Недвижимость в Чехии

Недвижимость в Чехии

Вхождение Чехии в Евросоюз способствовало росту цен на недвижимость. Очередного скачка цен специалисты ожидают в 2006 г. в связи с вхождением страны в шенгенскую зону (2007).

Чехия сегодня - это экономическая и политическая стабильность, благоприятные условия для ведения бизнеса, невысокие инвестиционные риски, отлично развитая банковская инфраструктура, возможность приобрести жилую и коммерческую недвижимость по значительно более низким ценам, чем в других странах Европы. Специалисты предсказывают экономике Чехии блестящее будущее. Эти прогнозы основаны на том, что страна имеет стройную законодательную систему, привлекающую иностранных инвесторов твердыми гарантиями сохранности вложений, развитую инфраструктуру, квалифицированную рабочую силу (причем по европейским меркам ее стоимость низкая). В течение нескольких лет, предшествовавших вступлению страны в Евросоюз, по экономическим показателям и по уровню жизни Чехия прочно занимала первое место среди стран-претендентов. Следует отметить, что конвенции ООН и другие международные договоры имеют приоритет перед национальным законодательством Чехии. Сейчас средняя доходность на вложенный капитал в Чехии в 1,3-1,5 раза выше, чем в развитых странах, а экономический и политический риск гораздо ниже, чем в странах СНГ.

Инвестиции в чешскую недвижимость - это интересный, надежный и прибыльный бизнес. Доступность рынка для инвесторов, гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, сохраняющаяся тенденция роста стоимости недвижимости и превышение спроса над предложением, низкие налоги на недвижимость и небольшие расходы по содержанию делают перспективу вложений достаточно заманчивой.

Чтобы не быть голословными, обратимся к данным по состоянию чешской экономики за последние годы (см. график). Стабильный ежегодный прирост валового внутреннего продукта наряду с низким уровнем инфляции характеризуют благоприятный экономический климат Чехии, и специалисты прогнозируют продолжение существующей тенденции.

В последние годы побиты все рекорды по инвестициям в чешскую недвижимость. Этот показатель заметно вырос в основном благодаря немецким и австрийским инвесторам. Однако налицо также непрекращающийся интерес к приобретению недвижимости у представителей Великобритании, Голландии, США и некоторых азиатских стран. Повышенный спрос, соответственно, влечет за собой и постоянный рост цен. Можно отметить, что 90-е годы характеризовались 10-20 %-ным ежегодным ростом цен на недвижимость в Праге. Начиная с 2001 г. после некоторого периода стагнации эта цифра выросла до 30-40 %, причем цены на столичную недвижимость зачастую перекрывают показатель в 2000 долл. /кв. м и сопоставимы с уровнем цен в других европейских странах. Учитывая небольшое количество новостроящихся домов и высокий спрос на недвижимость у растущего среднего класса, существующая тенденция сохранится в течение 5-10 лет, однако не с тем же феноменальным показателем.
Как покупать недвижимость в Чехии

Приобрести напрямую чешскую недвижимость российский гражданин не может. Поэтому соотечественники-инвесторы чаще всего регистрируют чешскую фирму, на имя которой затем будет приобретена недвижимость. При этом появляется возможность относить все расходы, связанные с содержанием недвижимости, на фирму. Наиболее распространенной правовой формой регистрируемых в Чехии фирм является S. R. O., аналог российского общества с ограниченной ответственностью (ООО). Учредителями общества с ограниченной ответственностью могут быть от одного до пятидесяти человек. Уставной капитал при регистрации составляет 8 тыс. долл. (таким должен быть вклад в фирму с числом учредителей не более пяти человек), процесс регистрации занимает от двух до четырех недель. Стоимость открытия и регистрации фирмы - около 2-2,5 тыс. долл. Содержание фирмы обходится от 100 до 500 долл. в год.

Виды собственности в Чехии

В Чехии недвижимость может находиться в государственной (муниципальной), частной, совместной и кооперативной собственности. Различные формы собственности имеют свои особенности, значимые для потенциальных инвесторов в жилье.
Государственная (муниципальная) собственность

В основном это неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируют сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике. Поэтому при покупке государственной квартиры российский инвестор ничего не приобретает кроме права найма и многочисленных сложностей.
Частная собственность

Самый надежный вариант - приобретение частного дома или квартиры. Необходимо убедиться в наличии у продавца свидетельства о собственности, а затем в местном кадастре недвижимости (аналог российского БТИ) взять выписку о том, кому принадлежит приобретаемый дом, квартира или земельный участок. Следует выяснить, не находится ли данная недвижимость в залоге. Нередко продавцом квартир выступает частный домовладелец, который получил "доходный" дом в собственность в результате реституции (возврата национализированной собственности) или законно приобрел его, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям. В таком случае важно, чтобы на момент продажи части дома (квартиры) в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе инвестор рискует купить так называемое наемное право, то-есть право жить в квартире, но не владеть ею. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иностранцем юридического лица это не очень подходящий вариант.
Совместная собственность

