Продажа квартир в Подмосковье

Продажа квартир в Подмосковье

Существуют определенные, всем известные законы рынка, по которым спрос диктует предложение. Самый главный фактор, определяющий рекордно высокий прирост цен на недвижимость в Подмосковье за 2006 год - ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения. Рыночный механизм диктует зависимость: высокий спрос - высокая цена. На фоне дефицита предложения цены будут расти до тех пор, пока покупатели согласны платить.

Говоря о превышении спроса нельзя забывать об увеличении численности населения Подмосковья в результате увеличения рождаемости и миграционных потоков.

Развитие ипотечного кредитования (снижение процентных ставок, уменьшение размера первоначального взноса, быстрое рассмотрение заявки, и т.п.) также увеличивает спрос на недвижимость. А при отсутствии роста предложения это опять же провоцирует рост цен.

Помимо неудовлетворенного спроса есть и другие факторы, "подогревающие" рынок недвижимости. К ним можно отнести высокие мировые цены на энергоносители: приток нефтедолларов в страну обусловливает существование платежеспособного населения, для которого средняя цена ?$700 000-$1 000 000 за коттедж на Рублево-Успенском или Ново-Рижском шоссе - далеко не предел. Росту платежеспособности жителей подмосковья способствует и стабильная экономическая и политическая обстановка в стране.

Также нужно отметить стремительный рост цен на строительные материалы (особенно на цемент и арматуру), недостаток площадок под застройку.

Ситуацию усугубляет то, что большое количество квартир - до одной трети - покупают не для жилья, а в качестве вложения средств.

Следствием выше названных причин стало то, что подмосковное жилье по темпу роста цен опережает столичное. Эта тенденция не изменится до конца года.

В Подмосковье наибольшим спросом пользуются быстро развивающиеся города - Химки, Долгопрудный, Сходня, Реутов, Балашиха, Красногорск, Люберцы, Видное, Подольск, Королев, Нахабино, а также близкорасположенные и активно застраиваемые населенные пункты - Мосрентген в Ленинском районе, Марфино и Трехгорка в Одинцовском. Лидером ценового прироста за июль 2006 г. стали Подольск и Сходня. В Подольске сейчас возводится более 30 новых объектов, это объясняет возросший интерес. А Сходня с 1 января 2006 г. стала микрорайоном г. Химки.

Недвижимость на южном направлении традиционно дешевле, и темпы роста цен на нее выше. Например, цены в городе Видное на вторичном рынке только за июль 2006 г. поднялись на 15%.

Интерес покупателей к Подмосковью объясняется стремительным ростом цен на столичную недвижимость. Например, однокомнатная квартира площадью около 50 м2 где-нибудь в Выхино обойдется Вам ?$150 000. За те же деньги можно приобрести хорошую двухкомнатную квартиру площадью около 70 м2 по соседству в Люберцах.

Что, на Ваш взгляд, поможет сделать жилье в новостройках Подмосковья более доступным?

Доступности жилья должно способствовать массовое строительство "дешевого" жилья. Причем "дешевое" - не означает некачественное, возобновление строительства пресловутых "хрущевок" только усугубит ситуацию. Сбить потребительский ажиотаж может массовое строительство серийных панельных домов, например, серии П-44М, П-44Т, П-46.

А вот снижение процентных ставок по ипотеке проблему не решит, поскольку они и так на сегодняшний день минимальны. Например, для клиентов Агентства Недвижимости "Домострой" процентные ставки по валютному кредиту - от 9,8%, по рублевому - от 11,5%.

Например, для приобретения по ипотеке квартир в строящемся кирпичном доме в г. Люберцы. Агентство Недвижимости "Домострой" предлагает две новые программы. Для участия в ипотечной программе "Новая квартира" первый взнос снижен до 15% от стоимости жилья, ипотечная программа "Новая квартира-2" не требует первоначального взноса. По условиям обеих программ кредит выдается на 20 лет, процентная ставка по кредиту снижена до11,5%, предусмотрена возможность досрочного погашения кредита без ограничений. Индивидуальный подбор ипотечной программы и консультации можно получить по телефону и в офисе Агентства Недвижимости "Домострой". Агентство осуществляет бесплатное сопровождение получения кредита: передачу документов в банк, проведение всех процедур, необходимых для выдачи средств. Не взимаются деньги за расчет суммы кредита и платежей, формирование кредитного досье, взаимодействие с банком на этапе одобрения заемщика.

