Офисы в Санкт-Петербурге

Офисы в Санкт-Петербурге

Офисная недвижимость - самый динамичный сегмент столичного рынка коммерческой недвижимости. Однако эксперты прогнозируют скорое насыщение этого сегмента и как следствие - снижение спроса, усиление конкуренции, сокращение доходности и привлекательности офисной недвижимости среди инвесторов.

Офисный бизнес - один из наиболее доходных бизнесов в мире

Офис нужен практически для любого вида человеческой деятельности - той, что называется работой. Поэтому офисный бизнес - один из наиболее стабильных и доходных бизнесов в мире.

Сегодня самый полный набор услуг высокого качества предоставляют офисные центры, или бизнес-центры, как обычно их называют. Этот сектор рынка офисной недвижимости быстрее других реагирует на изменение предпочтений клиентов. Еще недавно это были удобное местоположение, круглосуточная охрана, уборка помещений, парковка, связь, конференц-зал, комната для переговоров, кафе. Теперь требуются круглосуточный доступ (с системой видеонаблюдения и контроля доступа), свободная планировка офисов и кондиционирование, неограниченное число оптоволоконных линий связи, банк, билетные кассы, ресторан, тренажерный зал и т.д.

Факты и прогнозы

Бизнес-центры - самый быстрорастущий сектор офисного рынка Петербурга. Сегодня общее количество офисных центров в городе — около 240. Они делятся на классы (по совокупности площадей). Качество помещений и сервис в них постоянно растут, что особенно заметно в зданиях класса В и С (в классе А их уровень изначально высок). Некоторые центры класса С переходят в класс В (например, «Маяк» на Московском пр., 91, и др.). Это практически полностью частный сектор рынка: сегодня лишь около 50 тыс. м2 (6% всего сектора) площадей бизнес-центров принадлежит городу («Офисный дом на Льва Толстого, 7», «XIX век» и др.).

Новые просторы

Все больше офисных центров, в том числе высокого уровня, открывается за пределами центра Петербурга. Настоящими деловыми зонами постепенно становятся набережные Невы и ее рукавов (Выборгская, Пироговская, Ушаковская, Петроградская, Свердловская, Синопская и др.), преимущества которых очевидны: хорошая доступность, возможность парковки машин, вид из окон.

Все больше офисных центров появляется вдоль Обводного канала и в районе Морского порта. Результат - сокращение доли офисных центров в историческом центре города до 60%, хотя еще три года назад она составляла около 70%. Диаметральные противоположности по количеству действующих бизнес-центров представляют собой Центральный (23%) и Красносельский (1%) районы. Все действующие бизнес-центры класса А пока концентрируются в Центральном и Адмиралтейском районах.

Активность рынка

В 2005 году в Петербурге появилось около 20 бизнес-центров общей площадью 100 тыс. м2, а всего за 6 месяцев 2006 года емкость этого сектора рынка возросла еще почти на 115 тыс. м2. 2004 год ознаменовался самым большим приростом площадей бизнес-центров класса А. Тогда к пяти действующим («Атриум» - Невский пр., 25; «Шведский дом» - Шведский пер., 2; «Белые ночи» - Малая Морская ул., 23; «Северная столица» - наб. реки Мойки, 36; Караванная ул., 10) добавились: «Невский пр., 38»; Geneum (Невский пр., 10) и «Платинум» (Большая Морская ул., 30, — позднее был продан) - всего около 9 тыс. м2 (рост - 25%). Доля этого сектора на рынке достигла почти 5% общей площади бизнес-центров (хотя, согласно Penny Lane Realty, это всего лишь уровень Москвы 1994 года).

Динамика роста класса В - самая впечатляющая: 2001 год - 15 тыс. м2, 2002 год - 40 тыс. м2, 2003 год - 70 тыс. м2, 2004 год - 77,5 тыс. м2 (77% годового прироста), 6 месяцев 2005 года -95,3 тыс. м2 (83% всего прироста). И сегодня это уже порядка 70 бизнес-центров общей площадью почти 320 тыс. м2. Из числа последних новостроек можно выделить River House (ул. Академика Павлова, 5), «Сенатор-4» (ул. Чапаева, 15), «Шпалерная, 54» и ряд других.На фоне опережающего роста площадей бизнес-центров класса А и В постоянно сокращается на рынке доля класса С.

