Склады в Москве

Склады в Москве

Уже ни для кого не секрет, что рынок складской недвижимости является на сегодняшний день наиболее динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости. Сложно переоценить его значение для российской экономики в целом.

Бурное и стремительное развитие розничной торговли, иностранных и российских производителей и импортеров в значительной мере создали ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений.

Рентабельность офисной и торговой недвижимости последние 10 лет была значительно выше складской: ставка капитализации всегда превышала 17%–20%, и инвесторы предпочитали играть на более выгодных условиях. Таким образом, сегмент складской недвижимости оказался наименее развитым и, как следствие, наиболее закрытым. До сих пор сложно представить точные цифры и четко оценить объем рынка.

Правда, уже сейчас можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности: рынок складской недвижимости становится более открытым; снижаются риски, и инвесторы могу рассчитывать на срок окупаемости 4-5 лет.

Интерес, который последнее время проявляют крупные иностранные и российские инвесторы и строительные компании к данному сегменту, свидетельствует о положительной динамике развития рынка и его стремлению к прозрачности. В 2006г. увеличилась инвестиционная привлекательность рынка, что не может не сказаться на увеличении конкуренции и зарождении цивилизованных рыночных отношений.

АРЕНДА

В 2005 г. арендные ставки на складскую недвижимость, продолжали расти, и на конец первого полугодия 2006 г. максимальный уровень ставок достиг уже $170-$180 за кв.м.год за помещения, отвечающие международным стандартам (класс «А»).

Арендные ставки за помещения более низкого качества (класс «В») на сегодняшний день колеблются в пределах от $120 до $160 за кв.м.год. В классе «С» и «D» (переоборудованные цеха, ангары и подвальные помещения) средние ставки составляют от $60 до $110 за кв.м.год.

Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров, к сожалению, не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Так, в настоящее время арендные ставки за помещения класса «В» практически достигли уровня складов класса «А».

Склады класса «С», в свою очередь, замещая ушедший в более высокий ценовой сегмент класс «В», всё чаще предлагаются в аренду по ставкам, еще в прошлом году свойственным складам класса «В». Причем удаленность от Москвы имеет все меньшее значение при определении ставок аренды. Многие арендаторы готовы рассматривать предложения по складам, находящимся в 30-40 км от МКАД, без существенного понижения стоимости аренды.

Однако некоторые крупные международные проекты, запланированные к сдаче в 2006 г., предварительно оцениваются на уровне $110 - $130 за кв.м.год., что отражает ожидаемую тенденцию смягчения арендных ставок в ближайшие 2-3 года.

Уровень вакантных площадей

На сегодняшний день спрос в несколько раз превышает предложение. На начало марта 2004 г. свободны менее 2% складов класса «А», 5-8% – класса «В» и не более 30% складских помещений класса «С» и «D».

Вновь появляющиеся качественные складские помещения обычно сдаются в аренду уже за 3-6 месяцев до окончания сроков строительства. В последнее время крупные компании с большим грузооборотом чаще арендуют склады, построенные девелопером по их индивидуальным требованиям (не менее 5 000 кв.м.) – “built-to-suit”. Таким образом, на свободный рынок не попадает большое количество вновь построенных качественных помещений.

Спрос

По оценке специалистов компании Swiss Realty Group, спрос на складские помещения международного класса в первом полугодии 2004 г. оставался по-прежнему высоким. Подавляющая часть спроса на помещения международного класса исходит от производителей и импортеров, работающих в секторе FMCG, дистрибьюторов, логистических операторов, розничных сетей, автомобильных компаний и др. Причем в 2004 году значительную долю заявок (до 30%) составляют крупные помещения (от 10 000 кв.м.).

По предварительным оценкам, объем неудовлетворенного спроса на качественные складские площади в первом полугодии 2004 г. составляет 400 000 кв.м.-500 000 кв.м.

Суммарный объем заявок на складские помещения оценивается в 2 500 000 кв.м.-3 000 000 кв.м. (тут необходимо помнить, что часто компании не расширяют существующие площади, а меняют, например, уровень/класс своего склада; таким образом сумма заявок не отражает реального спроса).

Несмотря на некоторый рост предложения до конца года, ситуация на рынке существенно не изменится. Практически все планируемые к вводу мощности уже арендованы или заняты под ответственное хранение.

С учетом роста покупательской способности и выхода крупных иностранных ритейлеров (в частности, REAL) можно ожидать еще большего увеличения спроса на складские помещения класса «А» и «В» к началу 2005 г.

