Кредит под залог: способы получения
Если требуется взять взаймы более $5 тыс., но хочется заплатить за это
небольшие проценты, придется обратить внимание на банковские кредиты под
залог. И хотя ставки по ним тоже "кусаются", но все же не так больно,
как у других кредиторов.
Обеспечением по залоговым кредитам обычно выступает жилая недвижимость и
земельные участки. Несколько реже -- автомобили. Поручительство третьих
лиц при серьезной сумме займа в расчет практически не принимается (либо
нужен поручитель с очень серьезными доходами).
Как правило, максимальный размер залогового кредита устанавливается на
отметке 80% оценочной стоимости предмета залога, если в качестве
такового выступает недвижимость, и 70% -- если деньги дают под залог
движимого имущества. Причем автомобиль может выступать залогом по
кредиту лишь в том случае, если на момент окончания срока действия
кредитного договора возраст машины не будет превышать 5--7 лет.
Для кредита под залог движимого имущества сроком на год средняя
эффективная кредитная ставка составляет 18--20% годовых в гривнах,
15--16% в долларах и 12--14% -- в евро. В случае ипотеки ставки
составляют 16--18,5% годовых в гривнах, 12--13,5% в долларах, 11--12,5%
в евро и 10--11,25 -- в швейцарских франках.
А вот банковское золото крайне сложно отдать в залог по кредиту из-за
необходимости подвергать его экспертизе (у банка должны быть
соответствующая лицензия Минфина, оборудование и сертифицированные
эксперты). Одним словом, банкиры попросту не хотят тратить свое время на
золотые залоги, отдавая их на откуп ломбардам.
Закладываем все
Банки всегда стремятся иметь в обеспечении ликвидное имущество и готовы
давать деньги под залог таких объектов на достаточно долгий срок (в
случае кредитования под залог недвижимости максимальный срок составляет
15 лет, под залог земельного участка -- 10 лет). Однако не всякий
земельный участок (квартира или дом) может передаваться в ипотеку, а
лишь такой, который является собственностью и может отчуждаться (ст. 5
Закона Украины "Об ипотеке").
"Согласно Земельному кодексу Украины до 1 января 2007 года действует
мораторий на отчуждение земельных участков с целевым назначением для
ведения сельского хозяйства, а также земельных паев. То есть такие
участки временно не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку могут
передаваться земельные участки с такими целевыми назначениями: для
строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек; для
ведения приусадебного хозяйства; для ведения садоводства", -- напоминает
главный юрисконсульт юридического управления банка "Хрещатик" Марина
Бровченко.
Кредиты под залог жилой недвижимости и земельных участков бывают двух
видов -- классическая ипотека сроком на 10--15 лет или револьверная
кредитная линия на 1--3 года. Для ипотечного кредита в теории все
просто: банк взимает комиссию за открытие ссудного счета в размере
1--1,5%, иногда берет еще и комиссию за снятие наличных (до 1%) и
100--250 грн. за мониторинг объекта залога или его оценку. Кроме того,
заемщик должен быть готов к оплате услуг нотариуса (от 500 до 1000 грн.),
страховых платежей (в общем, около 0,5% стоимости квартиры в качестве
страховки самой квартиры и жизни заемщика) и госпошлины в размере 0,1%.
Разбиться об заклад
На практике существует несколько подводных камней ипотеки, о которых
стоит знать. Первый -- оценка недвижимости. Чем дороже банк оценит
квартиру, тем больше он возьмет в виде комиссионных, и тем дороже
обойдется страхование такого имущества. Поэтому если банковские
работники предлагают провести оценку так называемым "сравнительным
методом" -- не соглашайтесь. Лучше заплатить реальному оценщику те же
$50 и договориться, чтобы оценочная стоимость квартиры/земельного
участка/дома равнялась ее покупной стоимости. Тогда не придется
отстегивать банку и страховой компании лишние 1000 "баксов" в виде
комиссионных, если дом будет оценен на пару десятков тысяч дороже, чем
он стоит на самом деле (испытано автором на себе при покупке квартиры в
кредит).
Второй вопрос -- собственно, выбор страховой компании. Очень часто
сотрудники ипотечных центров крупных банков по совместительству являются
и страховыми агентами определенных компаний, получая от них
комиссионные. Автору, например, сотрудники одного крупного банка
настойчиво рекомендовали застраховать жизнь в "карманной" компании банка
-- иначе, мол, нельзя. И неудивительно -- у этого страховщика полис
стоил существенно дороже, чем у других компаний, аккредитованных в том
же банке. От переплаты журналиста спасла только сверхнастойчивость.