В целом, получить ипотечный кредит размером $100 000 может семья с совокупным ежемесячным доходом около $2 000. Для получения кредита в $150 000 необходим ежемесячный совокупный доход примерно $3 600. Во многих банках сроки рассмотрения заявки снижены до одних суток, а сроки выплаты кредита увеличены до 30 лет. Поэтому распространенное мнение о неприемлемых условиях банков, предлагающих ипотечные кредиты, не соответствует действительности.

Я не думаю, что ликвидация рынка и передача строительства в руки государства целесообразна, так как административными методами экономические проблемы решить нельзя.

Тем не менее, государство, безусловно, может способствовать ускорению темпов строительства подмосковного (и московского) жилья. Например, есть смысл работать над сокращением срока получения разрешения на строительство. Сейчас на оформление всех документов и сбор всех подписей уходит 2-2,5 года, а само строительство панельного дома отнимает в 3-4 раза меньше времени.

Какие новые объекты жилищного строительства появились на рынке новостроек Подмосковья в этом году?

Можно отметить, что в последние 2 года большая доля жилья эконом-класса строилась в Подмосковье.

Из новых объектов, вышедших на рынок подмосковных новостроек в текущем году, можно назвать новый жилой комплекс в г. Люберцы по ул. Митрофанова, корп. 53. Это единственный предлагаемый сейчас на первичном рынке г. Люберцы полностью кирпичный жилой комплекс. Вблизи дома находится парковая зона и живописные пруды. В районе хорошо развита социально-бытовая инфраструктура. На первых этажах жилого комплекса предусмотрены предприятия сферы услуг. Покупателям предлагаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры повышенной комфортности с оптимальными планировочными решениями по цене от 1450 $/кв. м.

30 новых объектов строится в Подольске.

В городах ближнего Подмосковья наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства кирпично-монолитным. Застройщики отходят от практики точечной застройки и возводят целые жилые микрорайоны. Причем качество строительных работ ни в чем не уступает московскому.

Стала явной тенденция обновления архитектурного облика городов Подмосковья. Например, в тех же Люберцах ведется строительство нескольких монолитно-кирпичных домов большой этажности - 17, 22, 24 этажа.

Как менялись цены на подмосковные новостройки? Дайте прогноз роста цен на жилье в Подмосковье до 2007 года. Какие факторы будут влиять на цены?

В августе темпы роста цен на новостройки в Подмосковье несколько замедлились и составили 5%. Быстрее всего дорожают наиболее доступные квартиры - где квадратный метр стоит менее $2 000.

Сейчас самые дорогие новостройки расположены в городах-спутниках Москвы в пределах 5 км от МКАД. И уровень цен в этих городах приблизительно одинаковый. Так, в г. Люберцы минимальная стоимость квадратного метра составляет 1450 $, максимальная - 2250 $, в Красногорске от 1700 $/м2 до 2800 $/м2, в Мытищах - от 1900$/м2 до 2500 $/м2, в Одинцово - от 1650 $/м2 до 2850 $/м2, в Мосрентгене - от 2 400 $/м2 до 2 500 $/м2, в Видном - от 2 180 $/м2 до 2 400 $/м2, в Реутове - от 2 200 $/м2 до 2 650 $/м2.

Учитывая тенденцию приближения средних рыночных цен в городах ближайшего Подмосковья к уровню цен жилья эконом-класса в московских районах, расположенных рядом со МКАД, а также расширение строительства жилья бизнес-класса в ближайшем Подмосковье, объекты эконом-класса будут уходить в города второго и третьего поясов Подмосковья. А в пределах 5 км от МКАД будут возводится в основном жилые комплексы бизнес-класса. И в данной географической зоне к началу 2007 г. стоимость квадратного метра будет мало отличаться от стоимости жилья спальных районов Москвы, расположенных недалеко от МКАД. Темпы роста цен в Подмосковье не будут сильно отличаться от Москвы. По нашим прогнозам, среднемесячный рыночный рост осенью будет в пределах 5-8 %.

Какие факторы сдерживают объемы строительства жилья в Московской области? При каких условиях объемы строительства будут расти?

