Приватизация дачного участка

Приватизация дачного участка

Нашумевший законопроект, упрощающий оформление прав граждан на недвижимость, месяц назад прошел первое чтение в Госдуме. В народе его окрестили "Дачная амнистия". Так его стали называть и разработчики документа, чиновники Минэкономразвития, и депутаты нижней палаты парламента. Законотворцы подвергли документ резкой критике, однако приняли почти единогласно: 407 депутатов проголосовали "за", против выступил лишь один парламентарий, воздержавшихся не было.

По данным главы Комитета Госдумы по аграрным вопросам Геннадия Кулика, "дачная амнистия" коснется более 20 млн. граждан, имеющих садовые участки и огороды, 16,6 млн. владельцев приусадебного хозяйства, а также около 600 тысяч дачников. При этом документ либерализует три важнейшие процедуры: приватизацию участков, легализацию построек и замену старых свидетельств на землю. В данном материале вопросы индивидуального жилищного строительства не будут затронуты. Речь пойдет об арендаторах земли и тех, кто имеет земельный участок в постоянном пользовании.

Приватизация участков

Законопроект существенно упрощает приватизацию земельных участков в дачных, садовых и огороднических некоммерческих объединениях. Многие уже в течение нескольких лет не могут провести приватизацию земельных участков из-за сложности ее процедуры. По словам заместителя директора департамента имущественных и земельных отношений экономики и природопользования Минэкономразвития РФ Андрея Ивакина, количество необходимых процедур уменьшится с семи до четырех. Он также подчеркнул, что в принятом перечне документов, необходимых для приватизации участка, оставлены: документ о проекте границ, заключение правления товарищества о принадлежности участка и о том, что его границы не нарушают границ земель общего пользования - дорог и так далее. На этом перечень закрыт.
До этого времени приватизация земельных участков дачных, садовых некоммерческих объединений осуществлялась на основе 66-го Федерального закона. В нем правила приватизации в индивидуальном порядке не были прописаны. Это означало, что список требуемых документов, основание для отказа, сроки приватизации - все решалось произвольно органами местного самоуправления (ОМС). Законопроект же устанавливает двухнедельный срок, закрытый перечень документов и два основания для отказа в приватизации:
1. Представлен неполный пакет документов.
2. Участок запрещено передавать в частную собственность (например, из-за расположения в природоохранной зоне).

Согласно действующему закону для приватизации необходимо уточнение проекта организации и застройки некоммерческого объединения, другими словами - генплан. Как правило, требуют принести выкопировку из генплана, заверенную архитектором. Законопроект делает приватизацию возможной без уточнения проекта организации и застройки. В нем также есть пункт, согласно которому все, кому участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, имеют право бесплатного приобретения его в собственность.

Замена свидетельств

Проект уточняет необходимость замены старых свидетельств о правах на земельные участки на новые (в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Большинство участков раньше выделялось без проведения нормального межевания, и теперь их границы отличаются от указанных в документах. Законопроект разрешает регистрацию прав на участок в сложившихся границах, но при выполнении двух условий: из "излишка" нельзя образовать самостоятельный земельный участок и границы согласованы с соседями в установленном порядке.

Часто встречаются документы без указания вида права или с указанием нескольких видов прав одновременно. Из этой ситуации сегодня есть два выхода - судебное признание прав либо договоренность с ОМС о замене старого решения на новое.

Что касается замены "старого" свидетельства о государственной регистрации права на новое, то это процедура совсем не обязательная для тех, кто не собирается осуществлять какие-либо сделки с дачным участком. В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей и бесплатно.

О нерешенном

К сожалению, закон не упростил и не удешевил межевание земельных участков. По мнению председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, новый закон оставляет процедуру инвентаризации и межевания земли на откуп местным властям.

Как он сказал, сегодня расходы на оформление дач в собственность "зачастую сопоставимы со стоимостью наделов", так как "процедура в большинстве регионов монополизирована", и "организации диктуют свои цены". Цены на межевание - это большая проблема, для решения которой подготовлены два самостоятельных законопроекта: поправки в закон "О землеустройстве" и законопроект "О формировании и кадастровом учете недвижимого имущества". Принятие их, предположительно, снизит стоимость работ по межеванию как минимум в три раза.

Кроме высоких цен, существует еще множество других нареканий. Например, очереди в кадастровых и регистрационных органах. Необходима большая планомерная работа по реформированию системы кадастрового учета и регистрации прав. Эта работа уже ведется. Принято решение об увеличении численности сотрудников кадастровых органов, выделены средства и ведется закупка оборудования и технологий для работы с заявлениями граждан. В Правительстве РФ подготовлен административный регламент по предоставлению сведений из земельного кадастра.

Что необходимо делать сейчас

До 1995 года можно было взять в собственность дачный участок абсолютно бесплатно. Теперь же потребуется много сил, терпения и денег, чтобы провести процедуру его приватизации. В Земельном кодексе сроки по приватизации проставлены, только органы местного самоуправления не справляются с работой - слишком много заявлений, а специалистов не хватает.

У дачников все сводится к одному вопросу - на каком праве был предоставлен земельный участок самому объединению, товариществу - в постоянное пользование или в аренду? Если в аренду, то землю придется выкупать. Если в постоянное пользование, то есть шанс получить участок бесплатно.

Совет специалиста

Владимир Абакумов, начальник центрального территориального отдела Управления Роснедвижимости по Архангельской области:

- Ко мне поступало и поступает много обращений граждан с просьбой помочь приватизировать участок. Сначала я выяснял, на каком праве был предоставлен товариществу участок. Если в постоянное пользование, то рекомендовал обратиться с заявлением в мэрию города о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно на основании 20-й статьи Земельного кодекса. Соответственно мэрия может не увидеть оснований для предоставления земли бесплатно и отказать. С этим отказом гражданин должен обратится в суд с иском к мэрии на признание отказа недействительным и признанием за ним права постоянного пользования земельным участком. На основании того, что земля была предоставлена на праве постоянного пользования товариществу, членом которого он является, это право может распространяться и на его земельный участок.

- В случае благоприятного решения суда дальше вступает в силу 20-я статья Земельного кодекса, пункт 5: каждый гражданин, имеющий участок на праве постоянного пользования, имеет право оформить его в собственность бесплатно. Вообще, приватизировать земельный участок дешевле и быстрее всем членам товарищества сразу. Порядок оформления совместной и долевой собственности расписан в статье 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Межевание в Архангельске и Северодвинске обойдется дачнику приблизительно в 10 тысяч рублей. В Приморском районе - в 2-3 тысячи. Все зависит от организации, занимающейся этим.

Вообще порядок приватизации такой: сначала необходимо согласовать возможность приватизации у себя в садоводстве. Получив согласование, написать заявление о приобретении в собственность земельного участка в ОМС. Там подготовят проект границ, его необходимо согласовать с соответствующими организациями и председателем товарищества. Когда это все будет сделано, садоводу необходимо нанять организацию для установления границ и постановки участка на кадастровый учет. Одновременно с заявкой на межевание надо утвердить проект границ земельного участка в мэрии, где в пределах двух недель должны принять решение о приватизации земли. После того как вы встали на кадастровый учет, регистрируйте права на собственность в ЦРП.

Чтобы приватизировать садовый домик, не являющийся объектом капитального строительства, необходимо получить технический паспорт в БТИ. При этом нужно доказать, что этот домик вы нигде не украли, что вы его построили. Для этого есть смысл хранить чеки на покупку стройматериалов, гвоздей и прочего. И только после этого вы становитесь законным владельцем своих шести соток и садового домика.