Как получить кредит на новостройку
Считаем финансовые потоки
Главный вопрос в этом деле: с чего начать – с получения разрешения банка
и обозначения максимальной суммы кредита или с подбора подходящей
квартиры? Дилемма не так сложна, как кажется. Сумму кредита легко
оценить с точностью до тысячи долларов с помощью ипотечных
калькуляторов, только учитывайте, что средняя процентная ставка для
новостроек составляет 13% в долларах и 14% в рублях. Однако есть
предложения с пониженной ставкой до момента оформления квартиры в
собственность; есть предложения, которые, наоборот, понижают ставку
после этого момента (последних большинство). По таким предложениям
расчет делается или с помощью специальной таблицы, или можно попросить
специалистов банка сделать вам прикидку.
Есть еще такой момент: максимальный срок кредита на новостройку
ограничен не только программой банка, но и вашим возрастом – деньги
должны быть полностью возвращены в банк до достижения женщиной 55 лет, а
мужчиной – 60, то есть до наступления пенсионного возраста.
Оценив свои финансовые перспективы, вы получаете сумму максимального
кредита. Мало кто из банков выдает кредит на новостройку без
первоначального взноса – у большинства это минимум 10%. Об исключениях
чуть ниже. Сложив величины кредита и имеющихся своих средств (а если
таковых нет, то стоит подумать о потребительском кредите, но учитывайте,
что по нему проценты выше), получаем цену квартиры. На самом деле стоит
учитывать, что при 100% оплате квартиры (а именно так и происходит при
перечислении банком средств на счет заемщика) реально получить еще
скидку в 5%.
Ищем квартиру
С началом ипотечного кризиса банки довольно серьезно сократили как
кредитные линии застройщикам, там и аккредитацию конкретных новостроек,
под которые можно получить кредит. Однако на рынке есть еще достаточно
предложений, возле которых стоит галочка в графе «Ипотека». Начиная
смотреть новостройки в определенном месте, будь то Москва или
Подмосковье, вы получаете с добрый десяток предложений. Обязательно надо
позвонить по указанным телефонам и задать вопрос о возможности
ипотечного кредита. Второй вопрос, если вы получили положительный ответ:
какой банк и на каких условиях предоставляет кредит, а также
предоставляет ли компания услугу по его оформлению. Скорее всего, после
звонков список сократится буквально до нескольких позиций. К тому же вы
будете уже понимать, какая компания продает эти квартиры и предоставляет
ли она услуги по оформлению ипотечного кредита.
Делаем выбор
А вот далее, как в сказке, возможны три пути, обозначим их «Риелтор»,
«Брокер», и «Я сам». И оговоримся, что выбор из этих путей возникает
далеко не на каждом объекте. Часто новостройка и ипотека «упакованы»
вместе: купить ее можно только в кредит, полученный у определенного
банка, и часто этот банк работает только с ограниченным числом ипотечных
брокеров и риелторов.
Начнем со способа «Я сам». Главный плюс этого способа, на первый взгляд,
в некоторой экономии средств на услугах брокера. Увы, экономии весьма
небольшой. Дело в том, что банки предоставляют своим профессиональным
партнерам скидки – и по процентным ставкам, и по первоначальному
оформлению кредита. Недостатки заключаются в том, что на правильное
оформление документов по стандартам банка может потребоваться несколько
заходов, что влечет за собой серьезные затраты времени. За это время
нужная квартира может «уйти», или потребуется внести какие-либо
средства, чтобы зарезервировать ее на довольно длительный срок.
Способ «Риелтор». На этом пути агентство недвижимости, которое
предлагает квартиру, бесплатно (или за небольшую сумму) помогает в
получении кредита. Главный недостаток того, что вашим ипотечным брокером
выступает риелтор, заключается в том, что для него главное – продать
квартиру, а не подобрать вам самый лучший вариант кредита. Он пойдет по
накатанной дорожке в знакомый банк, и не факт, что его условия будут
оптимальными для вас. Плюсы в том, что для клиентов некоторых риелторов
банки тоже предоставляют скидки по процентным ставкам, к тому же
экономия времени будет существенной, и в общем обойдется не так дорого,
невзирая на всю "бесплатность".
Схема «Брокер» тоже доступна не на всех объектах. Чаще всего эти
компании помогают с получением кредита на определенные новостройки,
список которых можно найти на их сайтах. Но если повезло, и эта
новостройка есть в списке у солидного брокера, можно смело обращаться к
нему. Иногда брокеры берутся за работу по аккредитации нужной вам
новостройки в банке, чтобы можно было получить на нее кредит, и делают
это действительно бесплатно.
Плюсы этого способа в том, что условия кредита вам постараются подобрать
самые подходящие для вас – в этом заключается основная работа брокеров.
Но, как и за всякую работу, с вас возьмут комиссионные, что можно
считать главным недостатком этой схемы. Второй минус: в технологию
сделки включается еще одно звено. А известно, что чем больше звеньев,
тем больше вероятность сбоев. Однако при полном расчете затрат на
покупку с учетом брокерской скидки по ставкам и выбора оптимальной
программы может оказаться, что это имеет свой финансовый смысл.
Имеет смысл также поискать те компании, которые предлагают какие-либо
акции (к примеру, скидки в рамках выставки или определенного периода
времени), изучить их сайты, прицениться к их условиям. Более того, не
забудьте спросить застройщика о возможных скидках в случае 100% платежа
за квартиру: ипотека – именно такой случай.
Итак, завершая этот этап изучения рынка новостроек, считаем все расходы,
включая окончательную цену новостройки, проценты по ипотечному кредиту,
комиссию за его выдачу и открытие счета, комиссионные риелтора (или
брокера) и страховку. Последняя – это тема для отдельного разговора, и
«Собственник» расскажет об этом на следующей неделе, так же как и о
самых популярных программах банков.
2024 © allbe.ru
|