Аренда элитного жилья
Аренда элитного жилья
Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под
застройку элитной недвижимостью в Москве из года в год становится все
меньше. Поэтому в ближайшее время большое распространение может получить
строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в
аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя
объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов,
которыми могут быть как физические, так и юридические лица, на тот факт,
что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5-7 лет.
Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под
застройку элитной недвижимостью в Москве из года в год становится все
меньше. Поэтому в ближайшее время большое распространение может получить
строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в
аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя
объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов,
которыми могут быть как физические, так и юридические лица, на тот факт,
что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5-7 лет.
Что есть
Опрошенные нами эксперты уверяют, что рынок аренды элитной недвижимости
продолжит интенсивно развиваться. "Случаи покупки одним человеком,
например, 3-4 квартир с целью их последующей сдачи в аренду уже
превратились в рыночную тенденцию. Эти клиенты постепенно формируют
новое направление доходного бизнеса в Москве", - отмечает управляющий
директор компании Blackwood Марина Маркарова. Однако заниматься таким
бизнесом без помощи профессиональных консультантов и риэлторов довольно
рискованно, поскольку далеко не каждый элитный дом будет пользоваться
должным уровнем спроса со стороны арендаторов, а, следовательно,
приносить собственнику фиксированный доход. "Сдача элитной квартиры в
аренду может стать перспективным источником дохода, однако для этого
нужно верно рассчитать ликвидность квартиры этого класса", - говорит
руководитель направления аренды ЗАО "Корпорация МИАН" Гульнара
Рахмангулова.
Однако есть и противоположное мнение Елены Земцовой, исполнительного
директора Delta Estate: "Все зависит от представлений потенциального
инвестора о том, что такое приемлемый уровень доходности. В зарубежных
банках годовой процент по вкладам редко превышает 3%, а уровень дохода
при аренде "идеальной" элитной квартиры достигает 15% годовых.
Выгоднее продать недвижимость, чем сдавать ее в аренду, поскольку доля
участия дорогостоящего ремонта при расчете арендной ставки почти вдвое
ниже, чем при оценке квартиры.
Основные риски арендодателя на рынке элитной недвижимости связаны с
естественным износом мебели и оборудования, проблем юридического
характера не возникает из-за статусной специфики сторон и грамотно
составленных договоров найма".
Для того, чтобы арендный бизнес превратился по-настоящему в доходный,
собственнику, прежде чем приобретать квартиру следует обратиться за
консультацией либо в риэлторские, либо в консалтинговые компании,
которые проведут оценку объекта и его инвестиционной привлекательности,
а также определят уровень арендных ставок, сдавая объект по которым
собственник получит максимальную прибыль.
Риски собственника связаны в основном с тем, что предложение квартир в
элитном сегменте превышает спрос, но не на столько, чтобы цены на аренду
элитной недвижимости не продолжали свой рост.
По данным компании Blackwood, наибольшим спросом во втором полугодии
2005 г. пользовались 2-3-х комнатные квартиры площадью до 100 кв. м.
(37% запросов) и 100-150 кв. м. (32% запросов). Что касается
распределения спроса по стоимости аренды, то 30% и 29% потенциальных
клиентов располагали бюджетами в диапазонах $1000-$1500 и $1500-$3000 в
месяц соответственно; по 14% запросов поступило от клиентов с бюджетами
$3000-$4500 и $4500-$6000 в месяц, а доля клиентов, желающих арендовать
квартиру по цене более $6000 в месяц, составила менее 10%. Отчасти
подтверждаются эти данные и статистикой сдачи элитных квартир. По
оценкам экспертов компании Blackwood, около 40% сделок по аренде
элитного жилья составляли сделки с апартаментами с уровнем арендных
ставок $1000 - $1500 в месяц, еще 36% пришлось на апартаменты стоимостью
$1500 - $3000 в месяц. Сделки в ценовых диапазонах $3000 - $4500 и $4500
- $6000 составили 10% и 7% соответственно. Доля сделок с апартаментами
стоимостью более $6000 в месяц составила менее 10% от общего объема.
Однако говорить о массовой застройке участков элитными домами,
предназначенными специально для сдачи в аренду, пока рано. Эксперты
связывают это в основном с тем, что инвестиции в доходный бизнес
окупаются значительно дольше вложений в строительство и продажу квартир.
"Никто так и не решился пока на массовое строительство доходных домов
из-за слишком большого срока окупаемости проекта. При существующих ценах
на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать
квартиры. Так они сразу получают прибыль и не замораживают активы как
минимум на 5-7 лет", - говорит Марина Маркарова из компании Blackwood.
