Элитная недвижимость в США

Элитная недвижимость в США

Перспективное будущее в США и лучший момент получения прибыли в России.

Сегодня на вопросы читателей журнала «Недвижимость» (США) отвечает президент, броке по недвижимости и финансам компании Florida Dream Realty & Mortgage Владимир Давыдов.

Владимир, Вы являетесь одним из известных брокеров по недвижимости во Флориде и, насколько мы знаем, Вы недавно участвовали в крупной выставке недвижимости в Москве. Не могли бы Вы поделиться своими впечатлениями о выставке? Как, на Ваш взгляд, изменился рынок недвижимости в России и существует ли спрос на покупку недвижимости россиянами в США?

Действительно, совсем недавно, в ноябре 2006г. я представлял нашу компанию Florida Dream Realty & Mortgage на Седьмой Московской Международной выствке недвижимости. На выставке участвовало свыше 100 компаний со всего мира. При этом уровень проведения выставки, а также большой спектр стран-участниц меня приятно поразил и убедил в том, что россияне проявляют огромный интерес к покупке недвижимости за рубежом. Российские инвесторы, как удалось заметить, при этом помимо традиционного интереса к США, как к самому надежному рынку недвижимости в мире, неподдельный интерес проявляли также и к Арабским Эмиратам, Болгарии, Финляндии, Испании, Англии, Панаме и другим. Многих же посетителей выставки, а их было около 4000 чел., на наш взгляд, можно охарактеризовать как очень перспективные и вдумчивые потенциальные инвесторы в недвижимость за пределами России.

А можно считать, что вложения в недвижимость в США более эффективны, нежели в России?

Не совсем так. Все зависит от времени и места. Большинство инвесторов наслышаны о так называемых циклах недвижимости. Но, если в США с этим все более или менее ясно, то в России ситуация сейчас гораздо сложнее. 12-15 лет назад в России они были очень отчетливы: летом спрос на недвижимость был очень низок, тогда как зимой , в особенности, перед Новым годом, был самым высоким в году. В то время успешно можно было использовать модель: летом покупать, зимой продавать. Для Американского же рынка недвижимости присущи 4 цикла: Экспансия, Перенасыщение, Рецессия и Восстановление. При этом все эти циклы бывают очень разными как по продолжительности, типу недвижимости ( некоммерческая-residential; коммерческая: office, industrial, multifamily, retail, hotel), так и по их уровню и состоянию в конкретном районе или городе. Но одно уже определенно можно сказать в целом в оценке состояния некоммерческой недвижимости по США. Цикл Экспансии периода 2002-2005 г.г. на наш взгляд достиг своего пика в конце лета-осенью 2005 года и сменился сейчас на Цикл Перенасыщения. И это очень важный момент и для покупателей и для продавцов. Состояние же Российского рынка недвижимости какими-то чисто статистическими данными охарактеризовать крайне сложно, так как данных очень мало и они разрозненны и противоречивы. Если же стараться проводить какие-то параллели относительно американского рынка недвижимости, то российский можно отметить как «Дежа Вю» (уже виденное). Можно отметить, что в России в последние 2-3 года наблюдается ажиотажный спрос на недвижимость, в особенности в крупных городах: Москва, Санкт Петербург, Екатеринбург и др. Многие москвичи мне рассказывали, что рост цен на недвижимость доходит до 10 % в месяц и покупки в Москве сейчас проходят в считанные дни, главное найти в наличии жилье. Все это и многое другое сильно напоминает американский ажиотаж на недвижимость 2002-2005 г.г. При этом сейчас все в США знают, что безудержный рост цен не может продолжаться вечно и важно вовремя и купить и продать. Мы еще в во второй половине 2005г. своим клиентам в США предупреждали о намечавшихся тревожных тенденциях, никто в наши предостережения не верил, а кто прислушался смог сэкономить тысячи и десятки тысяч долларов.

Так что же сейчас делать тем, кто имеет свою недвижимость в России, срочно продавать?

