Коммерческая недвижимость за рубежом

Коммерческая недвижимость за рубежом

Возросшему интересу россиян к зарубежной недвижимости есть несколько объяснений. В нашей стране с каждым годом появляется все больше состоятельных граждан, готовых и способных купить жилье за границей. Кроме того, представители среднего класса, заглядывая в будущее отечественного законодательства, задаются, например, вопросом: а выгодно ли станет владеть недвижимостью в России через несколько лет? Каким через пять-десять лет будет налог на землю, да и на недвижимость в целом? Не лучше ли вложить свои сбережения, скажем, в домик в швейцарской провинции — ведь законы этой страны стабильны по отношению к институту частной собственности на протяжении вот уже 150 лет и вряд ли когда-нибудь изменятся. К тому же, здесь имущество, приобретенное на юридическое лицо, остается неприкосновенным независимо от того, является ли компания местной или иностранной. Важно принимать во внимание и надежность капиталовложений: многие опасаются хранить деньги в российских банках, иностранные кредитные организации предлагают невысокие процентные ставки, а вот инвестиции в недвижимость могут принести неплохой доход.

Жилье или нежилье?

На красочных проспектах, рекламирующих недвижимость за рубежом, чаще всего изображены объекты для проживания — дома, виллы, апартаменты, шале на фоне какого-нибудь райского пейзажа. Такое обращение к потенциальным клиентам вполне объяснимо — каждый из нас в глубине души хочет обзавестись домиком в горах или на берегу моря.

Но не стоит безоглядно доверять этому рекламной ходу, особенно если у покупателя есть желание не только вложить деньги, но и заработать. Ведь наибольший доход по мнению специалистов, можно получить не с жилой, а с коммерческой недвижимости. К тому же, в некоторых странах, например в Швейцарии, для иностранцев введены ограничения на покупку земли (и всех построенных на ней жилых объектов).

Рост цен на жилье тоже не самым убедительный довод в пользу покупки недвижимости за рубежом. Предположим, вы купили дом за 100 тыс. евро и с учетом увеличения стоимости жилья в стране на 15 % рассчитываете продать его через год за 115 тыс. евро. Но не забудьт отнять от этой суммы расходы на поездки, оформление прав собственности, последующее содержание недвижимости и налоги. Кстати, налоговое бремя — вопрос, который некоторые агенты стараются не затрагивать при первых встречах с клиентами. А между тем этот аспект принципиально важен и должен быть досконально разъяснен покупателям. В частности, в международном праве существует понятие «налоговый резидент» — иностранное лицо, находящееся в стране более полугода и обязанное платить подоходный налог по законодательству данного государства. При этом следует учесть, что речь идет о фактическом, а не номинальном пребывании, указанном владельцем дома или апартаментов в декларации.

Власти таких стран, как Франция, Германия, Италия, особо бдительно следят за иностранными гражданами — собственниками жилья. Налоговая полиция тщательно проверяет выписки из коммунальных расходов, подсчитывая, сколько дней в году в конкретном доме включали краны, пользовались плитой. Если по итогам проверки становится ясно, что центры жизненных интересов хозяина или членов его семьи сосредоточены в данной стране, то его го автоматически заносят в список налоговых резидентов и предлагают уплатить сбор, ставка которого зачастую намного выше, чем в России. Исключение представляет Швейцария, где введен единый налог.

Итак, жилье за границей приобретают чаще всего богатые люди, которые могут купить понравившийся дом, не вдумываясь о возврате инвестиций, или те, кто намерен фактически проживать в выбранной стране. Во втором случае следует сначала позаботиться об обеспечении постоянного заработка (устроиться на работу в местную компанию, организовать свой бизнес, для ведения которого, как правило, нет ограничений, или открыть представительство) и лишь затем присматриваться к жилому объекту. А лучше зсего заняться строительством жилья самостоятельно — это выйдет намного дешевле, чем покупка готового дома.

