Склады в Москве
Склады в Москве
Уже ни для кого не секрет, что рынок складской недвижимости является на
сегодняшний день наиболее динамично развивающимся сектором коммерческой
недвижимости. Сложно переоценить его значение для российской экономики в
целом.
Бурное и стремительное развитие розничной торговли, иностранных и
российских производителей и импортеров в значительной мере создали
ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений.
Рентабельность офисной и торговой недвижимости последние 10 лет была
значительно выше складской: ставка капитализации всегда превышала
17%–20%, и инвесторы предпочитали играть на более выгодных условиях.
Таким образом, сегмент складской недвижимости оказался наименее развитым
и, как следствие, наиболее закрытым. До сих пор сложно представить
точные цифры и четко оценить объем рынка.
Правда, уже сейчас можно говорить об изменении инвестиционной
привлекательности: рынок складской недвижимости становится более
открытым; снижаются риски, и инвесторы могу рассчитывать на срок
окупаемости 4-5 лет.
Интерес, который последнее время проявляют крупные иностранные и
российские инвесторы и строительные компании к данному сегменту,
свидетельствует о положительной динамике развития рынка и его стремлению
к прозрачности. В 2006г. увеличилась инвестиционная привлекательность
рынка, что не может не сказаться на увеличении конкуренции и зарождении
цивилизованных рыночных отношений.
АРЕНДА
В 2005 г. арендные ставки на складскую недвижимость, продолжали расти, и
на конец первого полугодия 2006 г. максимальный уровень ставок достиг
уже $170-$180 за кв.м.год за помещения, отвечающие международным
стандартам (класс «А»).
Арендные ставки за помещения более низкого качества (класс «В») на
сегодняшний день колеблются в пределах от $120 до $160 за кв.м.год. В
классе «С» и «D» (переоборудованные цеха, ангары и подвальные помещения)
средние ставки составляют от $60 до $110 за кв.м.год.
Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от
объективных параметров, к сожалению, не существует. В условиях дефицита
качественных складских помещений важнейшую роль при определении
стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство
расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Так,
в настоящее время арендные ставки за помещения класса «В» практически
достигли уровня складов класса «А».
Склады класса «С», в свою очередь, замещая ушедший в более высокий
ценовой сегмент класс «В», всё чаще предлагаются в аренду по ставкам,
еще в прошлом году свойственным складам класса «В». Причем удаленность
от Москвы имеет все меньшее значение при определении ставок аренды.
Многие арендаторы готовы рассматривать предложения по складам,
находящимся в 30-40 км от МКАД, без существенного понижения стоимости
аренды.
Однако некоторые крупные международные проекты, запланированные к сдаче
в 2006 г., предварительно оцениваются на уровне $110 - $130 за
кв.м.год., что отражает ожидаемую тенденцию смягчения арендных ставок в
ближайшие 2-3 года.
Уровень вакантных площадей
На сегодняшний день спрос в несколько раз превышает предложение. На
начало марта 2004 г. свободны менее 2% складов класса «А», 5-8% – класса
«В» и не более 30% складских помещений класса «С» и «D».
Вновь появляющиеся качественные складские помещения обычно сдаются в
аренду уже за 3-6 месяцев до окончания сроков строительства. В последнее
время крупные компании с большим грузооборотом чаще арендуют склады,
построенные девелопером по их индивидуальным требованиям (не менее 5 000
кв.м.) – “built-to-suit”. Таким образом, на свободный рынок не попадает
большое количество вновь построенных качественных помещений.
Спрос
По оценке специалистов компании Swiss Realty Group, спрос на складские
помещения международного класса в первом полугодии 2004 г. оставался
по-прежнему высоким. Подавляющая часть спроса на помещения
международного класса исходит от производителей и импортеров, работающих
в секторе FMCG, дистрибьюторов, логистических операторов, розничных
сетей, автомобильных компаний и др. Причем в 2004 году значительную долю
заявок (до 30%) составляют крупные помещения (от 10 000 кв.м.).
По предварительным оценкам, объем неудовлетворенного спроса на
качественные складские площади в первом полугодии 2004 г. составляет 400
000 кв.м.-500 000 кв.м.
Суммарный объем заявок на складские помещения оценивается в 2 500 000
кв.м.-3 000 000 кв.м. (тут необходимо помнить, что часто компании не
расширяют существующие площади, а меняют, например, уровень/класс своего
склада; таким образом сумма заявок не отражает реального спроса).
Несмотря на некоторый рост предложения до конца года, ситуация на рынке
существенно не изменится. Практически все планируемые к вводу мощности
уже арендованы или заняты под ответственное хранение.
С учетом роста покупательской способности и выхода крупных иностранных
ритейлеров (в частности, REAL) можно ожидать еще большего увеличения
спроса на складские помещения класса «А» и «В» к началу 2005 г.