Сегодня общая площадь 160 бизнес-центров класса С - 555 тыс. м2. Примеры новостроек в этом классе - бизнес-центры «Троицкое поле» (пр. Обуховской Обороны, 120), «Н-49» (пр. Непокоренных, 49) и ряд других.

За январь — июнь 2005 года прирост общего объема предложения в бизнес-центрах Петербурга составил 14,3%. Но активность бизнеса в городе растет (в том числе иногороднего и зарубежного), поэтому специалисты как минимум в 2005-2006 годах не ожидают серьезных проблем с заполнением и большого количества строящихся бизнес-центров. В последние годы количество вакантных площадей в действующих бизнес-центрах совсем невелико. Сегодня практически все они заполнены (класс А - на 99-100%, класс В - на 95-100%, класс С - на 96%). И вновь вводимые бизнес-центры пока также заполняются вполне успешно.

По данным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» (ЦОК), постоянное повышение уровня сервиса в бизнес-центрах класса В последнее время даже стимулирует переток в них некоторой части арендаторов из класса А (освободившиеся площади в которых, в свою очередь, также быстро заполняются).

О других

Офисные помещения в остальных секторах рынка также находят своих арендаторов - тех, кто в силу определенных причин предпочитает автономные офисы, и тех, для кого первостепенное значение пока имеет не столько уровень комфортности офисов, сколько «цена вопроса». Небольших помещений (до 50 м2) на рынке традиционно недостаточно, и чаще всего именно их соискатели становятся клиентами НИИ, гостиниц и общежитий. Помещения до 50 м2 по-прежнему самые востребованные в бизнес-центрах класса С - 41,7%, хотя в первом полугодии 2005 года здесь заметно увеличилась и доля арендаторов площадей 301-500 м2- 20,8% (2004 год -13%), притом что площади более 500 м2 пользуются значительно меньшим спросом — 4,1%.

Явная тенденция к укрупнению арендуемых площадей - в бизнес-центрах класса В: если в 2004 году всего 11 % арендаторов предпочитали помещения площадью 51-100 м2, то в первом полугодии 2005 года их доля увеличилась уже до 23,1%. Аналогично доля помещений площадью 101-200 м2 возросла с 21 до 25%, а площадью 301-500 м2 - с 7 до 13,5% (при этом доля востребованных помещений площадью менее 50 м2 сократилась с 25 до 9,6%). Крупные блоки, как правило, арендуются в новых бизнес-центрах — в «старых» обычно их уже нет.

Дефицит офисов особо актуален для приходящих в Петербург крупных компаний-налогоплательщиков, их устройством власти занимаются сами (например, ОАО «Совкомфлот» получил в аренду особняк из числа памятников на наб. реки Мойки, 3).

Покупатели и цены

Заинтересованных в покупке офисов, в том числе целых зданий, становится все больше. Себестоимость офисных помещений сегодня равна примерно 4-кратной годовой ренте, и, таким образом, долгосрочная аренда для конечного пользователя менее выгодна, чем собственность. Покупкой офисов интересуются около 15% всех клиентов. 65% из них предпочитают офисы площадью до 160 м2 (17% - до 60 м2, 23% - от 60 до 90 м2 и 25% - от 90 до 160 м2). Сегодня в городе реализуется сразу несколько проектов, где офисы продаются, а не сдаются. Аналитики газеты «Строительный еженедельник» оценивают нынешний объем предложения на продажу офисов в бизнес-центрах в 25 тыс. м2.

В 2004 году рост цен на офисные помещения в Петербурге был невысоким. Согласно ГУИОН (раздел «Анализ рынка коммерческой недвижимости») арендные ставки в феврале 2005 года к уровню февраля 2004 года составили в среднем 112%, а цены продажи - 113%. Это ниже, чем годом раньше (116 и 126% соответственно).В 2005 году «Бюллетень недвижимости» фиксирует стабилизацию цен: уровень арендных ставок в сентябре - $204-216/м2 в год (рост с начала года - 0-6%), цен продажи - $1250— 1280/м2 (рост - 1-3%).

