Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость
Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется
довольно просто. Математически она определяется соотношением
инвестиционной и рыночной стоимости объекта (под инвестиционной
стоимостью мы понимаем ту цену, за которую здание можно будет продать,
когда для этого придет нужный момент).
На степень привлекательности влияют следующие факторы: риски, с которыми
придется столкнуться, степень спроса, соотношение прогнозируемых
результатов и затрат, уровень конкуренции, продолжительность ведения
проекта, а также потребность в капитале.
Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние
несколько иные факторы. В первую очередь, как нетрудно догадаться, это
местоположение:
Престижность района,
Социальное окружение,
Инфраструктура: транспортная и социальная,
Экологическая ситуация в районе.
Именно этот параметр определяет степень востребованности здания в
будущем.
Также немаловажны такие факторы, как архитектурно-конструктивное и
объемно-планировочное решение, а также техническое состояние здания и
характеристики, имеющие отношение к самому объекту - дому и квартире:
Архитектура и индувидуальность проекта,
Внешняя привлекательность дома,
Планировочные решения квартир,
Высота потолков,
Число и площадь квартир в доме, на этаже,
Технология строительства,
Материалы несущих и ограждающих конструкций,
Отделка фасада и общественных зон,
Инженерия дома:сантехническое и электротехническое
оборудование,мусороудаление,кондиционирование,очитска воздуха,лифты,
Инфраструктура дома: размер,благоустройство и ограждение территории,
охрана,парковка,социальная инфраструктура,сервисные
составляющие,состояние подъезда,
Физический износ дома,уровень шума,чистота воздуха и воды,
Видовые характеристики из окон квартиры,
Наличие в квартире лоджий,балконов,
Стадия застройки,срок сдачи объекта.
Имеет определенное значение и экологическая составляющая. Впрочем, пока
она не критична для Москвы.
Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной
привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности
предприятия. Здесь перво-наперво следует упомянуть те риски, которые
могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с
возможными колебаниями в системе «спрос–предложение». В качестве
противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение
долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также
инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы
могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных
рисков.
Ко вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной
ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены
крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договора. В результате
ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно-отраслевые
риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в
определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они
вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего
бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже
стран.
Неудивительно, что для нашей страны особенно актуальными считаются
законодательные риски. Обезопасить себя от них можно, собственноручно
участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо
профсоюзных объединений. Планировочный риск подразумевает ситуацию, при
которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например,
может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом
месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим,
если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали
с властями.
Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом
смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены
ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной
стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.
В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются
крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если
ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей
степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты
считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования
необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а
также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых
инвестиционных фондов недвижимости.
2024 © allbe.ru
|