Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется довольно просто. Математически она определяется соотношением инвестиционной и рыночной стоимости объекта (под инвестиционной стоимостью мы понимаем ту цену, за которую здание можно будет продать, когда для этого придет нужный момент).

На степень привлекательности влияют следующие факторы: риски, с которыми придется столкнуться, степень спроса, соотношение прогнозируемых результатов и затрат, уровень конкуренции, продолжительность ведения проекта, а также потребность в капитале.

Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние несколько иные факторы. В первую очередь, как нетрудно догадаться, это местоположение:

Престижность района,
Социальное окружение,
Инфраструктура: транспортная и социальная,
Экологическая ситуация в районе.
Именно этот параметр определяет степень востребованности здания в будущем.

Также немаловажны такие факторы, как архитектурно-конструктивное и объемно-планировочное решение, а также техническое состояние здания и характеристики, имеющие отношение к самому объекту - дому и квартире:

Архитектура и индувидуальность проекта,
Внешняя привлекательность дома,
Планировочные решения квартир,
Высота потолков,
Число и площадь квартир в доме, на этаже,
Технология строительства,
Материалы несущих и ограждающих конструкций,
Отделка фасада и общественных зон,
Инженерия дома:сантехническое и электротехническое оборудование,мусороудаление,кондиционирование,очитска воздуха,лифты,
Инфраструктура дома: размер,благоустройство и ограждение территории, охрана,парковка,социальная инфраструктура,сервисные составляющие,состояние подъезда,
Физический износ дома,уровень шума,чистота воздуха и воды,
Видовые характеристики из окон квартиры,
Наличие в квартире лоджий,балконов,
Стадия застройки,срок сдачи объекта.
Имеет определенное значение и экологическая составляющая. Впрочем, пока она не критична для Москвы.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности предприятия. Здесь перво-наперво следует упомянуть те риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе «спрос–предложение». В качестве противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.

Ко вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договора. В результате ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно-отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

Неудивительно, что для нашей страны особенно актуальными считаются законодательные риски. Обезопасить себя от них можно, собственноручно участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо профсоюзных объединений. Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали с властями.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.

В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.