Хотел бы оговориться, что в своем ответе на вопрос покупать или продавать я не даю конкретного совета покупателю или продавцу недвижимости. Каждый сам решает это для себя. Мы говорим о тенденциях, циклах или другими словами о законах развития рынка недвижимости. Пока мы предполагаем, что российский рынок жилой недвижимости пойдет по американскому пути, т.е. остановка цен, медленный их незатяжной спуск и через некоторое время снова подъем. Но есть и другие более тревожные симптомы и предположения, что российский рынок жилой недвижимости просто может «рухнуть» и это может произойти в ближайшие 1-2 года. Тогда вероятен и японский вариант, это когда в период с 1987 по 1991 год цены на жилую недвижимость в Японии поднялись в 2.5 раза, а затем с 1992 года резко упали и только к 2003 году достигли своих цен 1987 года. Хотелось бы, конечно, «Умом Россию не понять, в нее просто верить...». А лучше, вообще, просто отшутиться: « Смертность в России растет, рождаемость падает, а цены на жилье повышаются. Чудеса!»

А что может быть предвестником остановки цен на жилье и даже их падение в России? Ведь экономика в Росии сильна как никогда, вроде никаких видимых причин и нет?

Вы правы, экономика в Росии имеет сильный подъем уже на протяжении последних семи лет. Но, во-первых, по прогнозам она уже в этом году начинает «притормаживать», по GDP ( прим. ред.: валовый внутренний продукт) прогнозируется падение с 6.0% в 2005 году до 5.2% в этом году. А во-вторых, а это, пожалуй, самый влиятельный фактор на рост цен на недвижимость в России, приход за последние годы в сектор жилой недвижимости огромных денежных средств. Бурное развитие в России кредитования жилья, ипотеки привело к тому, что многие в России теперь активно стали покупать жилье как для улучшения собственного жилья, так и в качестве инвесторов, хотя раньше об этом не могли даже помышлять. При этом спрос на жилье, соответсвенно, вырос в разы, и, как следствие, это привело к существенному росту цен. Я просматривал некоторые данные по выдаче кредитов на жилье банками в России и обнаружил, что во многих банках буквально за последний год выдача кредитов выросла в десятки и даже в сотни раз. На сегодня, все довольны, продавцы, покупатели , так как успели купить и с ожиданием скорой высокой прибыли в будущем, банки, правительство, так как бюджет активно пополняется. Сейчас многие в США, анализируя причины резкого роста цен на недвижимость в 2002-2005 г.г., связывают их со значительным снижением учетной ставки Федерального резервного Банка США в аналогичный период времени. Именно в период осень 2002-осень 2004 г.г. учетная ставка составляла рекордное за всю свою историю значение в 1.0-1.5%. Сейчас эта ставка составляет обычное историческое 5.25%. Разница в ставках с 1.0 % до 5.25% привела к существенному изменению рынка жилья в США. Легкость же получения средств на покупку жилья в России, продолжающееся снижение ставки рефинансирования, полное или частичное отсутствие сформировавшегося рынка кредитных ресурсов, института кредитования, оценки недвижимости, системы возврата средств, проверки доходов и кредитной истории заемщиков и мн. др. несет в себе колоссальную угрозу в будущем. При этом самыми рискованными рынками могут оказаться те, где произошел самый большой прилив денежных средств в жилой сектор, в первую очередь рынки Москвы и Санкт Петербурга. Как только произойдет остановка роста цен на недвижимость, последующая продажа жилья будет крайне затруднена. Учитывая также, что, как правило, за год до президентских выборов, происходит отток средств из России и снижение интереса вкладывания средств в недвижимость в России, то можно предположить, что в 2007 году могут начаться коренные изменения на рынке недвижимости России.

Как, на ваш взгляд, Владимир, в такой ситуации дейстовать инвесторам на длительную перспективу?

Если наши предположения окажутся верными, то на ближайшие годы пока видится эффективной модель:

В 2007 году- в России активно продавать, в США в первой половине года активно и покупать и продавать, во второй половине года активно покупать. В 2008 году – действовать аналогично с 2007 годом. В 2009 году в США активно продавать и активно покупать в России. Но это только на рынке жилья. Рынки коммерческой недвижимости и в России и в США смотрятся на ближайшие годы вполне «healthy».

