Аренда элитного жилья

Аренда элитного жилья

Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под застройку элитной недвижимостью в Москве из года в год становится все меньше. Поэтому в ближайшее время большое распространение может получить строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, на тот факт, что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5-7 лет.

Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под застройку элитной недвижимостью в Москве из года в год становится все меньше. Поэтому в ближайшее время большое распространение может получить строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, на тот факт, что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5-7 лет.

Что есть

Опрошенные нами эксперты уверяют, что рынок аренды элитной недвижимости продолжит интенсивно развиваться. "Случаи покупки одним человеком, например, 3-4 квартир с целью их последующей сдачи в аренду уже превратились в рыночную тенденцию. Эти клиенты постепенно формируют новое направление доходного бизнеса в Москве", - отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Однако заниматься таким бизнесом без помощи профессиональных консультантов и риэлторов довольно рискованно, поскольку далеко не каждый элитный дом будет пользоваться должным уровнем спроса со стороны арендаторов, а, следовательно, приносить собственнику фиксированный доход. "Сдача элитной квартиры в аренду может стать перспективным источником дохода, однако для этого нужно верно рассчитать ликвидность квартиры этого класса", - говорит руководитель направления аренды ЗАО "Корпорация МИАН" Гульнара Рахмангулова.

Однако есть и противоположное мнение Елены Земцовой, исполнительного директора Delta Estate: "Все зависит от представлений потенциального инвестора о том, что такое приемлемый уровень доходности. В зарубежных банках годовой процент по вкладам редко превышает 3%, а уровень дохода при аренде "идеальной" элитной квартиры достигает 15% годовых.

Выгоднее продать недвижимость, чем сдавать ее в аренду, поскольку доля участия дорогостоящего ремонта при расчете арендной ставки почти вдвое ниже, чем при оценке квартиры.

Основные риски арендодателя на рынке элитной недвижимости связаны с естественным износом мебели и оборудования, проблем юридического характера не возникает из-за статусной специфики сторон и грамотно составленных договоров найма".

Для того, чтобы арендный бизнес превратился по-настоящему в доходный, собственнику, прежде чем приобретать квартиру следует обратиться за консультацией либо в риэлторские, либо в консалтинговые компании, которые проведут оценку объекта и его инвестиционной привлекательности, а также определят уровень арендных ставок, сдавая объект по которым собственник получит максимальную прибыль.

Риски собственника связаны в основном с тем, что предложение квартир в элитном сегменте превышает спрос, но не на столько, чтобы цены на аренду элитной недвижимости не продолжали свой рост.

По данным компании Blackwood, наибольшим спросом во втором полугодии 2005 г. пользовались 2-3-х комнатные квартиры площадью до 100 кв. м. (37% запросов) и 100-150 кв. м. (32% запросов). Что касается распределения спроса по стоимости аренды, то 30% и 29% потенциальных клиентов располагали бюджетами в диапазонах $1000-$1500 и $1500-$3000 в месяц соответственно; по 14% запросов поступило от клиентов с бюджетами $3000-$4500 и $4500-$6000 в месяц, а доля клиентов, желающих арендовать квартиру по цене более $6000 в месяц, составила менее 10%. Отчасти подтверждаются эти данные и статистикой сдачи элитных квартир. По оценкам экспертов компании Blackwood, около 40% сделок по аренде элитного жилья составляли сделки с апартаментами с уровнем арендных ставок $1000 - $1500 в месяц, еще 36% пришлось на апартаменты стоимостью $1500 - $3000 в месяц. Сделки в ценовых диапазонах $3000 - $4500 и $4500 - $6000 составили 10% и 7% соответственно. Доля сделок с апартаментами стоимостью более $6000 в месяц составила менее 10% от общего объема.

Однако говорить о массовой застройке участков элитными домами, предназначенными специально для сдачи в аренду, пока рано. Эксперты связывают это в основном с тем, что инвестиции в доходный бизнес окупаются значительно дольше вложений в строительство и продажу квартир. "Никто так и не решился пока на массовое строительство доходных домов из-за слишком большого срока окупаемости проекта. При существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры. Так они сразу получают прибыль и не замораживают активы как минимум на 5-7 лет", - говорит Марина Маркарова из компании Blackwood. Соглашается с ней и Гульнара Рахмангулова из "Корпорации МИАН": "Дома, построенные только для сдачи квартир в аренду, в Москве существуют, но пока я не назвала бы это тенденцией".

