Порядок получения ипотечного кредита

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо пройти следующие этапы.
1-й этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка его возможностей.
Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа возможности получения кредита заемщику необходимо обратиться в банк. На основании предоставленных им сведений сотрудники банка производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита. Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита, поскольку окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

2-й этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы жредита.
При положительных результатах предварительного анализа заемщик собирает полный комплект всех необходимых документов и представляет его в банк. На основании предоставленных документов производится оценка его платежеспособности, то есть способности погашать полученный кредит и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов банк имеет право запросить у заемщика дополнительные документы.

Источниками получения регулярных доходов, учитываемыми при расчете максимальной суммы кредита, являются:
заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
пенсионные выплаты и стипендии;
чистый доход в форме арендной платы;
доход в виде дивидендов по акциям;
доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
алименты и пособия на детей.
После расчета суммы кредита и проверки предоставленной заемщиком информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). По жилью, намеченному к приобретению, заемщик собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в государственных органах. Помощь в данном вопросе могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний. При наличии в семье несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения.

3-й этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:
¦ заключение кредитного договора между первичным кредитором и заемщиком в простой письменной форме;
¦ заключение между продавцом квартиры и заемщиком договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме;
¦ одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение договора об ипотеке покупаемой квартиры (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), его нотариальное удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры составляют закладную в пользу кредитора, при этом нотариус сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключения отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется;
¦ регистрация в государственных органах договора купли-продажи, договора об ипотеке жилья (смешан- | ного договора купли-продажи и ипотеки), права собственности заемщика (покупателя), ипотеки и выда¬ча закладной первичному кредитору;
¦ передача продавцу из собственных средств заемщика не менее 30% стоимости квартиры;
¦ оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и предыдущим собственником;
¦ предоставление ипотечного жилищного кредита за-емщику и перечисление оставшейся части стоимости квартиры продавцу квартиры;
¦ страхование заемщиком жизни и имущества. При этом срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору — не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.