Стоимость встроенных офисов зависит от их местоположения, уровня отделки, сервиса и технической оснащенности. По уровню цен и арендных ставок на них Петербург делится на четыре зоны. В целом запрашиваемые арендные ставки находятся в диапазоне $40-700/м2 в год, но чаще укладываются в $150-300/м2.

Предложения помещений, относящихся к более дорогим (качественный ремонт, центр города, хорошая доступность и окружение), появляются на рынке довольно редко. Соответственно, ставки на лучшие помещения в центре могут достигать $900/м2 в год и выше.

Аренда или покупка

Объем рынка аренды офисов в Петербурге оценивается примерно в три-пять раз больше, чем объем рынка купли-продажи. В 2005 году рынок весьма активен. Заполняемость большинства объектов близка к 95-99%. Новые офисные центры, как правило, примерно на 60% заполняются еще до открытия, а вскоре после него - на 80-100% (правда, в бизнес-центре класса A Geneum по какой-то причине и через год после его ввода еще были свободны 700 м2 из 1600). Растет число крупных арендаторов. Так, ГК «Сварог» арендовала 2 тыс, м2 в бизнес-центре «Петровский», «Вэб-инвест Банк» - 2,5 тыс. м2 в «Невском, 38», компания Motorola -6,5 тыс. м2 в «Т4», Skanska - 1,675 тыс. м2 в «Кронверке» и т.д. Американская компания Quest Softwear готовится занять 4,35 тыс. м2 в бизнес-центре «Эврика». И это не говоря уже о таких общеизвестных примерах, когда одна компания арендует полностью весь бизнес-центр: «МегаФон» - на Караванной ул., 10 (6 тыс. м2), Территориальный фонд ОМС - на Московском пр., 120 (2,8 тыс. м2).

Бум

В 2005 году инвестиционная активность на офисном рынке Петербурга остается высокой, некоторые аналитики говорят даже о буме. Строятся новые бизнес-центры, реконструируются производственные и учрежденческие здания («Первомайская Заря», «Нево Табак» и т.д.), сохраняет актуальность перевод в этих целях квартир в нежилой фонд. Эксперты насчитывают около 20 компаний, профессионально работающих в сфере офисной недвижимости.

Это холдинг «Империя» (офисная сеть «Сенатор»), СК «Возрождение Санкт-Петербурга», ООО «Корпорация С», ОАО «Невский Синдикат», холдинг «ПСБ-Инвест Групп» и другие. Заметно активизируются иностранцы.

После турецкой группы DESNA с ее вторым офисным проектом на ул. Марата это австрийская Tilman Kraus Property Group («Австрийский бизнес-центр» класса А на Оренбургской ул., 4), международный фонд White Days (приобретает три бизнес-центра), шведский холдинг East Capital (реконструкция под бизнес-центр здания на 10-й Красноармейской ул.) и, наконец, шведская компания Ruric AB (недавно реконструировала под бизнес-центр класса А здание на Невском пр., 11, и занимается еще четырьмя).

А и В

Долгое время рост числа бизнес-центров класса А в Петербурге сдерживался экономичностью местного бизнеса по сравнению с московским (стоимость строительства и там и там составляет около $2500/м2, однако ставки для бизнес-центров аналогичного класса в Москве выше на $150—200/м2 и более).

Однако приходящие в Петербург московские и зарубежные бизнес-структуры уже не удовлетворяются офисами класса В. И в 2005 году в городе ожидается ввод сразу нескольких бизнес-центров класса А: «Веда-Хаус» на Петроградской наб., 18 (ООО «Веда-Система», 10 тыс. м2), вторая очередь «Северной столицы» в Волынском пер. («ПАН», 8 тыс. м2), очередные «Сенаторы» на ул. Чайковского, 1, и Садовой ул., 10 (холдинг «Империя»), возможно, «Лангензипен» на Каменноос-тровском пр., 9 (компания «Теорема»). Вместе они могут увеличить емкость данного сектора рынка на 25-30 тыс. м2. Следом - «Сити-Центр» (вторая очередь), межбанковский комплекс им. Анатолия Собчака (26-я линия В. О., 15), тот же «Австрийский бизнес-центр». Потом - бизнес-центры на месте ГИПХа, на территории бывшего Петрозавода, целая серия бизнес-центров от Ruric AB и ряд других.