Предложение
По оценке специалистов компании Swiss Realty Group в настоящее время
общая площадь коммерческих (аренда или ответственное хранение) складских
площадей класса «А» и «В» составляет около 2 000 000 кв.м.;
ориентировочно 3 500 000-4 000 000 кв.м. занимают «склады» класса «С» и
«D» (бывшие цеха, ангары, подвальные помещения, часто неучтенные
контролирующими органами как склады).
Общая площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам
(класс «А»), составляет лишь около 500 000 кв.м., то есть менее 10% от
общего складского предложения. При этом, большая часть таких помещений
(более 70%) принадлежит на правах собственности или аренды операторам,
оказывающим логистические услуги.
До конца 2004 года введется в эксплуатацию еще 300 000-340 000 кв.м.
складских помещений класса «А» и «В». В 2005, когда ожидается запуск
крупных девелоперских проектов, общая площадь современных складских
помещений может увеличиться до 1 200 000-1 300 000 кв.м.
Распределение складских помещений по направлениям
На Северо-Западном направлении (Ленинградское шоссе) сосредоточено до
45% качественных складских помещений, на Западном направлении (Минское и
Киевское шоссе) – 15%, на Юго-Восточном направлении (Каширское,
Старорязанское и Новорязанское шоссе) – 16%, и на Южном направлении
(Варшавское и Новосимферопольское шоссе) – 10%.
Перспективные направления для строительства новых складских помещений
Наиболее перспективными направлениями для строительства новых складских
комплексов и логистических парков можно считать Юго-Восточное,
Северо-Западное, Южное и Западное направления.
ПРОДАЖА
Складские и производственные помещения
Покупка или долгосрочная аренда (от 10 лет) складских помещений в
текущем году становятся все более популярным видом сделок в
рассматриваемом сегменте рынка. Связанно это как с низким уровнем
вакантных площадей в аренду, так и с появление в России все большего
количества игроков на логистическом и розничном рынках. Цена покупки
одного квадратного метра во вновь возведенном или реконструированном
складском помещении составляет в среднем $1000-$1300, притом, что
себестоимость их строительства в зависимости от класса оценивается на
уровне $400-$600 без учета стоимости земли. Также как в случае с
арендой, уровень цен «перегрет» из-за скудного предложения.
В то же время можно говорить о существенном увеличении в конце
2005-начале 2006 гг. инвестиционной активности: значительное количество
финансовых и инвестиционных институтов ведут активную скупку земельных
участков и помещений из производственно-складского фонда под
реконструкцию и строительство. Инвесторов и девелоперов привлекает
относительно высокая доходность бизнеса, а также пока невысокий уровень
конкуренции.
Земля
Цены земельных участков для складской застройки, расположенных в прямой
доступности от крупных магистралей в радиусе до 35-40 км от МКАД,
колеблются в диапазоне от $300 000 до $600 000* за га. Цены разнятся в
зависимости от расположения, доступа, существующих инфраструктур и
зонирования, а также стадии, в которой находится процесс оформления
участка.
Однако основной проблемой развития рынка по-прежнему является неразвитая
структура земельных отношений в Московской области.
ТЕНДЕНЦИИ
В первом квартале 2007 г. рынок складских услуг характеризуется
следующими основными тенденциями:
- Спрос на рынке складских помещений Московского региона превышает
предложение. Наблюдается практически полное отсутствие свободных
складских комплексов европейского уровня.
- В связи с общеэкономическим ростом в стране, наблюдается существенный
рост объемов продаж у многих существующих и потенциальных клиентов
складских комплексов класса «А» и «В», что в свою очередь, увеличивает
спрос на дополнительные площади.
- Растущий рынок привлекает новых игроков, в том числе крупные
международные логистические и девелоперские компании.
- Значительно увеличивается инвестиционная активность в данном секторе
коммерческой недвижимости.
- Развитие складской и логистической деятельности в регионах:
строительство качественных складских терминалов в крупных городах и
выход международных логистических операторов на рынок.
- Сокращение объема складов класса «С» и «D». Данная тенденция
актуализировалась как за счет перестройки неликвидных помещений, так и
за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих
производств.
ВЫВОДЫ
• До конца 2007 года на рынке сохранится существенное преобладание
спроса на складские помещения над предложением.
• Ограниченность предложения складских помещений международного класса и
высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны
клиентов приведут к дальнейшему плавному росту цен на аренду и услуги по
ответственному хранению, по крайней мере, до конца 2004 г. При условии
начала строительства некоторых из заявленных амбициозных проектов
девелоперов к началу 2005 года рост цен стабилизируется с последующей
очень незначительной тенденцией к падению.
• Развитие “built-to-suit” проектов. Связано это как с дефицитом готовых
складских помещений, так и с индивидуализацией требований многих
арендаторов к параметрам склада
2023 © allbe.ru
|