сайт про бизнес, недвижимость, производство и деловые услуги

Цены на квартиры в Санкт-Петербурге

Цены на квартиры в Санкт-Петербурге

Ажиотаж. Такого панического спроса не было уже очень давно. Даже начало выхода рынка из кризиса 1998 года было более мягким. То, что происходит сегодня на рынке типовых квартир, было только в середине 90-хх в каком-нибудь декабре, в ожидании новых законов, вступающих в силу с Нового года и просто из-за того, что с 70-80хх годов все привыкли, что цены повышались именно после 1 января.

Цены

В конце весны цены все также росли на 2-3% в месяц, что вполне объяснимо и дало жизни призатухшему за последний год рынку. Но после майских праздников уже даже самые далекие от недвижимости поняли, что надо покупать именно сейчас, срочно, а еще и фондовый рынок начал падать - рост в середине мая 2% В НЕДЕЛЮ. Это очень много. Это меньше, чем в Москве. Но после такого пика неизбежно замедление и даже некоторый тактический откат.

Прогноз

На мой взгляд, рынок может расти 2-3% в месяц спокойно и уверенно еще 2-3 года. Это позволяет ему отложенный спрос, который копился весь 2005 год, денежные вливания ипотечных денег, ожидаемый провал предложения в 2007 году из-за того, что принятие `Закона о долевом строительстве` в 2005 году почти на год приостановило старт новых строительных проектов.

Цены на различные типы квартир Ценовой уровень на недвижимость следующий (квартиры без отделки или с `обычным` ремонтом):

Самое маленькое оно же самое дешевое не стоит менее 1400 $/кв.м. Как обычно, самые маленькие квартиры (особенно студии) пугают стоимостью метра (до 1700$/м.кв). На просмотры выстраиваются очереди по 10 покупателей. Цена растет каждый час.

Индивидуальные проекты в спальных районах и новые дома в `зеленой прослойке` между центром и новостройками - около 1500-1900 $/кв.м. -- Цены на квартиры в центре выросли не так стремительно. Здесь покупатели другие и продажи не так стремительны. В центре минимальный уровень цен около 1700 $/кв.м. Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо `непонятные` расселения. 2000-2500 $/м.кв. - хорошие квартиры, но без изюминки, или новые дома, но с недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). Дома более презентабельные или не очень крепкие, но в суперместе или после реконструкции, новые, с гаражами… – 3000-4000 $/кв.м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) – 5000-10000 $/кв.м.

Выросли цены на Каменном острове - в начале года можно было найти квартиры за 4500-5000$/м.кв., сейчас если появляются, то за 5000-6000$/м.кв.

Продажа квартир стоимостью 200 000-300 000$ - обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 500-600 тысяч. И 1 000 000$. И даже 2 000 000$.

В реконструированном доме у Дворцовой площади Строительная Корпорация `Возрождение Петербурга` подняла цены на последнюю квартиру по 17100$/м.кв. Предпоследняя была продана за 12000$/м.кв. И предложение уникально и `Возрождение` может это себе позволить. ЛЭК на несколько дней приостановил продажи в начале мая. RBI вывело цены в доме на Невском проспекте за 6000$/м.кв.

Мы идем к ценам в рублях. Появление 5000 рублевой купюры еще подтолкнет к этому. Цены на первичном рынке уже почти везде определены как `не ниже фиксированного курса` – обычно 30-32 рубля за у.е. Многие продавцы - физические лица тоже пытаются привязаться к рублям, фиксируя курс доллара на уровне 27-28 рублей, хотя рынок по-прежнему долларовый.

Настроения Покупателей

У покупателей типового жилья руки опускаются - все ускользает из рук, дорожает каждый день.
Для покупателей элитных квартир все не так ужасно, но с учетом того, что приличных квартир в Питере очень мало, сейчас проблема выбора еще больше обострилась. Первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге - ШОК: предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены совсем не такие `маленькие`, как часто покупатели ожидают.
Покупатели квартир разделились на тех, кто покупал что-то по буклетам строительных компаний и тех, кто еще не покупал.

У `опытных` сформировались новые желания: они, как и год назад, хотят крепкого дома с охраной, свежими коммуникациями, парковкой, но сегодня они не хотят ждать, пока этот дом построится. Сегодняшний покупатель - в основном не инвестор. Он хочет видеть то, что покупает. Он понял, что реальность отличается от красочных проспектов и готов платить за построенный результат, который увлечет, понравится ему. У него есть деньги, а предложения нет.

Покупатели недвижимости привыкли к хорошо сработанным машинам, отличной `умной`, `мягкой`, `удобной` бытовой технике и то, что они видят на рынке недвижимости Петербурга, сильно отличается от их представления об элитной или просто хорошей недвижимости.

Наши покупатели привыкли к объемам барских квартир, которые они покупали последние 15 лет - высокие потолки, широкие лестницы, большие окна, лепка, камины... Новое строительство очень далеко от всего этого. И, скорее всего, судя по недвижимости в центре европейских столиц, все новые проекты будут достаточно тесными и `оптимально широкими`. Если есть желание иметь просторную `барскую` квартиру - придется расселять, делать серьезный ремонт, в квартире и в парадной, мириться с `простыми` соседями.

Несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции.

ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО - ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ-КЛАССА.

В отличие от конца 90хх - 2000 года почти у всех покупателей деньги связаны. Они готовы рассматривать очень дорогие квартиры, но только с использованием кредитов! Возможность покупки в кредит подходит далеко не для всех вариантов.

Многие покупатели вкладывают в строящееся жилье впервые, они легко покупают, рассматривая красивые буклеты, сравнивая перспективы с тем, что уже есть в продаже из построенного. Этой легкостью покупки по буклетам и рассрочкой, объясняю парадокс, когда стоимостью квартиры, которую надо долго ждать и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы.


Бытиё определяет сознание. Иногда нам, давно работающим с недвижимостью Питера, кажется, что по глазам клиента мы можем определить, в каком районе и доме он живет и где хочет жить. Уважаемые Покупатели! Не сдерживайте своих желаний, живите в доме и месте, соответствующем Вашему статусу и возможностям.

Покупатели-инвесторы

Для инвесторов рынок недвижимости снова становится интересным. Еще несколько месяцев назад казалось, что вложения в недвижимость уже не будут столь притягательными. После падения российского фондового рынка финансы потекли в недвижимость.

Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Переезд Конституционного суда (170 миллионов рублей будут потрачены только на квартиры судей), перевод в Питер офисов крупных налогоплательщиков, строительство автомобильных заводов международных концернов (Тойота, Ниссан) т.п. дадут большой толчок статусу города.

Долгосрочные вложения наиболее перспективны в недвижимость в неповторимых петербургских исторических местах.

Для краткосрочных вложений сейчас можно выбрать `срочно продающиеся варианты` - это не квартиры от строительных компаний, не вторичный рынок от обычных продавцов - на такие варианты цены уже подняты по максимуму. Можно попробовать найти квартиры в почти построенных домах, но когда дольщикам надо срочно получить деньги до принятия квартиры по акту приема-передачи, поэтому они не могут ставить максимальную цену (продажа по договору цессии).

Что думают Продавцы

Продавцы типовых квартир с удовольствием поднимают цены. Те, кто может отложить продажу `припрятали` свои квартиры, чтобы посмотреть, что будет дальше.

Для квартир в центре города спрос увеличился только на добротное жилье. Критерии хороших квартир, с точки зрения покупателей, становятся жестче и ветхая или неинтересная недвижимость будет все больше отставать от средних цен рынка.

Смещение спроса только к добротному жилью заставляет нас еще раз обратиться к владельцам квартир. Уважаемые Продавцы, ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество инвестиций в него практически равно количеству иностранных компаний и их сотрудников, понимающих ценность места в цене недвижимости, совсем невелико. А для `наших` покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро.

В Петербурге квартиры находят покупателя, если они И ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, И В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, И ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, И С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т. Д. Если чего-то не хватает, а стоит недешево, то квартира может `продаваться` годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете.

Продавцы, да и покупатели в Петербурге не умеют торговаться. Продавцы обижаются, выслушав предложение снизить цену, а покупатели стесняются предлагать. Москвичи не стесняются, чем часто вводят `скромных` питерских продавцов в ступор.

Пока что тезис `деньги имеют определенную ценность в определенный момент` не очень работает в Питере. Продавец может продавать квартиру по стоимости много выше рынка месяцами в надежде найти своего уникального покупателя. Время и деньги - это взаимосвязанные вещи. Стоимость денег исчисляется в нужный момент. К сожалению, в Петербурге следование этой экономической аксиоме не очень заметно. Доля продавцов из активного среднего бизнес-класса не так велика. Продавцы готовы продавать квартиру годами, но `подороже` в надежде на СВОЕГО покупателя. Для обменных вариантов, когда встречные варианты также растут, вся финансовая выгода от увеличения цены исчезает или даже делает обмен более дорогим. При прямой продаже, складывается впечатление, что продавец не знает, что делать с полученными деньгами: куда вложить, как заставить работать. Похоже, это объясняется вялостью экономической активности Петербурга и тем, что рост цен на недвижимость может превышать доходность других форм вложения денег, а также все же скудностью выбора достойных квартир в Петербурге.

Модные тенденции

ПАРАДНЫЙ КВАРТАЛ - новое для Питера явление. Это целый микрорайон элитных домов и жителей. Это, наверное, как `Золотая миля` в Москве. Жить в однородной социальной среде - это именно то, что хотят покупатели сегодня. Они опять готовы ждать несколько лет до окончания строительства, потому что конкуренции подобных предложений НЕТ! Стремление жить не только в элитном доме, но и в элитном квартале очень велико.

Какие квартиры как...

