Коммерческая недвижимость за рубежом
Коммерческая недвижимость за рубежом
Возросшему интересу россиян к зарубежной недвижимости есть несколько
объяснений. В нашей стране с каждым годом появляется все больше
состоятельных граждан, готовых и способных купить жилье за границей.
Кроме того, представители среднего класса, заглядывая в будущее
отечественного законодательства, задаются, например, вопросом: а выгодно
ли станет владеть недвижимостью в России через несколько лет? Каким
через пять-десять лет будет налог на землю, да и на недвижимость в
целом? Не лучше ли вложить свои сбережения, скажем, в домик в
швейцарской провинции — ведь законы этой страны стабильны по отношению к
институту частной собственности на протяжении вот уже 150 лет и вряд ли
когда-нибудь изменятся. К тому же, здесь имущество, приобретенное на
юридическое лицо, остается неприкосновенным независимо от того, является
ли компания местной или иностранной. Важно принимать во внимание и
надежность капиталовложений: многие опасаются хранить деньги в
российских банках, иностранные кредитные организации предлагают
невысокие процентные ставки, а вот инвестиции в недвижимость могут
принести неплохой доход.
Жилье или нежилье?
На красочных проспектах, рекламирующих недвижимость за рубежом, чаще
всего изображены объекты для проживания — дома, виллы, апартаменты, шале
на фоне какого-нибудь райского пейзажа. Такое обращение к потенциальным
клиентам вполне объяснимо — каждый из нас в глубине души хочет
обзавестись домиком в горах или на берегу моря.
Но не стоит безоглядно доверять этому рекламной ходу, особенно если у
покупателя есть желание не только вложить деньги, но и заработать. Ведь
наибольший доход по мнению специалистов, можно получить не с жилой, а с
коммерческой недвижимости. К тому же, в некоторых странах, например в
Швейцарии, для иностранцев введены ограничения на покупку земли (и всех
построенных на ней жилых объектов).
Рост цен на жилье тоже не самым убедительный довод в пользу покупки
недвижимости за рубежом. Предположим, вы купили дом за 100 тыс. евро и с
учетом увеличения стоимости жилья в стране на 15 % рассчитываете продать
его через год за 115 тыс. евро. Но не забудьт отнять от этой суммы
расходы на поездки, оформление прав собственности, последующее
содержание недвижимости и налоги. Кстати, налоговое бремя — вопрос,
который некоторые агенты стараются не затрагивать при первых встречах с
клиентами. А между тем этот аспект принципиально важен и должен быть
досконально разъяснен покупателям. В частности, в международном праве
существует понятие «налоговый резидент» — иностранное лицо, находящееся
в стране более полугода и обязанное платить подоходный налог по
законодательству данного государства. При этом следует учесть, что речь
идет о фактическом, а не номинальном пребывании, указанном владельцем
дома или апартаментов в декларации.
Власти таких стран, как Франция, Германия, Италия, особо бдительно
следят за иностранными гражданами — собственниками жилья. Налоговая
полиция тщательно проверяет выписки из коммунальных расходов,
подсчитывая, сколько дней в году в конкретном доме включали краны,
пользовались плитой. Если по итогам проверки становится ясно, что центры
жизненных интересов хозяина или членов его семьи сосредоточены в данной
стране, то его го автоматически заносят в список налоговых резидентов и
предлагают уплатить сбор, ставка которого зачастую намного выше, чем в
России. Исключение представляет Швейцария, где введен единый налог.
Итак, жилье за границей приобретают чаще всего богатые люди, которые
могут купить понравившийся дом, не вдумываясь о возврате инвестиций, или
те, кто намерен фактически проживать в выбранной стране. Во втором
случае следует сначала позаботиться об обеспечении постоянного заработка
(устроиться на работу в местную компанию, организовать свой бизнес, для
ведения которого, как правило, нет ограничений, или открыть
представительство) и лишь затем присматриваться к жилому объекту. А
лучше зсего заняться строительством жилья самостоятельно — это выйдет
намного дешевле, чем покупка готового дома.