Колеса фортуны
Получить кредит под залог автомобиля в украинских банках пока непросто.
Связано это с физической нестабильностью залога -- вот она есть машина,
а вот ее уже нет. "Мы еще не сталкиваемся с волной мошенничества с
кредитами под залог автомобилей. Но это еще впереди. Автомобиль очень
непросто найти, забрать и продать для погашения выданного кредита", --
отметил на съезде Ассоциации украинских банков председатель правления
Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Банкиры если и выдают кредиты под залог
автотранспорта, то только в размере 50--70% их оценочной стоимости и на
срок не более трех лет. При этом возраст автомобиля по окончании срока
действия кредитного договора не должен превышать пять, а в редких
случаях семи лет. "Автомобили каждый год дешевеют, и в ближайшее время
машины, по европейскому принципу, не будут использоваться дольше, чем
5--7 лет", -- объясняет Артем Кучин из "Родовид Банка".
Если автомобиль проходит возрастной "ценз", то для получения кредита
необходимо предоставить в банк техпаспорт машины и подтвердить право
собственности, а также платежеспособность заемщика. Если кандидатура
просителя денег устроит банкиров, тогда будет проведена оценка авто.
Обычно, банк поручает это дело сотрудникам СТО-партнера. Нужно учесть,
что если в случае с квартирой оценщик стремится максимально завысить ее
стоимость, то автомобиль банку выгоднее оценить как можно дешевле
(движимое имущество как-никак).
Основные факторы, влияющие на оценку б/у автомобиля, очевидны: торговая
марка, модель, пробег, наличие гарантии и отсутствие аварий. Однако в
большинстве случаев банки неохотно дают кредиты под залог б/у
автомобилей, если те пригнаны из-за рубежа или куплены в Украине у
"серого" дилера. К примеру, если взять "двухгодовалый" Daewoo Lanos, то
его среднерыночная стоимость в газете а-ля "Из рук в руки" составит
около $7 тыс. По свидетельству одного из знакомых автора, в банке эту
машину оценили в $5,5 тыс. и, соответственно, предложили кредит на $3,3
тыс. (60% стоимости машины) на три года. Знакомому повезло -- банк
принял во внимание уже оплаченную им страховку ("полное" КАСКО и "автогражданка").
В большинстве же случаев кредиторы требуют заново застраховать
автомобиль в дружественной банку страховой компании. Ясное дело, что
тариф по страховке будет намного выше, чем при страховании нового авто.
И что еще неприятно -- даже если стоимость залога намного больше суммы,
которую нужно получить в кредит, добиться у банка более низкой кредитной
ставки будет практически невозможно. Официальный ответ, который можно
получить на подобную просьбу будет примерно таким: "Значительное
превышение стоимости залогового имущества над размером предоставляемого
кредита не является достаточным условием для снижения ставки".
"Даже если обеспечение устраивает нас "более чем", существует еще
стоимость ресурсов и плановая маржа. Ведь банк всегда рассчитывает на
погашение кредита самим заемщиком, однако в описанной ситуации он
недополучит доходы", -- поясняет неуступчивость банкиров начальник
кредитного отдела системного банка.
Земля в залоге
Для передачи в ипотеку земельного участка, заемщику необходимо
предоставить следующие документы: государственный акт о праве
собственности на землю; экспертную денежную оценку земельного участка
(проводится независимым экспертом и обязательно требуется при ипотеке
согласно Закону Украины "Об оценке земель"); справку из органов
землеустройства о наличии/отсутствии отягощений/ограничений. В случае
если в ипотеку передается застроенный земельный участок, где и постройки
и земля являются собственностью одного человека, то в соответствии со
ст. 6 Закона Украины "Об ипотеке", такие постройки подлежат передаче в
ипотеку вместе с землей. Это значит, что кроме перечисленных выше
документов ипотекодатель должен предоставить еще и документы,
аналогичные тем, которые банк требует для оформления ипотеки на
квартиру. К ним относятся: правоустанавливающие документы на дом (или
постройки); выписка из реестра прав собственности (или же
справка--характеристика БТИ); справка формы ?3 (поселкового совета, жэка)
или выписка из домовой книги о зарегистрированных в доме жильцах.
А если в жилом доме (квартире) зарегистрированы малолетние или
несовершеннолетние дети, регистрация которых по данному адресу дает им
право пользования жильем, то ипотека такого дома (и соответственно
земельного участка) возможна лишь с разрешения органов опеки и
попечительства.
2024 © allbe.ru
|