Ипотека будущего: больше, но не лучше

Тревожные настроения, вызванные кризисом ликвидности, продолжают витать и на российском рынке ипотеки. Так, по некоторым данным, 10% банков свернули свои ипотечные программы – временно, или постоянно. Требования к заемщикам тоже ужесточились, а сроки рассмотрения заявок удлинились. А эксперты меж тем спорят – станет ли сворачивание ипотечных программ тенденцией нового года, или останется в прошлом.

Эхо кризиса
В первом полугодии 2007 г. российская ипотека развивалась еще вполне бодро, и, не взирая на стагнацию рынка жилья, банки строили большие планы на будущее. Казалось, что для жилищного кредитования наступил «золотой век». Хорошо было и банкам, и заемщикам. После скачка цен на квартиры, кредит стал для большей части покупателей почти единственной возможностью обзавестись своим жильем. Активная раскрутка ипотеки на государственном уровне тоже дала свой результат: в банки потянулись даже покупатели элитного жилья. Между тем, рост конкуренции постегивал банки снижать планку требований к заемщику, уменьшать процентную ставку и вводить различные бонусы, которые могли бы стимулировать заемщика.
Но потом пришло лето, и разразился американский ипотечный кризис. Сам по себе, этот кризис никакого отношения к нам не имел и не имеет. Единственное его влияние – это показательная демонстрация того, к чему может привести сверхмерная лояльность банков. Однако следствием ипотечного кризиса стал кризис ликвидности, и вот он-то дал о себе знать и в России. Дело в том, что вплоть до нынешнего времени для значительного количества банков рефинансирование закладных на Западе было основным способом фондирования операций. Теперь этот канал либо оказался перекрыт из-за ужесточившихся требований к портфелям кредитов. Либо – банки сами стали от него отказываться из-за невыгодных условий. В частности, несколько российских банков отложили запланированные на осень сделки по секъюритизации.
Ограниченность ресурсов вынудила банки либо прерывать свою деятельность на ипотечном поприще, либо – поднимать ставки и ужесточать требования к заемщику. В частности, осенью продукты на 1-1,5% подорожали в Москоммерцбанке, банке «Возрождение», Урса-банке и т.п. Другие банки, официально не сворачивая свои программы, начали тянуть с фактической выдачей кредитов. Впрочем, эти проблемы пока коснулись только небольших кредиторов. Крупные банки с государственным и иностранным капиталом, не испытывая особых сложностей с ресурсами, и, поэтому, воспользовались ситуацией и смогли ввести специальные программы для тех заемщиков, которые уже получили первоначальное одобрен6ие в других банках, но так и не дождались денег. Это несколько выровняло баланс на рынке и избавило потребителей от паники.
Несмотря на то, что по данным компании «Фосборн Хоум», средняя ставка по ипотечным кредитам к октябрю по сравнению с первым полугодием выросла на 0,30% (с 9,68 до 9,98%) в долларах, и на 0,7% (с 10,8% до 11,5%) в рублях, в большинстве банков сами условия существенно не изменились. Другое дело – подход к заемщикам. Здесь требования, на самом деле, стали строже: увеличились сроки рассмотрения заявок, выросло число отказов. На рынке даже сохранились такие высокорискованные продукты, как ипотека без первоначального взноса, ипотека для заемщиков с серым подтверждением дохода и т.п. А в канун новогодних праздников банки, в компании с ипотечными брокерами, и того паче - принялись баловать заемщиков различными скидками и бонусами.
Прогнозы на следующий год пока не однозначны. Отдельные пессимистичные эксперты обещают, что последствия кризиса ликвидности еще дадут о себе знать, и даже «акулы» ипотечного бизнеса будут вынуждены поднять ставки и планку первоначального взноса. То же АИЖК заявило, что с января будет вводить новые условия кредитования.
По мнению аналитиков «Фосборн Хоум», не исключено, что ноябрьская стабилизация – затишье перед бурей. В пресс-релизе компании говориться, что по прогнозам западных аналитиков в начале 2008 г. можно ожидать новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся, в частности, до российского рынка, и ставки вновь начнут расти. Такая ситуация может продлиться до середины 2008 г. – банки способны поднять ставки до 2%. Вдобавок ужесточатся требования банков к заемщикам и увеличится размер первоначальных взносов, что будет довольно ощутимо при намечающемся некотором росте цен на рынке недвижимости - на 5-7% за полгода.
В противовес этому многие участники рынка говорят, что даже при реализации пессимистичного сценария больше, чем на 1% ипотека вряд ли подорожает. Другие условия тоже вряд ли ощутимо ухудшаться: ипотека сегодня находится под опекой государства и является пока единственной рабочей частью нацпроекта по доступному жилью. Так что, вряд ли российские власти позволят ипотеке утратить свои позиции.
В целом, банки смотрят в ипотечное будущее весьма оптимистично. Никто не бьет тревогу и не предвидит снижения объемов. Наоборот, на будущий год все, как один, ожидают роста и предсказывают двойное увеличение объемов кредитования.
У таких прогнозов есть свои основания. Во-первых, даже повышение ставок в августе – октябре 2007 г. не отбило охоту у россиян брать ипотеку, и в ноябре поток желающих получить ипотечных кредит увеличился. Во-вторых, хотя, по различным опросам, ипотека доступна сегодня только 20% населения, покупку жилья без кредита может позволить себе еще меньшее число людей. Как заметила в ходе заседания Московского бизнес-клуба Наталья Пастухова, наш квартирный вопрос созрел на за последние годы, а за последние 50 лет, и только сейчас у людей стала появляются возможность решить его. При этом, ситуация осложняется тем, что 70% жилого фонда в стране – это морально и материально устаревшее жилье, требующее если не реконструкции, то сноса. По социологическим опросам 60-70% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Если учесть средний уровень дохода по стране, то очевидно, что, кроме как с помощью кредита, покупка своего жилья этим людям не светит.

