Склады в Подмосковье

Склады в Подмосковье

В 2006 г. рынок складской недвижимости Московского региона продолжал активно развиваться, чему способствовал растущий интерес со стороны российских и
иностранных девелоперов и инвесторов, вызванный успешной реализацией складских комплексов класса А, а также анонсированием выхода на рынок новых масштабных
складских проектов.

Тенденции рынка складской недвижимости в 2006 г.
• Рост активности иностранных профессиональных инвесторов, таких как Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real
Estate, Fleming Family & Partners; осуществление инвестиционных сделок: покупки, финансирования и рефинансирования проектов.
• Увеличение числа анонсируемых масштабных логистических проектов, каждый из которых преду-сматривает поэтапное строительство более 300 000 кв. м складских
помещений.
• Стабильно высокая доля проектов build-to-suit в общем объеме нового строительства.
• Формирование первичного спроса на складские помещения класса А и В в основном за счет меж-дународных и российских логистических операторов.
• Выход крупных российских и иностранных девелоперов и логистических компаний на региональ-ные рынки России, строительство современных складских комплексов и
анонсирование новых мас-штабных региональных проектов в городах-миллионниках и промышленных центрах.
• Строительство крупными торговыми сетями собственных складских комплексов.
• Повышение требований арендаторов к качеству складских помещений.
• Структуризация ставок аренды на складские помещения по принципу triple net (определение базо-вой арендной ставки отдельно от операционных расходов и
коммунальных платежей, без учета НДС).
• Увеличение сроков действия договоров аренды до 10 лет.
• Растущий интерес девелоперов к индустриальным проектам.

Предложение и новое строительство
Бум на рынке складской недвижимости был обусловлен как пофазным выходом на рынок крупных складских проектов российских и иностранных девелоперов
(логистический парк «Пушкино» (1-я фа-за), логистический парк «Крекшино» (1-я фаза), «ТЛК-Томилино» (новые здания), «Белая Дача Лого-парк» (3-я и 4-я фазы)),
так и анонсированием новых масштабных логистических проектов класса А: «Северное Домодедово» компании «Евразия Логистик» (общая площадь 1 100 000 кв. м),
складской комплекс компании Giffels (общая площадь 600 000 кв. м), складской комплекс компании Ghelamco (общая площадь 220 000 кв. м), логистический парк
«Покров» (общая площадь 60 000 кв. м), «МЛП-Подольск» компании «Международное Логистическое Партнерство» (общая площадь 180 000 кв. м), индустриальный парк
«Восточный» компании «Кулон» (общая площадь складских помещений 190 000 кв. м), индустриально-складской комплекс Springs Park компании Springs Group (общая
площадь 100 000 кв. м) и др.

На конец 2006 г. предложение качественных складских помещений классов А и В в московском регионе составило около 2 500 000 кв. м, из которых приблизительно
1 400 000 кв. м соответствуют стандартам класса А. В 2006 г. в эксплуатацию было введено около 700 000 кв. м складских помещений класса А. На 2007 г.
девелоперами было заявлено строительство около 1,4 млн кв. м складских помещений классов А и В. Несмотря на рост профессионализма девелоперов складских
комплексов, а также бoльшую прозрачность рынка по сравнению с предыдущими годами, возможны проблемы с вводом объектов в эксплуатацию в срок. Прогнозируется,
что объем нового строительства составит около 1 млн кв. м.

Таблица 1. Значимые складские проекты, соответствующие международным стандартам и запланированные к вводу в эксплуатацию в 2007 г.
Объект Адрес Девелопер Общая площадь, кв. мЛогистический парк «Крекшино», 2-я фаза, строение А; 3-я фаза, строения В, С Между Киевским и
Минским ш., 24 км от МКАД «РосЕвроДевелопмент» 145 000
«Северное Домодедово», 1-я фаза Каширское ш., 11 км от МКАД «Евразия Логистик» 360 000
Логистический парк «Покров» Симферопольское ш., 10 км от МКАД 60 000
«МЛП-Подольск» Симферопольское ш., 17 км от МКАД «Международное Логистическое Партнерство» 180 000
«ТЛК-Томилино» (новые строения) Hоворязанское ш., 6 км от МКАД «ТЛК-Томилино» 64 000
Складской комплекс класса А Дмитровское ш., 30 км от МКАД Ghelamco 220 000
«Кулон-Истра», 1-я фаза Новорижское ш., 41м от МКАД «Кулон» 50 000
Индустриальный парк «Восточный», 1-я фаза Горьковское ш., 44 км от МКАД «Кулон» 100 000
Логистический комплекс One & Only Алтуфьевское ш., 1 км от МКАД NT Computers 84 000
Логистический парк Дер. Ступино, Каширское ш., 52 км от МКАД C.R.E.D.O. 110 000
Springs Park Новорязанское ш., 15 км от МКАД Springs Group 100 000

Спрос
На данный момент спрос на складские помещения классов А и В оценивается в 1 400 000–1 500 000 кв. м и формируется за счет российских и международных логистических операторов, крупных торго-вых сетей, российских и международных FMCG-компаний, дистрибьюторов, производителей бытовой техники, печатной продукции и канцелярии, автомобильных компаний и др. Высокий уровень спроса обуславливает низкий уровень вакантных площадей. Для складских помещений класса
А этот показатель составляет 0,5%, для класса В – 2,5–4%.

Таблица 2. Значимые сделки аренды, 2006 г.
Компания Объект, адрес Складская площадь, кв. мTablogix «ТЛК-Томилино», Hоворязанское ш., 6 км от МКАД 22 464
Rewico «Новокосинский Терминал», г. Реутов, Салтыковская ул., 26 18 600
BMW Russland Trading Логистический парк «Крекшино», между Киевским и Минским ш., 24 км от МКАД 12 500
«Монблан» Логистический парк «Крекшино», между Киевским и Минским ш., 24 км от МКАД 14 000
«Русская Логистическая Служба» «МЛП-Подольск» , Симферопольское ш., 17 км от МКАД 20 000
Gefco «МЛП-Подольск», Симферопольское ш., 17 км от МКАД 20 600
Cargo Care «МЛП-Ленинградский Терминал», Ле-нинградское ш., 13 км от МКАД 20 000
Univeg Logistics «Ист Парк», Носовихинское ш., 2 км от МКАД 11 000
«Рейтон» и OSG Records Management Складской комплекс «Вашутинский», г. Химки
9 800
Star Marine «Америм-1», Ленинградское ш., 11 км от МКАД 6 700
«Грат-Вест» «Логопарк Капотня», г. Москва, Капот-ня, Проектируемый пр-д № 5217, д. 2, стр. 2
12 400
«Катрен» Терминал «Новосходненский», Ленин-градское ш., 11 км от МКАД 10 500
«Регент-Арт» «Траст Терминал Лыткарино», Новорязанское ш., 10 км от МКАД 10 500

Ставки аренды

В 2006 г. ставки аренды сохранялись на высоком уровне, при этом в конце года наблюдалось небольшое увеличение вследствие повышения себестоимости
строительства. Ставки аренды, структурированные по принципу triple net, для складских комплексов класса А составляли $115–140 за кв. м в год и $100–125 за
кв. м в год для складских помещений класса В. Стоимость эксплуатационных расходов в 2006 г. повысилась на 15–20% и для помещений класса А находилась в
диапазоне $20–30 за кв. м в год, не включая НДС, а для помещений класса В – $15–25 за кв. м в год, не включая НДС.