Продажа комнат в коммуналке

Продажа комнат в коммуналке

Как известно, муниципальное жилье нельзя купить или продать в прямом смысле этого слова. Но его можно обменять. Например, на частный дом в деревне. Поэтому риэлторские фирмы широко практикуют куплю-продажу муниципального жилья через так называемое подставное жилье.

По этой схеме покупатель неприватизированной комнаты "покупает" у фирмы подставное жилье в виде частного дома. Далее продавец комнаты и новоиспеченный собственник частного дома (т.е. покупатель комнаты) подают заявление об обмене. В результате обмена покупатель комнаты становится ее нанимателем и вселяется в нее по обменному ордеру, а продавец - выписывается в частный дом, собственником которого он становится по бумагам, а потом "продает" (т.е. возвращает) его риэлторской фирме.

В принципе, эта схема законна и единственная проблема, которая может возникнуть у продавца комнаты - это мошенничество покупателя при финансовых расчетах с продавцом, так как сумма сделки оговаривается обычно в устной форме.

Продавая приватизированное жилье, необходимо помнить о возможных "подводных камнях" сделки. Если объектом продажи является комната в приватизированной квартире, то при совершении сделки следует соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ "Преимущественное право покупки". Суть этой нормы сводится к тому, что "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях". Комната в приватизированной квартире - это долевая собственность. И, значит, соседи по коммуналке имею преимущественное право ее покупки. Кроме того, в силу части 2 статьи 250 ГК РФ, они вправе "думать" (а по сути дела, затягивать сделку и сбивать цену) над этой покупкой в течение месяца с момента извещения о продаже. Отсюда вытекает и второе негативное следствие - продавец комнаты вынужден указывать в договоре реальную рыночную стоимость комнаты, а не ее стоимость по справке БТИ и, соответственно, уплатить все налоги. Ведь, если указывать в договоре стоимость комнаты по справке БТИ, то соседи по коммуналке вправе заявить о продаже комнаты с нарушением порядка преимущественного права покупки (в отношении цены объекта) и в судебном порядке потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя (ч. 3 статьи 250 ГК РФ). Та же самая ситуация возникает и при продаже комнаты в кооперативной квартире, перешедшей в собственность ее владельцев.

Конечно, на практике можно обойти это положение. Для этого необходимо вместо сделки купли-продажи комнаты оформить сделку дарения. Тогда оплата оформления сделки будет произведена исходя из стоимости комнаты по справке БТИ, что выгодно для продавца и покупателя. Однако, необходимо помнить, что такая сделка по своей сути притворна и если она обжалована в суде, то в силу части 2 статьи 170 ГК РФ может быть признана ничтожной. Особо переживать по этому поводу не стоит, так как стороны по сделке, вернувшись в первоначальное положение, всегда смогут оформить ее вновь, только уже соблюдая все требования закона. Поэтому, чтобы избежать лишних хлопот, неприятностей и расходов, я рекомендую оформлять при продаже комнаты сделку дарения, но так, чтобы бывшие соседи по коммуналке не знали истинной сути совершаемой сделки.

При продаже собственного жилья (будь то комната или квартира) продавец может столкнуться с еще одной неожиданной проблемой. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, проживающие вместе с ним, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешение на продажу жилья, если продавец жилья не приобретает другого жилья на вырученные от сделки деньги . Поэтому на практике приходится выстраивать сложные цепочки из договоров купли-продажи (на языке риэлторов это называется "альтернативная купля-продажа") и, в конечном итоге, такие сделки затягиваются по времени или вообще распадаются. Поэтому, я обычно советую клиентам перед продажей жилья выписать несовершеннолетних детей к родственникам, если это возможно. Замечу, что при продаже неприватизированного жилья, органы опеки и попечительства свободно дают свое согласие, так как по бумагам происходит обмен одной площади на другую.