Законная и незаконная перепланировка

Законная и незаконная перепланировка

Какой бы удачной ни была планировка наших квартир, всегда хочется привнести в нее что-то свое. Но без разрешения можно делать лишь косметический ремонт. Переустройство или перепланировку надо согласовывать с местным органом власти. Однако на ряд мероприятий наложено табу. О них следует знать, чтобы не тешить себя несбыточными надеждами.

В редакцию поступает огромное количество писем читателей с вопросами о возможности той или иной перепланировки помещения. Одна наша читательница, например, собирается совершить в только что приобретенной однокомнатной квартире следующие преобразования: перенести кухню в жилую комнату, на месте кухни создать изолированную спальню, к которой присоединить лоджию. А вход в спальню устроить из кухни, объединенной с гостиной, поскольку коридор присоединится к ванной комнате, которая, в свою очередь, будет совмещена с туалетом... В общем, по ее собственным словам, она хочет максимально задействовать нефункциональные площади. Другая посетительница сайта спрашивает, какую комнату ей сделать без окна: спальню, гостиную или детскую?

Итак, явно настало время расставить точки над "i" и разобраться, на какие преобразования можно получить разрешение, а на какие - нельзя. Сегодня поговорим о том, какими законами и нормативными документами регулируется порядок проведения перепланировок в Москве и по всей стране. А самое главное - о том, осуществление каких мероприятий в квартире невозможно официально согласовать.
Нынешнее положение вещей

В последние годы практически во всех регионах России, особенно в городах, сложилась удручающая ситуация с перепланировкой и переустройством квартир в типовых домах. В старых пяти- и многоэтажках изменения видны невооруженным глазом: практически все лоджии и балконы в одном здании выглядят по-разному, да и среди остекленных двух одинаковых не найти. Дома смотрят на нас разномастными глазницами, от которых так и хочется отвернуться... Совсем другое дело - новостройки: стоят аккуратные и симпатичные - любо-дорого глядеть, пусть даже они и не являются шедеврами архитектуры.

Это снаружи, а что же внутри? Там - плоды "самодеятельности" в области ремонта с переустройством и перепланировкой, которые не заметны извне, но тем не менее опасны. Известно, что сейчас всем доступны перфораторы, отбойные молотки, "болгарки" и пр. А один из этих замечательных инструментов в руках, скажем, жителя ближнего зарубежья, промышляющего в столице ремонтом квартир, может стать весьма грозным оружием, которое нанесет непоправимый ущерб несущим конструкциям и превратит их буквально в решето. Таким образом будет причинен вред не только заказчику, но и многочисленным соседям, а иногда и всем жителям многоэтажного дома. До сих пор повсеместно проводятся никем не санкционированные работы по изменению внутренней конфигурации и переоборудованию жилых помещений, что порой опасно для целостности зданий. Но в принципе это вполне объяснимо.

Возьмем старые дома: "сталинки" (изначально в них проектировались только коммунальные квартиры с длинным коридором и множеством дверей по обеим сторонам), "хрущевки" (с микроскопическими комнатками и почти аналогичными по величине прихожей и кухонькой), "панельки" советского периода (с мало кого устраивающей непонятной планировкой) и т. д. Кстати, большинство этих квартир, которые мы или предыдущие поколения получали бесплатно, не претендовали на то, чтобы удовлетворить чей-то изысканный вкус. Просто государство возводило и предоставляло жилье, не очень "заморачиваясь" насчет создания комфорта. И теперь стало совершенно понятно, что квартиры постройки середины - второй половины XX в. не соответствуют современным требованиям.

Сейчас ситуация иная, и граждане в большинстве случаев покупают жилье за собственные деньги. И логика здесь другая: я собственник - значит, могу делать что захочу, да и квартиру я приобрел с так называемой свободной планировкой. А потом оказывается, что свобода эта мнимая и на плане БТИ назначение каждого помещения четко определено. Бывает и так, что человек покупал квартиру в спешке, пытаясь угнаться за быстро растущими ценами, и не обращал особого внимания на расположение в ней функциональных зон. Думал, что нужно скорее вложить деньги, а потом уже разбираться с обустройством жилья. После оформления квартиры в собственность становится понятно, что она не соответствует представлениям нового владельца о комфорте и не подходит для его семьи. Начинаются мероприятия по "улучшению" помещений, в ходе которых часто затрагиваются несущие конструкции здания. В результате оно может даже обрушиться, случись, не дай бог, хотя бы легкое землетрясение или, например, взрыв газа. И этого нельзя допустить.

Перечень ограничений

В Приложении 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. Постановления № 883-ПП от 15.11.2005 г. приведен перечень ограничений на мероприятия по переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

• Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

• Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установлен-ном порядке к категории непригодных для проживания.

• Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

• Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.

• Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

• Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

• Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

• Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

По закону: в России

Последние 10-15 лет, и особенно 90-е гг., можно назвать хаосом переходного периода. Очень быстро трансформировались представления людей о красоте и качестве жизни. Законодательство не успевало за меняющимися реалиями; плохо функционировали органы, которые должны были контролировать правильность эксплуатации жилья. В этих условиях жители многоэтажек творили что хотели и часто вообще не подозревали, что на проведение серьезных преобразований в своих квартирах нужно у кого-то спрашивать разрешение.

Всего лишь полтора года назад на федеральном уровне работал старый Жилищный кодекс РСФСР, который по большому счету вопросы перепланировок не регулировал. В нем была лишь одна небольшая статья (ст. 84), определявшая общий порядок действий. Эти проблемы решались на региональном уровне: каждый субъект принимал свои законы и нормативные акты. 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым определение общих условий и порядка переустройства и перепланировки относится к компетенции органов государственной власти РФ, а не местных властей. Последние занимаются лишь согласованием переустройства и перепланировки, а также осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства (ст. 14 ЖК).

В кодексе рассматриваемым вопросам посвящена пусть небольшая, но целая глава, состоящая из четырех статей. В частности, здесь (ст. 25) даны определения терминам. "Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". А перепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт. К сожалению, до сих пор на федеральном уровне не утверждена форма последнего, но уже определено, что технической паспортизацией жилья наряду с его инвентаризацией будут заниматься БТИ. Кстати, согласно ст. 19 ЖК, техпаспорт - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические нормы и правила и другие требования законодательства.

Нельзя проводить какие-либо работы в квартире до оформления права собственности на нее

Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, для осуществления преобразований в своей квартире вы должны обратиться в местный орган власти, являющийся наймодателем по договору, с тем чтобы он уполномочил вас приступить к делу. А ведь чиновники могут и не разрешить проводить какие бы то ни было работы. Если вы собственник, для вас в той же статье ЖК содержится исчерпывающий перечень документов, которые нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование. Максимальное их количество - шесть, минимальное - три: заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. Постановление Правительства № 266 от 28.04.2005 г.); правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи и пр. - подлинники или заверенные нотариусом копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в некоторых самых простых случаях достаточно эскиза, нарисованного от руки прямо на копии поэтажного плана БТИ). Когда на каждую квартиру будет заведен технический паспорт, он тоже обязательно потребуется. (Пока его заменяет план данного помещения и смежных с ним.) Для нанимателей необходимо письменное согласие всех членов семьи на проведение работ. А если дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране соответствующих памятников о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки в нем.

К слову, при рассмотрении заявлений от собственников и нанимателей применяются неодинаковые подходы. Об этом нам рассказали специалисты Мосжилинспекции. Например, нанимателю при проведении перепланировки не разрешается уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а собственнику позволяется. В общем, это вполне логично, поскольку занимаемая квартира принадлежит не нанимателю, а городу. И последний вправе в будущем распорядиться своей собственностью: если вы, скажем, поменяете данную квартиру на другую, сюда въедет следующий наниматель. А значит, жилая площадь не должна уменьшиться. Кроме того, в гл. 5 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" устанавливаются четкие требования к помещениям квартир, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов. Для частных домов, строящихся на деньги соинвесторов, а также жилищных кооперативов и ЖСК используются другие нормы.

Какие же виды работ нельзя официально согласовать? Это необходимо знать, прежде чем приступать к созданию проекта или эскиза вашей будущей преображенной квартиры. Ниже приводится список несогласуемых мероприятий по переустройству и (или) перепланировке. Его помогли составить специалисты Мосжилинспекции и консалтинговой компании "ЦЕНТРЮРСЕРВИС", оказывающей услуги по согласованию переустройства и перепланировки.

1. Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах (п. 9.22 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"). Ограничений по размещению других "влажных зон" - кухонь и постирочных - нет.

Таким образом, располагать кухню можно в любом месте квартиры, за исключением площади под санузлами соседей сверху (при условии соблюдения норм освещенности и вентиляции). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т. д. На месте комнат и кухонь их устраивать не разрешается.

2. Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.) - п. 10.6 СНиП 31-01-2003, - а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях (п. 3.6 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

3. Не допускается устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления (пп. 5 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

4. Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме (п. 8.7 СНиП 31-01-2003, п. 3.43 МГСН 3.01-01 "Жилые здания").

5. Запрещается перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы (пп. 3 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

6. Не допускается устройство непосредственного входа из спальни и кухни в санузел (ванную комнату) во всех квартирах, кроме элитных. Исключение - наличие другого помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла (п. 4.13 МГСН 3.01-01).

7. Нельзя ликвидировать перегородку между комнатой и кухней, если последняя оснащена газовой плитой, особенно в однокомнатных квартирах. Помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т. д., должны быть отделены от жилых комнат (п. 3.25 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 758-ПП от 02.11.2004 г. "Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда").

8. Не разрешается проектировать жилые комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения (п. 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям").