Давайте перейдем к Флориде. Многие наши читатели уже имеют или собираются покупать недвижимость во Флориде и, конечно же, их интересует состояние рынка недвижимости и перспективы его развития.

Мягкий тропический и субтропический климат Флориды, где свыше 300 дней в году светит солнце и где дневная температура +22-27С зимой и +27-33С летом, наличие теплого океана, лучшие мировые курорты и развлечения во всемирно-известных парках Орландо ( прим. ред.: Орландо посещают свыше 50 млн. туристов каждый год, наиболее известные парки: Диснея- Disney World (4 парка), 2 парка Universal Studios, Sea World, Discovery Cove) конечно, привлекают сюда многих и отдохнуть и подыскать себе гнездышко для себя и близких.

Сейчас рынок Флориды находится в цикле Перенасыщения, который характеризуется тем, что сейчас количество предложений на рынке недвижимости Флориды превосходит спрос. Для покупателей недвижимости открылась «Зеленая Улица» для покупок. Появилась масса предложений и возможностей во Флориде, о которых раньше они могли только мечтать. Если опираться на последние данные экспертов, опубликовавших свои заключения в 2006 г. в журнале Florida Realtor, то самыми перспективными рынками некоммерческой недвижимости ожидаются в этом году во Флориде города: Орландо, Тампа, Джексонвилл. Майами же всегда был заманчивым и престижным маркетом и он традициооно им остается, в особенности для русскоговорящих инвесторов. С другой стороны, период весна-начало лета любого года во Флориде обычно всегда был хорош для продавцов.Так многие инвесторы , заработавшие свои капиталы и отчитавшиеся по налогам за год, традиционно весной рассматривают Флориду как возможность надежного вкладывания своих средств на следующий финансовый год или на длительную перспективу. Другая наметившаяся тенденция: многие в США переезжают с Севера на Юг, что повышает численность населения во Флориде, а это в свою очередь является самым действенным фактором, влияющим на повышение роста цен на некоммерческую недвижимость.

Таким образом получается, что сейчас во Флориде до весны следующего года самое лучшее и удачное время для покупок?

Трудно сказать, что именно сейчас самое лучшее время для приобретения недвижимости. День, в который Вы становитесь владельцем кусочка рая на земле, пожалуй, всегда можно считать лучшим и удачным. Что же касается непрекращающегося процесса покупок недвижимости, то он был во Флориде всегда и будет с нарастающей или затухающей скоростью. Единственным исключением составляли 30-е года прошлого столетия, когда в период Великой Депрессии рынок недвижимости США практически остановился, замер, никто не хотел финансировать недвижимость из-за больших рисков. И в то время только вмешательство государства за счет предоставления своих гарантий позволило преодолеть глубочайший кризис за всю историю США. Именно с тех пор были образованы при поддержке государства известнейшие и часто используемые и сейчас при кредитвоании заемы FHA и VA. Беспокоиться же, что может повториться Великая Депрессия, больших оснований нет. За многие десятилетия произошло становление большого количества финансовых институтов, которые сегодня с большим удовольствием профинансируют практически любой вид сделки. Так, как пример, уже сейчас вовсю предлагаются заемы на 40 лет и даже на 50 лет.

Владимир, Вы очень хорошо прояснили ситуацию и для покупателей и для продавцов. Ну а что же делать всем тем, у кого нет возможностей разбираться и отслеживать все эти процессы, циклы?

Ответ, конечно же, лежит на поверхности, - довериться профессионалам. Наша компания Florida Dream Realty & Mortgage, пожалуй, единственная русскоговорящая во Флориде, обладающая сразу двумя лицензиями: на ведение операций с недвижимостью и ее финансированием. Мы можем оказать высококвалифицированную помощь и для покупателей и продавцов в каком бы городе Флориды это бы не потребовалось. Будь, то Майами, Орландо, Тампа, Naples, Daytona Beach или Palm Coast.

А насколько сложно сложно стать агентом по недвижимости или финансовым брокером и получить лицензию во Флориде?