Соглашается с ней и Гульнара Рахмангулова из "Корпорации МИАН": "Дома,
построенные только для сдачи квартир в аренду, в Москве существуют, но
пока я не назвала бы это тенденцией".
Кроме того, закрепление за домом статуса доходного (предназначенного
только для сдачи в аренду), по словам Маркаровой, возлагает на владельца
жилья "бремя пожизненной налоговой ответственности" юридического лица.
"Дело в том, что значительная часть арендодателей (сектор элитного
жилья) являются предпринимателями без статуса юридического лица (ПБОЮЛ)
и, соответственно, платят налог по упрощенной системе налогообложения,
т.е. 6%, - поясняет эксперт. - Те, кто работают по другим схемам (как
юридические лица) и являются арендодателями жилых помещений, хоть и
освобождены от уплаты НДС (в отличие от нежилых помещений), но
обязательно оплачивают налог на прибыль 24%".
Но все же на рынке аренды элитной недвижимости практически не осталось
арендодателей, работающих "по-черному", в отличие от других сегментов
рынка, где пока еще популярностью пользуется сдача квартир напрямую
арендатору без официальной регистрации сделки.
Что будет
Меняется и облик арендатора элитной недвижимости. По словам Гульнары
Рахмангуловой, если несколько лет назад среди арендаторов элитного жилья
были в основном иностранцы, то сейчас многое меняется. Арендатором
элитной квартиры может быть как молодой успешный специалист, работающий
в разных городах мира и не желающий привязываться к одному месту
жительства, так и успешный бизнесмен, имеющий загородный дом и
предпочитающий арендовать квартиру в Москве - то есть образ арендатора
довольно многолик, и выделить какие-то общие черты крайне сложно.
Единственное, что можно, пожалуй, сказать с уверенностью об арендаторе
элитной недвижимости, это то, что это, безусловно, обеспеченные люди со
стабильно высоким доходом. Связано это с высокими арендными ставками в
сегменте.
По оценке Гульнары Рахмангуловой, минимальная ставка аренды в этом
сегменте рынка в среднем по Москве начинается от $3 тыс. и может
доходить до $25 тыс. - по такой цене в 2005 г. сдавалась двухуровневая
квартира площадью 360 квадратных метров на Большой Бронной. Несколько
отличается оценка арендных ставок в компании Blackwood. По оценкам
специалистов этой компании, средняя стоимость аренды квартир в домах в
пределах Садового кольца в 2004 году составляла $1500-$4700 в месяц.
Естественно, были сделки и по более высокой цене.
Помимо района и метража квартиры, величина арендной ставки зависит от
многих факторов, не поддающихся классификации, таких как уровень
ремонта, наличие и качество мебели, бытовой техники, состояние подъезда,
наличие консьержа и т.д. По этой причине разброс арендных ставок в
каждой категории квартир очень велик. Например, стоимость аренды 2-х
комнатной квартиры в доме дореволюционной постройки составляет в среднем
$2500 в месяц, в то же время в этой категории встречаются квартиры
стоимостью более $10 000 в месяц.
За весь 2005 год, по данным Blackwood, арендные ставки в элитном
сегменте выросли на 15%. Востребованность элитного жилья позволяет
прогнозировать постепенный рост стоимости аренды квартир этого класса. В
2006 году, по прогнозу Гульнары Рахмангуловой, рост арендных ставок
составит 15-20% в зависимости от рыночной ситуации.
Инвесторам эксперты также рекомендуют более внимательно подходить к
выбору объекта для сдачи его в аренду. "Инвесторам, приобретающим
квартиру с целью сдачи ее в аренду, мы советуем покупать в домах,
построенных 4-5 лет назад, и заселенных на 60-70%", - говорит Марина
Маркарова. Доходность таких вложений, по ее оценке, составит в классе В
порядка 8% годовых, а в классе А - порядка 6 %. В общем-то, довольно
неплохая прибыль.
Следует, правда, отметить, что еще одной особенностью рынка сдачи
элитных квартир в аренду является тот факт, что выставленная квартира
может ждать своего арендатора в течение довольно длительного периода
времени: от нескольких недель до нескольких месяцев (иногда на рынке
встречаются и "зависшие" более чем на полгода объекты, хотя все же это
редкость). Однако, по словам Рахмангуловой, затем квартира принесет
своему владельцу существенную прибыль - до 30% годовых.
2023 © allbe.ru
|