Покупателям больше нравится современная архитектура зданий, чем воссозданные или заново построенные `исторические` фасады (я лично, чаще придерживаюсь другого мнения). Сегодня очень рады панорамному остеклению - окнам от пола до потолка, квартирам, в которых много света. Это действительно очень здорово для нашего северного города.

Очень редко встречается достойная `входная группа`. Скромные узкие бедненькие подъезды элитных домов - это убивает покупателей наповал.

На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997-2000 г. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх г. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в `своем` подъезде опухшие лица и перешагивать через `спящие` тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев.

К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим `детищем` за ту сумму, которую диктует рынок.

Аксессуары к квартирам

Паркинг остается главным обязательным аксессуаром элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что для большой квартиры было только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Места в паркингах стоит в центре города около 35000$. Последние паркинги в комплексе на набережной Робеспьера продаются по 45000$, а в доме у Дворцовой площади установлена предельная стоимость 60000$.

Рынок строящегося жилья

На рынке строящегося элитного жилья в Петербурге по-прежнему отсутствует конкуренция. Это снова позволит строителям реализовывать квартиры задолго до окончания строительства и не сильно переживать из-за абсолютно обычного качества построенных домов.

Качество строительства задается сегодня не спросом и экономическими рычагами, а отношение топ-менеджеров компаний к своим проектам, к своей работе, желанием и привычкой быть всегда на уровне, лучше других, вызывать восхищение.

Но первичный рынок не окажется без `своих` покупателей - заплатить всю сумму сразу тяжело. Ипотека реально не работает - количество сделок минимально, бюрократических моментов предостаточно.

Как никогда ранее ярко видно противоречие между ценами будущих проектов, продаваемых по рекламным буклетам и ценами сделок с готовыми квартирами. Цены квартир, которые будут построены через 3 года, выше, чем построенные варианты! Могу объяснить это только тем, что готовые комплексы не отвечают требованиям покупателей - они рассчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше. Также очень важна рассрочка - долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период строительства. Строительная Корпорация `Возрождение Петербурга` отказалась от бесплатной рассрочки в `Парадном квартале` и все равно большая часть квартир первой очереди продана за несколько месяцев. Причем стоимость квартир `Парадного квартала` почти в 2 раза выше, чем квартиры, которые перепродают дольщики в построенных комплексах на Шпалерной улице и набережной Робеспьера.

Проект `Новая Звезда` холдинга RBI, наверное, единственный в городе, когда намеченное воплощено в реальность и даже ярче, чем было на бумаге! Очень приятно. Счастливые покупатели пересказывают своим знакомым это чудесное событие

Ипотека

Ипотека НАЧАЛАСЬ! ИПОТЕКА очень нужна. Но пока она неповоротлива. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше, это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень. Но сегодняшний рост рынка сведет количество ипотечных сделок на нет. Пока цены будут расти столь стремительно, когда есть множество `быстрых` покупателей с `живыми` деньгами продавцам ипотека совсем не интересна. Чтобы ипотека заработала, необходима отмена 13% налога с продажи недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет.

Расселения и встречные покупки

Обменные цепочки из-за того, что выбраны самые дешевые квартиры, снова стали разваливаться. Квартиры, которые продаются при условии одновременной покупки другой квартиры, не популярны у покупателей. Обычно обменные варианты занимают недели или месяцы.

Квартиры со встречной покупкой привлекают покупателей, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле `прямых продаж` (на 10-15%).

Фактор к ускорению расселения коммуналок - отмена бесплатной приватизации. После 2007 года шанс расселиться будет намного ниже. Агентства приватизации перегружены. К лету-осени этого года должны появиться более сговорчивые расселенцы из тех, кто успеет приватизировать свои квартиры.

В Петербурге, наверное, как нигде еще, чувствуется его коммунальное прошлое. Очень много в городе было и остается коммуналок. Очень многие настрадались, живя в них, изголодались по отдельному жилью. Не скоро удастся насытить этот голод.

Но сегодня расселения остановлены. Мы не можем в условиях ежедневного роста цен на типовые встречные квартиры просчитать смету расселения покупателю.

Риэлторы. Профессиональное сообщество

Изменяются не только цены и спрос на разные типы квартир. Серьезные перемены начались на рынке услуг риэлтерских компаний. На рынок пришли клиенты, которые хотят качественных услуг на уровне, соответствующем их социальному статусу. К риэлтерам обращаются с желанием получить совсем другие услуги, чем раньше. Идет расслоение агентств недвижимости - каждому социальному слою нужен свой агент, свой набор услуг. Сегодня, чтобы найти покупателя на квартиру, её недостаточно выставить в `Бюллетень недвижимости`. Многих агентов это вводит в смятение, других заставляет более умно строить свою работу.

Не многие риэлторы понимают, какие услуги сегодня хотят получить от них клиенты. Рынки элитного и типового жилья начинают существовать в параллельных, непересекающихся плоскостях. Многие покупатели элитного жилья не вспоминают о существовании каталога `Бюллетень недвижимости`. Скажи такое год назад - никто бы не поверил.
 
 




2006-2019 © allbe.ru