Предложение

По оценке специалистов компании Swiss Realty Group в настоящее время общая площадь коммерческих (аренда или ответственное хранение) складских площадей класса «А» и «В» составляет около 2 000 000 кв.м.; ориентировочно 3 500 000-4 000 000 кв.м. занимают «склады» класса «С» и «D» (бывшие цеха, ангары, подвальные помещения, часто неучтенные контролирующими органами как склады).

Общая площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам (класс «А»), составляет лишь около 500 000 кв.м., то есть менее 10% от общего складского предложения. При этом, большая часть таких помещений (более 70%) принадлежит на правах собственности или аренды операторам, оказывающим логистические услуги.

До конца 2004 года введется в эксплуатацию еще 300 000-340 000 кв.м. складских помещений класса «А» и «В». В 2005, когда ожидается запуск крупных девелоперских проектов, общая площадь современных складских помещений может увеличиться до 1 200 000-1 300 000 кв.м.

Распределение складских помещений по направлениям

На Северо-Западном направлении (Ленинградское шоссе) сосредоточено до 45% качественных складских помещений, на Западном направлении (Минское и Киевское шоссе) – 15%, на Юго-Восточном направлении (Каширское, Старорязанское и Новорязанское шоссе) – 16%, и на Южном направлении (Варшавское и Новосимферопольское шоссе) – 10%.

Перспективные направления для строительства новых складских помещений

Наиболее перспективными направлениями для строительства новых складских комплексов и логистических парков можно считать Юго-Восточное, Северо-Западное, Южное и Западное направления.

ПРОДАЖА

Складские и производственные помещения

Покупка или долгосрочная аренда (от 10 лет) складских помещений в текущем году становятся все более популярным видом сделок в рассматриваемом сегменте рынка. Связанно это как с низким уровнем вакантных площадей в аренду, так и с появление в России все большего количества игроков на логистическом и розничном рынках. Цена покупки одного квадратного метра во вновь возведенном или реконструированном складском помещении составляет в среднем $1000-$1300, притом, что себестоимость их строительства в зависимости от класса оценивается на уровне $400-$600 без учета стоимости земли. Также как в случае с арендой, уровень цен «перегрет» из-за скудного предложения.

В то же время можно говорить о существенном увеличении в конце 2005-начале 2006 гг. инвестиционной активности: значительное количество финансовых и инвестиционных институтов ведут активную скупку земельных участков и помещений из производственно-складского фонда под реконструкцию и строительство. Инвесторов и девелоперов привлекает относительно высокая доходность бизнеса, а также пока невысокий уровень конкуренции.

Земля

Цены земельных участков для складской застройки, расположенных в прямой доступности от крупных магистралей в радиусе до 35-40 км от МКАД, колеблются в диапазоне от $300 000 до $600 000* за га. Цены разнятся в зависимости от расположения, доступа, существующих инфраструктур и зонирования, а также стадии, в которой находится процесс оформления участка.

Однако основной проблемой развития рынка по-прежнему является неразвитая структура земельных отношений в Московской области.

ТЕНДЕНЦИИ

В первом квартале 2007 г. рынок складских услуг характеризуется следующими основными тенденциями:

- Спрос на рынке складских помещений Московского региона превышает предложение. Наблюдается практически полное отсутствие свободных складских комплексов европейского уровня.
- В связи с общеэкономическим ростом в стране, наблюдается существенный рост объемов продаж у многих существующих и потенциальных клиентов складских комплексов класса «А» и «В», что в свою очередь, увеличивает спрос на дополнительные площади.
- Растущий рынок привлекает новых игроков, в том числе крупные международные логистические и девелоперские компании.
- Значительно увеличивается инвестиционная активность в данном секторе коммерческой недвижимости.
- Развитие складской и логистической деятельности в регионах: строительство качественных складских терминалов в крупных городах и выход международных логистических операторов на рынок.
- Сокращение объема складов класса «С» и «D». Данная тенденция актуализировалась как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств.

ВЫВОДЫ

• До конца 2007 года на рынке сохранится существенное преобладание спроса на складские помещения над предложением.
• Ограниченность предложения складских помещений международного класса и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к дальнейшему плавному росту цен на аренду и услуги по ответственному хранению, по крайней мере, до конца 2004 г. При условии начала строительства некоторых из заявленных амбициозных проектов девелоперов к началу 2005 года рост цен стабилизируется с последующей очень незначительной тенденцией к падению.
• Развитие “built-to-suit” проектов. Связано это как с дефицитом готовых складских помещений, так и с индивидуализацией требований многих арендаторов к параметрам склада