Цены на квартиры в Краснодаре

Цены на квартиры в Краснодаре

Учитывая наклонности граждан России собираться в трех регионах – Москве, Санкт-Петербурге и в Краснодарском крае, цены на кубанскую недвижимость лишь немногим уступают московским и питерским.

При этом они имеют тенденции только к повышению. Лишь после дефолта была незначительная коррекция вниз. Но в основном рынок кубанской недвижимости - это чисто «бычий» рынок.

В последний год цены на жилье росли особо стремительно – в среднем от 30 до 50 процентов, что намного превысило официальный уровень инфляции. Это обеспокоило краевое руководство, и оно решило предпринять ряд мер, направленных на сдерживание роста цен и даже на их падение.

Земля и коммуникации – даром

Первым делом краевая администрация решила вложить 1 миллиард рублей в коммуникации. Это, безусловно, правильное и своевременное решение. В Краснодаре, Сочи и многих других городах коммуникации сильно изношены и перегружены. Их надо менять и совершенствовать. В одной лишь кубанской столице только на водопровод в ближайшие 5 лет потребуется вложить около 100 миллионов евро, и еще примерно столько же в электросети.

По мысли краевых чиновников, подведение коммуникаций к новым микрорайонам позволит застройщикам удешевить строительство.

Кроме того, высказана идея предоставления крупным строительным компаниям строительных площадок бесплатно. Сэкономив на покупке земли, застройщики под контролем администрации будут продавать квартиры примерно на 20 процентов дешевле, что сделает их доступными для населения.

Кубанский вице-губернатор Александр Ремезков оптимистично оценивает перспективы такой программы, однако не все так просто, как кажется.

Только вверх

Краснодар привлекателен тем, что здесь находится работа для всех желающих: не всегда любимая, не всегда высокооплачиваемая, но если с умом и желанием подойти к делу, бедствовать не будешь. Город развивается и процветает. Это видно. Митингов социального протеста не было уже лет семь, на улицах остались только единичные профессиональные попрошайки, а в ресторанах и кафе по вечерам сложно найти хотя бы один свободный столик.

На сегодняшний день в целом ситуация такова, что потребности жителей Кубани полностью удовлетворены во всем, кроме жилья. Поэтому, обзаведясь мебелью, бытовой техникой, автомобилями и компьютерами, многие стали строиться и капитально ремонтировать жилье. Начался строительный бум. Высокий спрос на стройматериалы спровоцировал резкое повышение цен. Так, цемент подорожал примерно на 50 процентов, а металл (швеллер и арматура) на 100 процентов.

Приостановить рост цен в этом секторе смогла только зима, потому что в этот период строительство ведется менее интенсивно, чем летом. Весной, скорее всего, опять всё подорожает.

Власти никак не смогли поставить ситуацию под контроль. Более того, непродуманные действия, как на федеральном, так и на краевом уровне только подстегивали спекулятивный настрой.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на практике оказался неким неуверенным движением чиновничьей мысли. Конкретики в этом проекте (как и во всех остальных) нет никакой. Это даже не программа, а некое пожелание бюрократии.

Биржевикам известно старое правило: покупай на слухах, продавай на фактах. Пропаганда национального проекта явно побежала впереди паровоза, чем вызвала спекулятивный виток цен. В Москве даже возникла версия о ценовом сговоре между застройщиками. А в Краснодаре дополнительным спекулятивным катализатором послужили уверенные заявления властей о реконструкции центра Краснодара.

Поскольку у местных бизнесменов денег не очень много, а те, у кого много, имеют головные организации в столице, ожидался приток миллиардных инвестиций из центра. Мысль владельцев краснодарской недвижимости была проста: пусть господа из Москвы и Питера потрясут не просто кошельками, а чемоданами.

Не обеднеют. Но когда приехали те самые господа, то оказалось, что трясти уже придется не чемоданами, а контейнерами.