В некоторых странах государство оставляет за собой право вето на любую сделку с недвижимостью. С чем это связано? Многие дома в европейских городах находятся в плохом состоянии, и местные власти хотели бы их выкупить, отреставрировать и распорядиться в соответствии со своими целями. Так, согласно недавно принятому в Париже закону муниципалитет обладает информацией обо всех сделках и имеет преимущественное право выкупа. Неоднократно случалось, что русские клиенты, выбрав для покупки старинный дом, указывают в договоре незначительную часть его реальной стоимости, как это часто делают в России. Низкая цена привлекает внимание властей, которые сразу же выплачивают названную сумму и становятся собственниками здания. Этот пример лишний раз напоминает покупателям о необходимости внимательно знакомиться с законодательством и возможными рисками в разных странах.

Следует учесть, что получение вида на жительство в европейских странах практически никак не связано с фактом владения здесь недвижимостью. Наличие дома в Италии, Германии, Швейцарии, Франции, Испании дает лишь право на получение визы до шести месяцев два раза в год без дополнительных оснований.

Остановимся подробнее на мотивах и особенностях приобретения и содержания недвижимости в Швейцарии.

Почему Швейцария?

Швейцария, богатейшая страна мира, известна своей стабильностью: здесь в отличие от других европейских стран более 500 лет не было войн. Это обстоятельство, а также почти отсутствующая инфляция (менее 1 %) способствовали установлению высокого уровня жизни. В последнее время валюта большинства европейских государств потеряла до 50 % по отношению к швейцарскому франку, который остается одним из самых стабильных и в несколько раз превышает свою номинальную стоимость в золотом эквиваленте (единственный случай в мире).

Впрочем, как уже было сказано, иностранцу приобрести здесь дом или шале с целью инвестирования проблематично. Виной тому закон, принятый в 1983 году. Тогда, в начале восьмидесятых, по Швейцарии прокатилась волна арабской эмиграции. Нефтяные короли активно скупали землю в этой горной европейской стране. Власти были вынуждены защищать интересы своих граждан и издали постановление Lex Friedrich, согласно которому налагается ограничение на приобретение в частное пользование земельных участков и жилых построек.

Сегодня для россиян, как и для всех остальных иностранцев, существует несколько вариантов приобретения недвижимости в Швейцарии.

Первый — получить вид на жительство, дающий право купить дом или апартаменты для собственного пользования. Однако и в этом случае остаются значительные ограничения по размеру участка и дома. Продать такую недвижимость можно не раньше, чем через десять лет после приобретения и только для личного проживания.

Второй вариант — приобрести объект, предназначенный для продажи гражданам других государств. В год выдается около 1 500 разрешений, предлагающих иностранцам апартаменты или домики для отдыха в определенных властями частях страны, чаще всего в тех, для развития которых государство прилагает немало усилий. Инвестиции в эти непрестижные регионы априори не принесут крупной прибыли.

Наибольшую же отдачу обеспечивает третий путь — вложения капитала в коммерческую недвижимость, на приобретение которой в Швейцарии не существует ограничений. Ряд преимуществ дает покупка имущества на юридическое лицо, особенно если в графе «основная деятельность компании» заявлены операции с недвижимостью. В этом случае значительную часть расходов, связанных с оформлением, ремонтом можно причислять к налогам.

Основной фактор, способный повлиять на доходность инвестиций, — месторасположение объекта. Исследования рынка показывают, что наиболее популярные регионы среди иностранных вкладчиков — Цюрих, Женева и Берн.

Приведем некоторые показатели швейцарского рынка недвижимости. Местные банки без каких-либо препятствий кредитуют приобретение коммерческой недвижимости. При этом процентная ставка составляет 3,5-3,7 %, срок выдачи кредита — от двух до десяти лет, налог для предприятий — 10-12 % в зависимости от дохода. Земельный налог сравним с российским — 0,2 % от оценочной стоимости объекта, налог на имущество — 0,5 % от собственного капитала. Ставка подоходного налога различается по регионам.