Если перестать платить по ипотечному кредиту
Конечно же, когда вы берете ипотечный кредит, вы рассчитываете свои силы
и финансы, чтобы платить по кредиту всегда и во время. Но вот возникла
ситуация, и вы не заплатили один раз, другой. Нет денег!
Во-первых, за каждый день просрочки платежа банк начисляет вам пени.
Размер неустойки в каждом банке свой, обычно он фиксируется в разделе
кредитного договора Ответственность сторон .
Затем банк выясняет у заемщика причину его неплатежеспособности и
определяет ориентировочный срок, когда он снова сможет платить по
кредиту. Потом в совместном диалоге с заемщиком принимается
компромиссное решение. Банки охотно идут на контакт со своим клиентом по
этому вопросу.
Бывают ситуации, когда заемщик не может погашать дальше кредит (потерял
трудоспособность или умер). В этих случаях страховая компания
компенсирует залогодержателю - банку остаток ссудной задолженности.
Случаи временной потери трудоспособности оговариваются условиями
конкретного договора ипотечного страхования.
Так что же все-таки делать заемщику, если он потерял работу и не имеет
возможности выплачивать ипотечный кредит? Сразу же обратиться в
банк-кредитор с заявлением об отсрочке уплаты ежемесячных платежей.
Приостановить оплату на два-три месяца всегда реально. Главное, не
исчезать и не пытаться скрыть от банка свои финансовые затруднения. Если
человек, взявший ипотечный кредит, приходит в банк и говорит о потере
работы, то, вероятнее всего, будут изменены условия кредитного договора.
Однако далее ситуация может развиваться по нескольким сценариям,
поскольку каждый банк решает проблему неплатежеспособности клиента
по-своему. Например, с банком можно договориться об отсрочке в выплате
основного долга, а сейчас заемщику предложат выплачивать лишь проценты.
Либо можно пересмотреть условия кредитования, например, срок - за счет
этого ежемесячные выплаты банку станут меньше.
Банк может предложить иной, альтернативный вариант, но к расторжению
ипотечной сделки и продаже недвижимости прибегнет в самую последнюю
очередь. Он заинтересован в долгосрочных процентах по кредиту, поэтому
постарается найти компромисс и оставить заемщику кредит, пересмотрев его
условия.
В любом случае, заемщик не лишится квартиры моментально. Ни одному банку
не выгодно доводить ситуацию до суда, поскольку реализация заложенной
недвижимости требует привлечения дополнительных ресурсов. А это значит,
что банк будет до последнего бороться за мирное урегулирование кредитных
вопросов, но, естественно, только до тех пор, пока такой мир будет не в
ущерб его интересам.
Общих рецептов здесь нет - каждая ситуация рассматривается строго
индивидуально. Для банка самое главное - не только получить обратно
предоставленные средства, но и получить прибыль, то есть проценты за
пользование кредитом. Поэтому если кредитор будет уверен, что
существующие у его клиента проблемы с платежами временные, то он
наверняка найдет выход из сложившегося положения. Исходя из ситуации,
кредитор может отсрочить исполнение заемщиком своих обязательств,
увеличить по соглашению с клиентом срок кредита, потребовать
дополнительного обеспечения, например в виде поручителей, и т. д.
Повторим еще раз - все решается в зависимости от конкретной ситуации и в
соответствии с кредитной политикой, существующей в каждом из банков.
Есть два принципиальных варианта выхода из ситуации, когда заемщик не
может больше выполнять свои обязательства по возврату кредита и уплате
процентов, - несудебный и судебный. Согласно законодательству, в первом
случае привлекается оценщик, который определяется стоимость
недвижимости, находящейся под залогом. Если кредитор и должник согласны
с оценкой, то заложенная квартира продается, обычно с помощью
риэлторских компаний.
В результате банк компенсирует все свои издержки - сумму основного
долга, проценты за пользование кредитом, неуплаченные штрафы, пени и
иные издержки, связанные с обращением взыскания и реализацией предмета
ипотеки. Все, что остается, возвращается бывшему должнику. Сумма зависит
от того, как долго заемщик выплачивал кредит. Но в любом случае она вряд
ли окажется меньше размера первоначального взноса, который был выплачен
заемщиком за недвижимость из собственных средств. Обычно это не менее
30% от стоимости квартиры.
Где будет жить бывший должник после того, как его квартира будет
продана? Он подлежит отселению, но не на улицу, а в жилое помещение, но
меньшей площади и с меньшими удобствами. На сегодняшний день площадь
предоставляемого жилого помещения - 6 кв. м. жилой площади на человека.
Впрочем, если после продажи квартиры заемщику возвращается сумма,
достаточная для того, чтобы купить какое-нибудь жилье, то он
самостоятельно подбирает себе вариант и покупает жилое помещение, исходя
из полученной суммы.
Если банк и заемщик не договорятся о стоимости недвижимости, то остается
только второй способ реализации недвижимости - судебный. Он дороже для
заемщика, так как, помимо издержек банка, за его счет должны быть
оплачены и судебные издержки. Кроме этого, судебный путь более долог и
трудозатратен. В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке. У
суда есть право ее ему дать - на срок до одного года и при наличии
уважительной причины, то есть, например, тяжелой болезни заемщика, или
потери работы.
Если до конца отсрочки заемщик не погасит кредит, то суд имеет право
вынести решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов. Из
выручки выплачивается долг банку, с учетом невыплаченных процентов, а
также всех штрафов и пени. Последние, хоть и составляют доли процента,
но могут взиматься посуточно и в результате вылетают в копеечку. Кроме
того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, и если что-то
остается, то эти деньги передаются бывшему заемщику.
Согласно статье 363 Гражданского кодекса РФ заемщик и поручитель несут
так называемую солидарную ответственность. Это означает, что по закону
банк, после третей за год задержки платежа, имеет право потребовать
возврат долга с поручителя. Но поручитель имеет право отказаться и тогда
дело передается в суд.
После решения суда недвижимость выставляется на торги. Полученная в
результате реализации недвижимости с торгов сумма, как и в первом,
несудебном, случае, делится на две части. Одна часть переводится банку,
вторая, оставшаяся после произведенных банку выплат, передается
заемщику.
Впрочем, столь печальный финал с судебным процессом в России пока
остается лишь теорией. Хотя в январе 2007 года В Санкт-Петербурге
состоялся первый аукцион по продаже жилья заемщика, который не сумел
выплатить ипотечный кредит. Во всех странах с развитой ипотечной
системой продажа жилья с аукциона в порядке вещей. По всей видимости, то
же самое ждет и россиян - но только после того, как ипотека наконец-то
станет массовой.
И у нас, и на Западе банкротство заемщика - это вопрос взаимоотношений
банка и клиента.
2024 © allbe.ru
|