Цена за сотку земли в центре города перевалила за психологический рубеж в 100 тысяч долларов! И это не журналистские фантазии. Откройте любую газету с объявлениями о продаже земельных участков. Цены сразят наповал, как картечью в упор с 12-го калибра.

Поэтому пока «достижением» кубанских властей является не всеобщая доступность жилья, а, наоборот, его оформившаяся недоступность для большинства граждан.

Одной рукой даем, другой забираем

Одним из самых серьезных недостатков национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является невозможность взятия кредита на постройку собственного жилья. Банки предлагают только ипотеку. Кредит вы можете получить исключительно на уже готовое жилье.

Что же касается строительства или капитального ремонта, то вам могут предложить только обычный потребительский кредит, и дадут максимум 35 тысяч рублей. И это при условии, что вам около 40 лет, вы имеете очень высокий и стабильный заработок, и у вас нет иждивенцев: ни детей, ни престарелых родителей.

А что вы построите на 35 тысяч? Абсолютно ничего.

Те, кто связывался со строительством или капитальным ремонтом, знают, что это неимоверно дорогое мероприятие. Если все делать правильно, по науке и с соблюдением всех технологий, то квадратный метр жилья просто не может стоить меньше 1 тысячи долларов. И это без учета цены на землю.

Так что нет ничего удивительного, что двухкомнатная квартира в многоэтажном доме на окраине Краснодара стоит 70-80 тысяч долларов. Это ее реальная цена. Она просто не может стоить дешевле.

Но для того, чтобы въехать в новую квартиру, необходима еще, как минимум, мебель. И тут новая проблема. Ни в одном магазине Краснодара вы не сможете купить кухонную мебель в кредит. Как ни странно, в этом секторе кредитование отсутствует начисто. Между тем, даже если кухня у вас всего 8 квадратных метров, ее обстановка вместе с техникой обойдется вам примерно в 5-6 тысяч долларов. Всю остальную мебель в кредит отпускают с большим скрипом.

Холодильник или ноутбук приобрести в кредит намного легче, нежели диван или шкаф. Сложно сказать почему, но это именно так.

Но еще интереснее обстоят дела с уплатой налогов. Здесь законодатели предусмотрели изощренно иезуитские формулы. Например, такой вид деятельности, как реализация жилых квартир и помещений освободили от уплаты НДС, но строительно-монтажные работы облагаются этим налогом на общих основаниях. А теперь представьте, как можно построить жилье без проведения строительно-монтажных работ? Точно также плохо работает закон «Об инвестиционной деятельности».

Российское законодательство разрешает строительным компаниям совмещать несколько функций: заказчика-застройщика и подрядчика. Но как только дольщики начинают нести деньги, сразу же появляются претензии со стороны налоговых органов: уплатите-ка налоги с полученных авансов.

Иными словами, в первую очередь инвестируйте государство, а потом уже пускайте в дело то, что останется. Арбитражные суды завалены делами подобного плана. Решения принимаются с переменным успехом. Многое зависит от адвокатов. Хорошие адвокаты выигрывают, но их услуги стоят недешево. Правда, они того стоят, но это отражается на конечной стоимости жилья.

Спекулятивные гонки

Спекуляция на рынке недвижимости существовала даже в советские времена. В последние же годы почти весь рынок недвижимости захвачен разного рода посредниками, спекулянтами, чиновниками-взяточниками и просто жуликами всех мастей и оттенков.

Еще на стадии строительства начинается спекулятивная гонка за высокой ценой. Если вы рискнули вложить средства в строительство еще до того, как вырыли котлован, вам каждый квадратный метр площади обойдется примерно в два раза дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию.

Но при этом вы очень сильно рискуете остаться ни с чем. Примеры таких компаний, как «Инсар», «Социальная инициатива» и «Стройинтерсервис» наглядное тому подтверждение. Если вложить на стадии строительства, доход будет поменьше, но снижается и риск.