Провинциальный акцент
Первые годы развития ипотеки основной объем выданных кредитов приходился на Москву и Санкт-Петербург. В региональных городах люди долгое время относились к ипотеке с опаской. К тому же и выбор банков был невелик. Кое-где до недавнего времени ипотеку предлагали только Сбербанк и ВТБ 24. Однако в этом году ситуация начала меняться самым кардинальным образом. Банки, вдруг, обнаружили, что региональные рынки имеют огромный потенциал и начали активно развивать свои сети. За ними последовали и ипотечные брокеры: «Фосборн Хоум», Независимое бюро ипотечного кредитования, Кредитмарт движутся на восток.
Кроме того, похоже, что ипотека у нас постепенно меняет свое функциональное назначение. Как рассказала Алла Цытович, в банки приходит все меньше тех заемщиков, которые приобретают первую в своей жизни квартиру, имея какие-то первоначальные накопления. Скачок цен на жилье в Москве резко ограничил возможности таких покупателей. Даже при наличии хорошей зарплаты, скопить деньги хотя бы на минимальный первоначальный взнос почти нереально. Для таких покупателей единственный выход – это помощь родных и близких, либо – ипотека без первоначального взноса. Такие продукты на рынке все еще есть, но их немного. Зато постепенно начала увеличиваться доля заемщиков другой категории – тех, кто уже обладает какой-то недвижимостью, но хотел бы улучшить свои жилищные условия. Например, сменить квартиру на дом, или купить жилье большей площади, либо – в лучшем районе. Это те люди, которые выходят на рынок недвижимости для так называемых «альтернативных» сделок. Еще год назад попытки банков привлечь эту аудиторию не отличались особым успехом. Однако в этом году владельцы недвижимости, видимо, осознали, что лучшее - не всегда враг хорошего, и поток подобных заявок начал расти.
Еще один сегмент, который может быть вовлечен в ипотечный кругооборот – это пенсионеры. На государственном уровне зазвучали такое словосочетание как «обратная ипотека». Ее схема предполагает, что банк оценивает имеющуюся в собственности потенциального клиента недвижимость и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Заемщик получает кредит ежемесячные платежами, как некий аналог пенсии. Заем погашается через позднейшую продажу квартиры, как правило, после смерти клиента. При желании сохранить квартиру, наследники умершего клиента, могут из своих средств погасить за него кредит. Эта схема удобна, в первую очередь, для пенсионеров, обладающих дорогими квартирами, но очень низким доходом. Как раз в расчете на эту категорию, тему «обратной ипотеки» подняли на правительственном уровне. Учитывая, что в Москве проживает очень большое количество пенсионеров, которые нищенствуют, имея в своей собственности квартиры в ЦАО, такой продукт имеет большие перспективы.
В будущем году, скорее всего, продолжится меняться и баланс валют на рынке. Еще год назад на ипотечном рынке России царствовал доллар. Отчасти это было связано с тем, что в Москве до 90% кредитов выдавалась в долларах. Сейчас расклад несколько меняется: все больше заемщиков предпочитают отечественную валюту, опасаясь доверять свое будущее такой нестабильной валюте как доллар. По данным Банка России за третий квартал 2007 г., доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10%. В третьем квартале объем ипотечных кредитов, выданных в рублях, увеличился на 35,8% по сравнению со вторым кварталом. Объем валютных ипотечных портфелей банков в первом и втором кварталах рос на 14,5% и 21,3%, а в третьем — всего на 17,7%. В результате доля валютных кредитов в общем объеме выданных ссуд снизилась в третьем квартале до 27,9%. В прошлом году по итогам этого же периода она превышала 40%.
Если резюмировать все прогнозы, то за счет будущее российской ипотеки опасаться не стоит. Пусть и не такими темпами, как в прошлом году, но она продолжит расширять свой охват рынка жилья. Другое дело, что тем, кто сейчас раздумывает над покупкой квартиры в кредит, не стоит ждать у моря погоды. Равновесия на рынке пока достаточно хрупкое, и заметного улучшения условий в ближайшее время явно не предвидеться. Так что, если есть необходимость в покупке жилья – тянуть с походом в банк не имеет никакого смысла.