Склады

Склады

Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и проблемах складского рынка Московского региона.

Количество…

На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Элины Заниной, последний показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. «Из них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около 2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5 млн кв. м)», – уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она находится в разработке.

…и качество

Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес спроса над предложением. «Об интенсивности спроса говорят стабильно низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, – соглашается Элина Занина. – Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В – не превышает 3-3,5%. Все новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства». Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году таких крупных проектов, как логистический парк «Крекшино» («РосЕвроДевелопмент»), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», логистический парк «Пушкино» (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим Шакиров.

Складывающаяся картина может показаться катастрофической, но здесь поводом для оптимизма послужит сравнение, например, с 2004 годом. «За 2 года рынок вырос в 10 раз, – подчеркивает небезнадежность ситуации Рубен Алчуджян. – И если в 2004-м крупным называли проект в 20 тыс. кв. м, то сейчас никого не удивят комплексы и в 300, и даже в 700 тыс. кв. м. А это действительно крупные проекты, даже по западным меркам». Впрочем, справедливости ради надо сказать, что разрыв между заявленными и реализованными объемами в 2006 году только увеличился.

Впереди Европы всей

Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений сейчас практически не фиксируются – поскольку предложение практически отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на сегодняшний день, по оценке «Миэль-Недвижимость», этот показатель колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости строительства в $700-800).

Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе. «Помимо арендной платы, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, – уточняет Элина Занина. – В результате полная арендная ставка по классу А может превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В – $140-160 за кв. м в год». По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне $20-30, В-класса – $15-25 в год.

Заглядывая в будущее

Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов – вот портрет складского рынка-2006. Естественным образом возникает мысль: а изменится ли что-то в наступившем году? «2007 год не сильно изменит ситуацию, – считает Рубен Алчуджян. – Я бы прогнозировал постепенную сегментацию рынка, расслоение арендных ставок».

Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: «На рынке складской недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов». До 2008 года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. «Однако это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года», – оценивает ситуацию Занина.

С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего вышеизложенного – и это уже хорошо.