Офисы в Москве

Офисы в Москве

На сегодня в Москве, в исторической части города, наблюдается средоточие качественных офисных зданий.

Около 40% всех офисных площадей сконцентрировано в пределах Садового кольца. Большая плотность застройки в центре, проблемы с получением участков под новое строительство, трудности с парковкой – эти и другие факторы смещают интерес девелоперов и арендаторов от центра к окраинам. Однако специфика центральных районов такова, что с каждым годом остается все меньше вакантных участков под застройку.

Этот фактор в сочетании с высоким уровнем загруженности транспортных магистралей повлиял на формирование новых деловых районов за пределами Садового кольца и ТТК. Одним из новых деловых районов стал Северный округ. Второй деловой район формируется на Западе и Юго-западе Москвы. Это районы Кутузовского проспекта, Крылатского, Ленинского проспекта, проспекта Вернадского и других близлежащих районов.

Еще года два назад об офисном рынке Подмосковья говорили как о потенциально перспективном - не более того.

Главной причиной, тормозящей его развитие, считалось отсутствие спроса на офисную недвижимость. В итоге старый фонд морально и физически устаревал, а строить современные бизнес - центры не имело смысла. Желающих арендовать или купить офис не хватало, чтобы заполнить целое здание. Поэтому даже в городах ближнего Подмосковья местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с парикмахерской.

В настоящее время ситуация меняется - как в пределах пятикилометровой зоны от МКАД, так и во всех городах ближнего Подмосковья. Вслед за торговыми центрами и другими объектами инфраструктуры, которые стали строить в области, начали возводить и офисные площади.

Сейчас процесс застройки Подмосковья офисами, складами и прочими объектами коммерческой недвижимости активно развивается и набирает обороты.

В столице сегодня наблюдается нехватка офисных площадей класса "С", и это тенденция останется характерной чертой московского рынка коммерческой недвижимости в будущем. Если в 2003 году доля офисов класса "С" на рынке составляла 60-65%, то в прошлом году их обоъем составил уже 50%, и эта цифра продолжает уменьшаться. Как сообщает "Бизнес", по итогам этого года объем офисов эконом-класса составит менее 30%. Такая ситуация обусловлена тем, что затраты на строительства офисного здания класса "А" и "С" вполне сопоставимы, а доходность помещений высокого класса на порядок больше. И даже несмотря на то, что доходность офисов класса "С" при реконструкции уже имеющегося здания выше, чем при реконструкции здания под офисы класса "А" (за счет более дешевой отделки, коммуникаций, и вообще более низких требований к площадям вообще), объемы таких реконструкций зданий под офисы класса "С" незначительны.И в общем случае, девелоперы предпочитают работать с площадями класса "В" и "А". Эксперты объясняют это тем, что строителей к этому вынуждают арендаторы. Ведь сегодня не только западные, но и отечественные компании выдвигают высокие требования к местроположению и комфортабельности офиса, инфраструктуре и обслуживанию помещений и другим показателям, определяющим уровень офиса. Так как арендные ставки для офисов класса "С" невысоки, то и риэлторы предпочитают иметь дело с площадями более высокого класса, ведь их доход складывается из комиссии, и работать с более дорогими площадями риэлторам выгодней. И даже не смотря на то, что с арендаторами офисов эконом-класса работать проще в плане подбора подходящего по требованиям здания, юридические ошибки в документах, устанавливающих право собственности на старые административные здания, в которых, как правило и располагаются офсиы класса "С", усложняют работу риэлторов. Все это приводит к дефициту офисных помещений класса "С" и к росту арендных ставок на них, который составляет уже 4-5% в квартал. И эта тенденция распространяется не только на центр города (где сегодня ставки на офисы "С" уже достигают $1000 за кв.м.),но и на переферийные районы. В перспективе такой рост приведет к тому, что даже те районы, которые сегодня невостребованы среди потенциальных арендаторов, станут для них недоступными. И небольшим комапниям придется переезжать к МКАД или даже осваивать ближайшее Подмосковье.