Это сравнительно несложно, была бы возможность, желание и выше среднего уровень английского. Любой желающий сделать карьеру в этом бизнесе может позвонить или написать мне и я сориентирую, что нужно шаг за шагом сделать. Однако, все же нужно понимать, что самое главное будет впереди:- годы напряженной работы и получаемого опыта и опять же необходимость в постоянном обновлении знаний. Требования к уровню образования в нашей компании повышенные. Эти требования я предъявляю как к самому себе, так и к тем с кем работаю. Такой подход к бизнесу у меня был в России и полностью себя оправдал. Так многие методологические основы при написании диссертации в последующем были воплощены в практическую плоскость при ведении бизнеса в России. Переехав же в США и даже получив американский эквивалент своих знаний, как Ph.D ( Doctor of Philosophy), я через какое-то время все же понял, что моих знаний для ведения бизнеса в США мне уже недостаточно. И вот уже многие года в США я нахожусь в постоянном нескончаемом процессе повышения своей квалификации. Так только за 2005 г. удалось успешно завершить курсы GRI ( 3 курса – Graduate Realtor Institute), ABR (Accredited Buyer Representative), CIPS ( Certified International Property Specialist), 1031 TAX Exchange. Да и в 2006 году- уже завершено обучение в в Международном Институте Коммерческой недвижимости CCIM ( Certified Commercial Investment Members), 5 курсов которого уже в этом году удалось пройти в Вашингтоне, Сан-Франциско, Бостоне и Орландо. Ну и подстать мне, возглавляющая департамент продаж некоммерческой недвижимости в нашей компании Татьяна Олейникова, уже завершила обучение в Institute of Luxury Homes в Майами.

Сейчас многих интересует коммерческая недвижимость. А как с этим обстоит дело во Флориде? Ожидаются ли какие-либо большие или малые проекты в скором будущем?

Заметьте, если 2002-2005 г.г. можно уже назвать «Золотой Эпохой некоммерческой недвижимости во Флориде», то можно с высокой долей вероятности прогнозировать, начиная с 2006 года, «Золотые года Коммерческой недвижимости Флориды». Посудите сами, все данные говорят о том, что по состоянию рынка коммерческая недвижимость во многих городах Флориды уже находится в цикле Восстановления и вплотную подошла, а в некоторых городах уже и перешла в Цикл Экспансии. Самое время для проведения успешных покупок и инвестиций! Во Флориде начался просто невероятный спрос на коммерческую недвижимость. Практически по всем городам Флориды идет ускоренная массовая застройка коммерческими зданиями: офисами, складскими помещениями, отелями, большими и малыми торговыми комплексами. В скором будушем нас ждет настоящий бум на кондо-отели, в которых Вы можете купить любое количество комнат и тем самым Вы становитесь совладельцем отеля или отелей! Все заботы на сдачу Вашего отельного номера во время Вашего отсутствия управляющая компания берет на себя. Мы приглашаем любого, кто интересуется коммерческой недвижимостью, попробовать свои силы во Флориде в качестве инвестора, девелопера, агента по недвижимости. С целью содействия обмена опытом мы совместно с компанией American Business Standard (USA) и генерального представителя в России и странах ближнего зарубежья «Школа Международного Бизнеса» ( тел.: (343) 355-5015, (343) 350-4425) организовываем в феврале 2007 г. бизнес-поездку «Строительство и Недвижимость США» с посещением крупнейшей мировой строительной выставки, мировых строительных площадок, с многочисленными встречами со специалистами, в т.ч. с девелопером-главным застройщиком комплексов Trump в Майами, руководством компании Dezer Development г-ном Дезером. Во время поездки компаниям по недвижимости будет предоставлена возможность обсуждения и заключения комиссионных и агентских соглашений на обслуживание их клиентов американскими компаниями. Также на ноябрь 2007 года мы совместно с American Business Standard объявили о новом проекте: бизнес-поездка «Вся Недвижимость США» с посещением Нью-Йорка-Вашингтона-Майами-Орландо-Лас Вегаса-Лос Анджелеса и приуроченной к проведению в Лас Вегасе крупнейшей выставки риэлторов мира и посвященной 100-летию Национальной Ассоциации Риэлторов.