9. Не допускаются разборка (полная или частичная) межквартирных перегородок и устройство проемов в межквартирных стенах. Это возможно лишь при условии, что происходит объединение двух квартир (пп. 3 п. 2 "Мероприятий по перепланировке" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02. 2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

10. Запрещается "захватывать" чердак, подвал, часть межквартир-ного тамбура и т. д., так как в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36) они являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

По закону: в Москве

Столица нашей родины - наиболее "продвинутый" регион и в плане регулирования перепланировок и переустройства. Здесь еще в конце 90-х гг. начал действовать Закон № 37 от 29.09.1999 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", определявший правила оформления и проведения переустройства, а также государственного учета и контроля производимых работ. Спустя пять лет вышел Закон № 22 от 07.04.2004 г., который внес изменения и дополнения в Закон № 37 и вывел вопросы проведения переустройства с районного на городской уровень. Затем было опубликовано Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Оно ввело принцип "одного окна" для приема и рассмотрения заявлений граждан и возложило эти функции на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию), а также утвердило перечни мероприятий по переустройству и ограничений на их проведение.

После вступления в силу Жилищного кодекса возникла необходимость привести московское законодательство в соответствие с федеральным. Поэтому 15 ноября 2005 г. увидело свет Постановление Правительства Москвы № 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". В нем ставились новые задачи по предотвращению несанкционированных работ и их последствий. Кроме того, был изменен перечень мероприятий по переустройству и перепланировке, которые могут выполняться в соответствии с проектом или эскизом. Кстати, все тексты постановлений Правительства Москвы можно найти на его сайте www.mos.ru.

Мосгордума 7 декабря 2005 г. приняла закон № 66, признавший утратившими силу прежде действовавшие законы № 22 и 37. Он вступил в силу через десять дней после опубликования, и сейчас законодательное регулирование проблем перепланировки и переустройства полностью перешло на федеральный уровень. Теперь ответ на все возникающие вопросы нужно искать в Жилищном кодексе, а также постановлениях Правительства РФ и г. Москвы.
Чем грозит "самоволка"?

Никем не санкционированные переустройство и (или) перепланировка могут привести к достаточно серьезным последствиям как для вас самих, так и для ваших близких, наследников или покупателей ныне принадлежащей вам квартиры. Статья 29 ЖК определяет понятие самовольного переустройства (или) перепланировки. Ими считаются работы, проведенные без согласования с органом местного самоуправления (в столице - с Мосжилинспекцией) или выполненные с нарушением согласованного проекта. Собственник или наниматель самовольно переустроенной квартиры должен привести ее в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном этим органом. В соответствии со ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП) порча жилых домов и помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование помещений и использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа в размере 10-15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), то есть 1000-1500 руб. За самовольную перепланировку штраф еще выше: 20-25 МРОТ, или 2000-2500 руб. Именно жилинспекторы выносят предупреждения, налагают штрафы и оформляют предписания по приведению квартиры в прежний вид. И если эти административные меры не дают результата, то орган, осуществляющий согласование перепланировок, подает иск в суд. А он уже принимает решение либо о сохранении помещения в переделанном состоянии, либо (в отношении собственника) о продаже с публичных торгов данного жилого помещения с выплатой владельцу вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности по приведению купленного жилья в прежнее состояние. В отношении же нанимателя по договору социального найма выносится решение о расторжении данного договора. И опять-таки суд обязывает самого наймодателя (то есть местный орган власти) привести жилье в первоначальный вид. Назначается новый срок упомянутых работ и т. д.

Все это очень серьезно. И не надо думать, что можно всю жизнь прожить в квартире с самовольно сделанной перепланировкой, пока дремлют проверяющие и молчат соседи. Даже если вы сами не будете "узаконивать" результаты преобразований, ходить по инстанциям придется вашим детям или внукам. А завещать им кота в мешке - не самый лучший презент. Если же вы будете продавать квартиру с несогласуемой самовольной перепланировкой, цену на нее придется назначить как минимум на 20% ниже аналогичной непереустроенной (такая сложилась практика). Надо помнить, что обязанность привести жилье в прежний вид вы передаете новому собственнику. Можно, конечно, попытаться подсунуть ему устаревший план без изменений, но покупатель обязательно заметит несоответствия, особенно серьезные. И просто вызовет техника из БТИ, который выявит несанкционированные изменения, а затем начертит на плане красные линии нарушений, которые будет очень трудно ликвидировать.

Согласно ранее упоминавшейся ст. 29 Жилищного кодекса, сохранить помещение в переустроенном виде можно на основании решения суда. Но, например, Правительство Москвы в вышеназванном Постановлении № 883-ПП решило пойти навстречу людям, уже сделавшим переустройство или перепланировку без разрешения. К функциям Мосжилинспекции добавлена еще одна: "согласование ранее выполненных самовольных переустройств и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью". Значит, теперь постфактум можно получить разрешение на преобразования в квартире, не противоречащие закону. Это ноябрьское нововведение вполне позволительно назвать амнистией.