Факторы, сдерживающим объем строительства жилья в Подмосковье, в основном те же, что и в Москве и во всей строительной отрасли - влияние ФЗ-№ 214, согласно которому для получения всех необходимых согласований и выхода на площадку требуется слишком большой срок, в то время как, например, строительство серийного панельного дома занимает в 3,5-4 раза меньше времени. Еще одна проблема - серьезный физический износ инженерных коммуникаций в Подмосковье. Вследствие исчерпания площадок под точечную застройку застройщики в Подмосковье в настоящее время в основном осваивают новые микрорайоны, зачастую расположенные в удалении от основной инженерной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, что требует значительных финансовых ресурсов по прокладке новых инженерных сетей.

Какие проекты в Подмосковье, не связанные с жилищным строительством, сегодня наиболее привлекательны для девелоперов и почему?

На наш взгляд, наиболее привлекательные проекты в Подмосковье, помимо жилищного строительства, это проекты в области коммерческой недвижимости. И причина привлекательности для инвесторов и девелоперов подобных проектов очевидна - высокие темпы жилищного строительства и роста численности населения в Подмосковье.

Загородное жилье какого типа (коттеджи, таунхаусы, компаунды, квартиры в малоэтажных домах, жилые семейные курорты) наиболее привлекательно в качестве постоянного места жительства и почему?

Крайне высокие цены на квартиры в Москве вынуждают покупателей искать квартиры в Подмосковье. И здесь невозможно ответить, какой тип загородной недвижимости в качестве альтернативы лучше - ведь каждый покупатель ищет "что-то свое". Люди, ценящие спокойствие и уединенность, скорее всего, приобретут коттедж на большом участке поближе к лесу или водоему.

Молодые люди, предпочитающие активный образ жизни, или семьи с маленькими детьми придают большое значение развитой инфраструктуре: им важно, чтобы рядом были фитнес-центры и развлекательные клубы, хорошие школы и детские сады. Для таких клиентов лучшим вариантом будет приобретение жилья в малоэтажных жилых комплексах или таунхаусах на Рублево-Успенском или Ново-Рижском шоссе - здесь наиболее развитая инфраструктура (однако такие варианты будут и достаточно дорогостоящими).

В качестве наиболее привлекательных черт альтернативного жилья для всех типов недвижимости можно назвать близость к Москве - согласитесь, тяжело каждый день после работы ехать за 30-40 км.

Помимо расстояния, большое значение имеет загруженность самой трассы (наиболее проблемными в этом плане являются Ленинградское и Ярославское шоссе).

Третьим важным фактором является уже упоминавшееся наличие инфраструктуры.
Сравните положительные и отрицательные стороны загородного жилья разных типов.

Преимущества жизни в коттедже - большие участки. Сейчас на рынке загородной недвижимости участки меньше 15 соток практически не пользуются спросом. Например, в клубном поселке "Вау!Тутинки" вам предложат участки от 25 до 53 соток, в коттеджном поселке "Президент" - от 25 соток до 1 га.

Темпы роста цен на подмосковные коттеджи значительно ниже, чем на московские квартиры. За первое полугодие 2006 г. коттеджи прибавили в цене около 30%, в то время как городское жилье за 7 месяцев текущего года выросло более чем на 50%.

Какие требования предъявляют покупатели к постоянному загородному жилью? Насколько имеющиеся в продаже объекты соответствуют этим требованиям?

Наиболее часто предъявляемые к загородному жилью требования можно сформулировать следующим образом.
Близость к Москве
Хорошая пропускная способность трассы
Уникальные природные характеристики коттеджного поселка - близость леса или водоема,
Оригинальная архитектурная и ландшафтная концепция коттеджного поселка,
Развитая социально-бытовая инфраструктура поселка и района проживания,
Высокое качество строительных работ и используемых строительных и отделочных материалов,
Безопасность - огороженная охраняемая территория компактного проживания, круглосуточный контроль с помощью видеокамер
Однородная социальная среда,
Собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации - снятие забот по эксплуатации жилого фонда - и наличие современных высококачественных централизованных коммуникаций.

Какова стоимость покупки (аренды) указанного загородного жилья? Насколько, по вашим прогнозам, вырастут цены до конца 2006 года?

Самым востребованным является жилье в ценовом диапазоне от $200 000 до $500 000 за объект (коттедж плюс земельный участок). Но это и самый дефицитный товар. В настоящее время на самых популярном западном направлении (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское шоссе) в основном представлены объекты от $700 000 и выше, верхний предел не ограничен.