. Все остальные со временем морально устаревают, поскольку очень быстро прогрессируют строительные технологии и материалы, инженерия. Но я бы сказала, что со временем элитный дом не перестает быть таковым, а опускается в классе.

5. Раскручивать? Здесь, как в шоу-бизнесе, вопрос в цене. А если серьезно, то мне видится большой потенциал у Хамовников. Там много перспективных площадок, и есть планы застройки целых кварталов, и уже сейчас ясно, что это будет современное, качественно другое жилье.

6. На мой взгляд, нет, если только ближе к пенсии.