Эта форма собственности с юридической точки зрения самая запутанная и несуразная. С одной стороны, жильцы не являются стопроцентными собственниками квартир. С другой стороны, ни товарищество, ни магистрат также не выступают полноценными собственниками. Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому по отдельности, самостоятельно не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Идти на покупку квартиры, вернее доли, в таком товариществе надо очень и очень осторожно. Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в товариществе. Преимущественным правом покупки любой доли жильцов или товарищества по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. Необходимо учитывать, что персональные изменения в составе товарищества, связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов товарищества. Для одобрения какого-либо решения могут потребоваться от 75 % голосов и выше (в зависимости от конкретного устава объединения). Поэтому в принципе достаточно одной вредной старушки и пары недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, чтобы сделка сорвалась. В случае, когда квартиры будут выкуплены в частную собственность, когда об этом сделают соответствующую запись в уставе товарищества и в кадастре о каждой квартире (и об их владельцах) и когда у жильцов появятся свидетельства собственников, предложение о покупке квартиры можно рассматривать, не опасаясь подвохов. Тогда вы станете покупать не долю в товариществе, а непосредственно квартиру.
Кооперативная собственность

Кооперативы (по-чешски дружества) остались от социалистической эпохи. Только стажем они и отличаются от появившихся в ходе приватизации товариществ собственников. Здесь вам предлагают купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с товариществом наемников), зато существует перспектива выкупа доли в частную собственность (ибо кооперативное жилье, как и государственное, нужно приватизировать). Но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего неизвестно. Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят ваши соседи переводить жилье в частную собственность - и никто не заставит их изменить свое решение. Кроме того, приватизацию кооперативов сдерживает необходимость полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если вы все проверили по уставу и кадастру и если устав кооператива в случае покупки на фирму не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой "членами кооператива могут быть физические лица"), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро. Но помните, что в кооперативах устанавливают достаточно высокую месячную плату, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Поэтому, если вы приняли решение покупать такое жилье, поинтересуйтесь данным вопросом, и у вас будет лишний повод побороться за снижение цены.
Налоги на недвижимость в Чехии

При покупке недвижимости покупатель не платит никаких налогов. Продавец обязан заплатить два вида налога: 5 %-ный налог с продаж (его исчисляют от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи) и налог на прибыль (его исчисляют от разницы между стоимостью покупки и продажной стоимостью недвижимости; налог не платят, если между покупкой и продажей недвижимости прошло 5 лет).

Ежегодный налог на недвижимость зависит как от площади жилья, так и от региона, где находится собственность. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В Праге владелец собственного дома платит около 100 долл. ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, который рассчитывают по сложным таблицам (он очень мал: за коттедж площадью 300 кв. м с участком 1000 кв. м надо отдать 50 долл. в год). Налог на недвижимость рассчитывают один раз в год в январе (до 31 января).
Цены на недвижимость в Чехии

Наиболее популярны среди российских покупателей Прага и Карловы Вары. Эти два города привлекают к себе множество туристов круглый год. Несмотря на то что цены на недвижимость здесь значительно выше, чем в других городах Чехии, такой выбор оправдан: ликвидность жилья здесь выше, бесспорным плюсом также является возможность сдачи его в аренду. Однокомнатная квартира в Праге или Карловых Варах может стоить от 50 тыс. долл., двухкомнатная - от 60 тыс. долл., трехкомнатная - от 80 тыс. долл.

В небольших городах Либерец, Кладно, Табор и даже во втором по величине городе Чехии - Брно цены на недвижимость и стоимость жизни ощутимо ниже. А уютный, находящийся в хорошем состоянии двухэтажный дом с пятью комнатами и семисотметровым участком земли в недалеком (20 км от столицы) Кладно можно купить в полтора-два раза дешевле, чем в Праге. Чуть выше расценки на недвижимость в курортных городах Марианске-Лазне, Франтишковы-Лазне, Теплице и на родине всемирно известного пива "Будвар" в городе Чешске-Будейовице. Весьма любопытен с точки зрения проживания и другой небольшой город Южной Чехии - Чешске-Крумлов. Этот город-памятник, находящийся под опекой ЮНЕСКО, расположен на стыке трех стран: Чехии, Австрии (отсюда до границы с нею 24 км) и Германии (32 км). Большая часть городской недвижимости здесь давно скуплена австрийцами и немцами. Но, несмотря на это, постоянно появляются интересные предложения. Стоимость недвижимости в провинции на однокомнатные квартиры - от 8 тыс. долл., на двухкомнатные - от 10 тыс. долл., на трехкомнатные - от 15 тыс. долл. В сельской местности владельцем хорошего дома с четырьмя-шестью комнатами и участком от 4 до 11 соток можно стать за 60-80 тыс. долл. Попутно заметим, что чешская провинция - это почти всегда сказка.

Цены на земельные участки под строительство изменяются от 10 долл. /кв. м в провинции до 200 (и более) долл. /кв. м в Праге.

Вложения в коммерческую недвижимость в Чехии - также весьма перспективный вид деятельности, в особенности инвестиции в ресторанный и гостиничный бизнес. Пока еще есть возможность приобретения действующего отеля или ресторана в туристических центрах Чехии. Интересным является и приобретение зданий под реконструкцию с целью дальнейшей эксплуатации или перепродажи.
Визовая проблема

Приобретая недвижимость и оформляя фирму в Чехии, можно смело претендовать на чешский вид на жительство. Сегодня это возможность неограниченного пребывания в стране, пользования ее развитой инфраструктурой, благоприятный режим для бизнесменов, а также вероятность облегченного получения виз в большинство стран мира (не в московских посольствах с бесконечными очередями, а в чешских ведомствах с пустыми коридорами). Имея чешский вид на жительство и продлевая его ежегодно в течение шести лет, иностранец получает право на постоянный вид на жительство. Лица с чешским ПМЖ - категория, достаточно близкая к гражданам, однако некоторые привилегии настоящих чехов им недоступны (избирать и быть избранными, например, в органы государственной власти). В перспективе после вхождения Чехии в шенгенский союз владельцы чешской недвижимости получат возможность свободного передвижения по странам Европы.