Офисы

Офисы

Многие проблемы частного предпринимателя могут быть решены с помощью агентства недвижимости

Малый бизнес в России активно развивается. Хотя иногда и неясно, идет ли это развитие благодаря или вопреки устремлениям властей. Хотя предприниматели уже отвоевали себе место под солнцем, но им еще нужно место в буквальном смысле, то есть помещение. И вот с этим-то как раз есть проблемы, особенно в Москве, которая по стоимости и арендным ставкам коммерческой недвижимости может дать фору большинству крупных городов мира. Итак, сколько же сегодня в Москве реально стоит аренда небольших помещений?

Что сегодня выгоднее: арендовать офис или попытаться приобрести его в собственность? С этими и другими подобными вопросами мы обратились к Элине ЗАНИНОЙ, заместителю директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

Метро - двигатель торговли

Сначала о ценах. По словам Э.Заниной, на сегодняшний день ставки арендной платы для малого бизнеса в Москве очень высоки, и их рост продолжается. К примеру, на пятачке непосредственно около метро они составляют в среднем около 800-1000 долларов за кв.м в год (это - в среднем, в особо "злачных" местах цены еще выше). Такую площадь арендуют предприятия быстрого питания, чаще всего совмещенные с продуктовым магазином, пункты оплаты мобильной связи, салоны продаж, аптеки и ларьки с предметами первой необходимости (как известно, "первой необходимостью" для москвичей являются пиво и сигареты).

Если же отойти от метро хотя бы на 10-15 минут неспешным шагом, миновав первую линию домов, то цены резко падают (в среднем до 400-500 долларов за квадратный метр, что тоже не так уж и мало), и меняется состав арендаторов: здесь уже имеет смысл располагать небольшие магазины, парикмахерские, обувные мастерские и прочие мелкие предприятия, ориентированные на обслуживание местного населения, а не на прочесывание большого потока потенциальных покупателей, щедро изливающегося из столичной подземки.

Купить или арендовать?

Однозначного ответа на этот вопрос быть не может, оптимальная стратегия зависит от тысячи и одной мелочи: от сферы бизнеса до квалификации предпринимателя. Если вы уверены, что можете четко просчитать прибыльность и перспективы своего бизнеса и развитие рынка, на котором вы работаете, хотя бы лет на пять вперед, то при наличии возможности помещение, безусловно, лучше выкупить. Если вы лишь прощупываете возможности данного бизнеса и хотите начать с малого, стоит для начала арендовать помещение подешевле, например, какой-нибудь подвальчик.

Правда, здесь есть один тонкий момент: при успешном ведении бизнеса вы можете этот подвальчик не только успешно раскрутить, но и вложить свои средства в какой-никакой ремонт, а через какое-то время ваш арендодатель с огромным удовольствием поднимет вам же арендную плату. Так что, в каждом случае решать надо индивидуально и рассматривать как можно больше вариантов развития событий.

С кем арендатору выгоднее иметь дело: с городом или с частным собственником помещения? Еще три-пять лет назад у города ставки были ниже, правда, особо привлекательные площади он на рынок аренды не выбрасывал, а занимал их либо своими структурами, либо пытался управлять ими самостоятельно (насколько хорошо это ему удавалось - это уже вопрос другой). Именно в то время в Москве появились в подвальчиках весьма популярные молодежные кафе-клубы и прочие подобные заведения. Сегодня цены сравнялись, так что, с кем иметь дело, - не принципиально.

Здесь тоже рынок продавца

Если речь идет о покупке, то здесь многое зависит от клиента. Для риэлтора самый простой клиент - это тот, который четко знает, что ему нужно (какого размера помещение, где оно должно быть расположено, какие к нему дополнительные требования) и к тому же хорошо ориентируется в ценах и способен на достаточно быструю реакцию. Второй тип клиента - чистый инвестор. У него есть некая сумма, которую он хочет вложить в коммерческую недвижимость. Его интересует исключительно прибыль, которую он с этого вложения будет получать. Это клиент очень разумный, ибо вложение в коммерческую недвижимость на сегодня гораздо выгоднее, чем в жилую, и эта ситуация будет продолжаться минимум лет шесть-семь.

Самый сложный клиент - это неопределившийся, а, точнее, который не может четко сформулировать свои требования. У него вроде как и деньги есть, и площадь ему действительно нужна, но вот какая именно лучше всего подходит под его бизнес, он может сказать только после полутора десятка просмотров (и то без должной уверенности, а с колебаниями до последнего момента). В таком виде этот вариант практически нерабочий, поскольку, когда такой клиент все-таки дозревает до решительных действий, площадь очень часто уже уходит. Основная задача риэлтора при работе с такими клиентами - это помочь ему четко сформулировать свои требования, чтобы при появлении подходящего объекта он был готов действовать быстро. На данный момент в сфере малой коммерческой недвижимости - рынок продавца, и мало-мальски привлекательные объекты уходят иногда всего за пару дней.

Несколько слов об ипотеке и управлении. По данным Э. Заниной, и то, и другое на рынке небольших коммерческих помещений пока в зачаточном состоянии. Тем не менее, МИЭЛЬ-Недвижимость то и другое активно развивает (ипотеку - вместе с Абсолют-банком в основном - в расчете на будущее, так как сегодня, еще раз повторим, рынок продавца, и владельцу проще продать объект за живые деньги, чем связываться с ипотекой). Но поскольку мы все-таки догоняем остальной цивилизованный мир, то за ипотекой, безусловно, будущее.

Первый предлагать

Последний заданный вопрос касался пресловутых первых нежилых этажей, наличие которых, по заявлению московских властей, должно было с лихвой обеспечить площадями весь существующий малый бизнес (причем - не один раз), а также сделать жизнь москвичей удобной и комфортной. Э.Занина подтвердила, что первые этажи строящихся или только что построенных зданий крайне интересны для инвесторов и арендаторов. В качестве примера она привела жилой комплекс "Гранд-парк". Лучшим подтверждением является то, что сама компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" еще на стадии строительства выкупила большую часть первых этажей. Далее они продавались (еще до сдачи дома) по цене в среднем 3200 долларов за квадратный метр (и не просто продавались, а разлетались как горячие пирожки).

При этом покупателям задавался вопрос: "Как вы собираетесь эти помещения использовать?". Подавляющее большинство ответов были: офисы и салоны красоты. Причины очевидны: в Москве крайний дефицит площадей под небольшие офисы класса B, и помещения под них арендуются или выкупаются везде, где это возможно. Скорее всего, когда девелоперы всерьез возьмутся за строительство офисных комплексов этого класса, эти площади будут освобождены в пользу торгового и обслуживающего малого бизнеса, но на данный момент ситуация обстоит именно так.