На этом этапе он чаще всего сводится к тому, что объект превращается в долгострой, и ожидаемая прибыль откладывается на неопределенный срок. А когда дом достраивается, то нередко оказывается, что в нем большая часть квартир выкуплена, но в доме практически никто не живет. Хозяева квартир ждут нового спекулятивного витка. И дожидаются.

Бешеные проценты накручивают посредники, особенно в Сочи. Многие из этих контор пусты. Они реализуют 1-2 объекта в месяц или даже в квартал, но этого вполне хватает на безбедную жизнь. А застройщики-спекулянты исходят из простого финансового правила: им сходу удается продать 25-30 процентов квартир, которые окупают все строительство, а все остальное годами продается по заоблачно высоким ценам. Не берут, и черт с ним, возьмут потом.

Рынок недвижимости уже давно перешагнул черты экономического маразма, но этот маразм с годами лишь крепчает, и ни один финансовый индикатор пока не указывает на разворот тенденции.

Игра против тренда

Опытным игрокам на Форексе известно такое явление, когда цена растет или падает не в силу объективных факторов, а сугубо технических. В некоторых случаях тренд идет потому, что идет. Ту или иную валюту или акции скупают или продают, потому что все так делают. Тот, кто поступает иначе, спустя сутки становится банкротом.

Именно такая ситуация сложилась на рынке недвижимости. Тренд очень долго идет в одном направлении, к этому привыкли, и опытные игроки понимают, что административными мерами его не остановишь. Это не удается ни российским бюрократам, ни европейским.

Между тем, такой фактор, как приобретение недвижимости, оказывается очень сильным индикатором привлекательности национальной валюты. Когда ожидается публикация официальных отчетов по рынку недвижимости в США, у трейдеров замирает сердце и останавливается дыхание. Если американцы начинают покупать жилье, происходит интенсивная скупка доллара, если же рынок недвижимости буксует, от долларов избавляются пачками.

Свечи на биржевых графиках растут или падают уже через несколько минут после обнародования сведений.

Но тренды имеют свойство менять направление. Этому предшествует либо получение новостей, кардинально меняющих отношение к происходящему, либо падение объема торгов. Если, к примеру, та или иная валюта оказывается перепроданной или перекупленной, одни трейдеры, опасаясь разворота, фиксируют прибыли и покидают рынок, а другие не рискуют в него входить.

Что же касается кубанской недвижимости, то по нему нет никаких резко отрицательных новостей или падения объема торгов.

Наоборот, новости только положительные, а объемы торгов только нарастают, в том числе и в результате спекуляции. Поэтому попытка властей административными методами перевернуть тренд потерпит полное фиаско. Коммуникации необходимо строить в любом случае. Власть для этого и существует. А бесплатное предоставление земли под строительство – просто утопия.

Если такое и в самом деле будет иметь место, то лишь в тех случаях, когда в чиновничий разбухнет от взятки за такое «бесплатное» предоставление. Даже если кого-то и удастся убедить продавать квартиры ниже рыночных цен, то их скупкой займутся либо свои риэлторы, либо сами чиновники через подставных лиц. Сам же рынок на такие локальные колебания не отреагирует абсолютно никак.

Прогноз. Никакого понижения цен на рынках недвижимости Краснодара, Сочи, Новороссийска, Туапсе, Геленджика, Анапы, Ейска и еще целого ряда городов не будет. Может иметь место лишь временный ценовой застой, после которого последует очередной прыжок цен наверх.

На биржевом языке это называется «консолидация». Любые действия и заявления властей относительно рынка жилья воспринимаются рынком недвижимости только в спекулятивном свете.

И чем больше будут говорить, тем стремительнее будут расти цены. В период роста экономики разворот тренда недвижимости принципиально невозможен. А опыт предшествующих лет говорит о том, что тренд не разворачивается даже в условиях тяжелейшего кризиса.

Проблемы с жильем решат преимущественно представители верхней части среднего класса с доходами не ниже 2 тысяч евро на семью из трех человек. У остальных мало шансов даже при наличии доступной ипотеки.

Тенденции будут носить длительный и устойчивый характер.