В некоторых странах государство оставляет за собой право вето на любую
сделку с недвижимостью. С чем это связано? Многие дома в европейских
городах находятся в плохом состоянии, и местные власти хотели бы их
выкупить, отреставрировать и распорядиться в соответствии со своими
целями. Так, согласно недавно принятому в Париже закону муниципалитет
обладает информацией обо всех сделках и имеет преимущественное право
выкупа. Неоднократно случалось, что русские клиенты, выбрав для покупки
старинный дом, указывают в договоре незначительную часть его реальной
стоимости, как это часто делают в России. Низкая цена привлекает
внимание властей, которые сразу же выплачивают названную сумму и
становятся собственниками здания. Этот пример лишний раз напоминает
покупателям о необходимости внимательно знакомиться с законодательством
и возможными рисками в разных странах.
Следует учесть, что получение вида на жительство в европейских странах
практически никак не связано с фактом владения здесь недвижимостью.
Наличие дома в Италии, Германии, Швейцарии, Франции, Испании дает лишь
право на получение визы до шести месяцев два раза в год без
дополнительных оснований.
Остановимся подробнее на мотивах и особенностях приобретения и
содержания недвижимости в Швейцарии.
Почему Швейцария?
Швейцария, богатейшая страна мира, известна своей стабильностью: здесь в
отличие от других европейских стран более 500 лет не было войн. Это
обстоятельство, а также почти отсутствующая инфляция (менее 1 %)
способствовали установлению высокого уровня жизни. В последнее время
валюта большинства европейских государств потеряла до 50 % по отношению
к швейцарскому франку, который остается одним из самых стабильных и в
несколько раз превышает свою номинальную стоимость в золотом эквиваленте
(единственный случай в мире).
Впрочем, как уже было сказано, иностранцу приобрести здесь дом или шале
с целью инвестирования проблематично. Виной тому закон, принятый в 1983
году. Тогда, в начале восьмидесятых, по Швейцарии прокатилась волна
арабской эмиграции. Нефтяные короли активно скупали землю в этой горной
европейской стране. Власти были вынуждены защищать интересы своих
граждан и издали постановление Lex Friedrich, согласно которому
налагается ограничение на приобретение в частное пользование земельных
участков и жилых построек.
Сегодня для россиян, как и для всех остальных иностранцев, существует
несколько вариантов приобретения недвижимости в Швейцарии.
Первый — получить вид на жительство, дающий право купить дом или
апартаменты для собственного пользования. Однако и в этом случае
остаются значительные ограничения по размеру участка и дома. Продать
такую недвижимость можно не раньше, чем через десять лет после
приобретения и только для личного проживания.
Второй вариант — приобрести объект, предназначенный для продажи
гражданам других государств. В год выдается около 1 500 разрешений,
предлагающих иностранцам апартаменты или домики для отдыха в
определенных властями частях страны, чаще всего в тех, для развития
которых государство прилагает немало усилий. Инвестиции в эти
непрестижные регионы априори не принесут крупной прибыли.
Наибольшую же отдачу обеспечивает третий путь — вложения капитала в
коммерческую недвижимость, на приобретение которой в Швейцарии не
существует ограничений. Ряд преимуществ дает покупка имущества на
юридическое лицо, особенно если в графе «основная деятельность компании»
заявлены операции с недвижимостью. В этом случае значительную часть
расходов, связанных с оформлением, ремонтом можно причислять к налогам.
Основной фактор, способный повлиять на доходность инвестиций, —
месторасположение объекта. Исследования рынка показывают, что наиболее
популярные регионы среди иностранных вкладчиков — Цюрих, Женева и Берн.
Приведем некоторые показатели швейцарского рынка недвижимости. Местные
банки без каких-либо препятствий кредитуют приобретение коммерческой
недвижимости. При этом процентная ставка составляет 3,5-3,7 %, срок
выдачи кредита — от двух до десяти лет, налог для предприятий — 10-12 %
в зависимости от дохода. Земельный налог сравним с российским — 0,2 % от
оценочной стоимости объекта, налог на имущество — 0,5 % от собственного
капитала. Ставка подоходного налога различается по регионам.
2023 © allbe.ru
|