Кроме того, закрепление за домом статуса доходного (предназначенного только для сдачи в аренду), по словам Маркаровой, возлагает на владельца жилья "бремя пожизненной налоговой ответственности" юридического лица. "Дело в том, что значительная часть арендодателей (сектор элитного жилья) являются предпринимателями без статуса юридического лица (ПБОЮЛ) и, соответственно, платят налог по упрощенной системе налогообложения, т.е. 6%, - поясняет эксперт. - Те, кто работают по другим схемам (как юридические лица) и являются арендодателями жилых помещений, хоть и освобождены от уплаты НДС (в отличие от нежилых помещений), но обязательно оплачивают налог на прибыль 24%".

Но все же на рынке аренды элитной недвижимости практически не осталось арендодателей, работающих "по-черному", в отличие от других сегментов рынка, где пока еще популярностью пользуется сдача квартир напрямую арендатору без официальной регистрации сделки.

Что будет

Меняется и облик арендатора элитной недвижимости. По словам Гульнары Рахмангуловой, если несколько лет назад среди арендаторов элитного жилья были в основном иностранцы, то сейчас многое меняется. Арендатором элитной квартиры может быть как молодой успешный специалист, работающий в разных городах мира и не желающий привязываться к одному месту жительства, так и успешный бизнесмен, имеющий загородный дом и предпочитающий арендовать квартиру в Москве - то есть образ арендатора довольно многолик, и выделить какие-то общие черты крайне сложно. Единственное, что можно, пожалуй, сказать с уверенностью об арендаторе элитной недвижимости, это то, что это, безусловно, обеспеченные люди со стабильно высоким доходом. Связано это с высокими арендными ставками в сегменте.

По оценке Гульнары Рахмангуловой, минимальная ставка аренды в этом сегменте рынка в среднем по Москве начинается от $3 тыс. и может доходить до $25 тыс. - по такой цене в 2005 г. сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 квадратных метров на Большой Бронной. Несколько отличается оценка арендных ставок в компании Blackwood. По оценкам специалистов этой компании, средняя стоимость аренды квартир в домах в пределах Садового кольца в 2004 году составляла $1500-$4700 в месяц. Естественно, были сделки и по более высокой цене.

Помимо района и метража квартиры, величина арендной ставки зависит от многих факторов, не поддающихся классификации, таких как уровень ремонта, наличие и качество мебели, бытовой техники, состояние подъезда, наличие консьержа и т.д. По этой причине разброс арендных ставок в каждой категории квартир очень велик. Например, стоимость аренды 2-х комнатной квартиры в доме дореволюционной постройки составляет в среднем $2500 в месяц, в то же время в этой категории встречаются квартиры стоимостью более $10 000 в месяц.

За весь 2005 год, по данным Blackwood, арендные ставки в элитном сегменте выросли на 15%. Востребованность элитного жилья позволяет прогнозировать постепенный рост стоимости аренды квартир этого класса. В 2006 году, по прогнозу Гульнары Рахмангуловой, рост арендных ставок составит 15-20% в зависимости от рыночной ситуации.

Инвесторам эксперты также рекомендуют более внимательно подходить к выбору объекта для сдачи его в аренду. "Инвесторам, приобретающим квартиру с целью сдачи ее в аренду, мы советуем покупать в домах, построенных 4-5 лет назад, и заселенных на 60-70%", - говорит Марина Маркарова. Доходность таких вложений, по ее оценке, составит в классе В порядка 8% годовых, а в классе А - порядка 6 %. В общем-то, довольно неплохая прибыль.

Следует, правда, отметить, что еще одной особенностью рынка сдачи элитных квартир в аренду является тот факт, что выставленная квартира может ждать своего арендатора в течение довольно длительного периода времени: от нескольких недель до нескольких месяцев (иногда на рынке встречаются и "зависшие" более чем на полгода объекты, хотя все же это редкость). Однако, по словам Рахмангуловой, затем квартира принесет своему владельцу существенную прибыль - до 30% годовых.