Кредит на ухудшение жилищных условий

Рост стоимости квадратных метров в Москве привел к тому, что недвижимость начали продавать по частям за огромные деньги. Квартиры превращаются в коммуналки, где стоимость комнаты вполне сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье. Более того, продают за большие деньги даже десятые и сотые доли квартиры без права проживания, пригодные только для получения прописки. Банки уже начали предлагать новые кредитные продукты, но пока только на покупку комнат в коммуналках.
Все чаще встречаются на первый взгляд абсурдные предложения — купить долю в квартире без права проживания. Например, рядом с метро «Щелковская» в квартире 45 кв. м на восьмом этаже девятиэтажного панельного дома продается комната площадью 10 кв. м всего за $25 тыс. Столь низкая цена объясняется существенным ограничением: треть доли в этой квартире продается «без просмотра и проживания». При этом же условии, правда, 1/12 двухкомнатной квартиры в районе станции метро «Теплый стан» можно приобрести за $24 тыс. А за $20 тыс. продается 1/6 доли квартиры 38 кв. м на «Каховской».
Такие собственники, продавая небольшую долю своей недвижимости, предлагают не столько квадратные метры для проживания, сколько отдельный лицевой счет в квартире. Это позволяет приезжим из других городов сделать себе официальную регистрацию в Москве, избежав проблем с милицией и получив таким образом возможность устроиться на престижную работу.
Зачастую именно московская прописка дает возможность получить в банке так называемый экспресс-кредит — за 20 минут без справки о доходах и прочей волокиты. Естественно, для покупки регистрации ни один банк кредит не выдаст. Однако спрашивать специальные кредиты на покупку доли в квартире необязательно: при такой стоимости намного проще взять обычный потребительский кредит.
Те, кому крыша над головой важнее прописки и кто еще в прошлом году хотел стать москвичом, постепенно начали уходить с рынка столичного жилья в область. Некоторые даже смогли себя убедить в том, что переезд из Москвы — положительное изменение в жизни, продиктованное ухудшением экологии в столице. Однако самым важным здесь все же остается тот факт, что квадратный метр нового дома на свежем воздухе в Московской области стоит намного меньше, чем метр в панельном пятнадцатилетнем доме в пределах МКАД. Например, однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м в девятиэтажном старом доме рядом с метро «Текстильщики» риэлтеры предлагают купить за $145 тыс. В то же время однокомнатную квартиру площадью около 45 кв. м современной планировки в новом доме можно приобрести за $90 тыс., например, в городе Королеве.
Однако для тех, кто хочет получить все вместе — и крышу над головой, и прописку, на рынке московской недвижимости возродились понятия «разделение лицевого счета» и «коммунальная квартира». Но если еще 15 лет назад среди атрибутов коммуналки были высокие потолки, большая кухня и коридор, а располагалась она в центре города, то сегодня в объявлениях можно встретить коммунальные квартиры в панельных домах на окраине столицы.
Рынок исторических коммунальных квартир истощается с каждым годом — пик расселения питерских и московских коммуналок пришелся на 90-е годы. Тогда новостроек было мало и по окраинам, а средства разбогатевшие граждане желали вкладывать в приобретение квартир в центре. Одновременно у тысяч жителей центральных округов исполнялась давняя мечта — жить в отдельной квартире, пусть и в спальном районе. Теперь же понятие престижа несколько изменилось: когда-то расселенная квартира сегодня заметно проигрывает в цене такой же, но в новом доме с соответствующим окружением, соседями и паркингом на нижних этажах. Поменялся и способ создания коммуналок. Если раньше квартиры уплотнялись принудительно, то теперь многие жители Москвы и Питера превращают свои одно- или двухкомнатные квартиры в панельном доме на окраине города в коммуналки абсолютно добровольно.
Этому способствует то обстоятельство, что стоимость квадратного метра в такой коммуналке равна или даже чуть выше стоимости квадратного метра в полноценной квартире. Так, 10-метровая комната в двухкомнатной квартире (43 кв. м) кирпичного пятиэтажного дома в 10 минутах ходьбы от метро «Дмитровская» продается сегодня за $67 тыс. В квартире нет балкона, санузел совмещен, кухня 6 кв. м. То есть квадратный метр предлагаемой комнаты на «Дмитровской» оценивается в $6700. Комната чуть большей площади (13 м) рядом с метро «Новогиреево» на шестом этаже девятиэтажного панельного дома стоит $75 тыс. Чуть ближе к центру города стоимость квадратного метра в коммунальной квартире, как ни странно, снижается. Например, комната площадью 24 кв. м в «трешке» на улице 1905 года в кирпичном доме на третьем этаже пятиэтажки продается за $105 тыс. В этом же районе продается комната площадью 19 кв. м в трехкомнатной квартире за $90 тыс. То есть квадратный метр комнаты в этом районе оценивается чуть выше $4 тыс.
«Заявки на покупку комнаты приходят нечасто. Но все познается в сравнении. В прошлом году таких обращений почти не было, а сегодня их уже 3—5% от общего количества. Думаю, это напрямую связано с ростом цен на недвижимость»,— говорит аналитик «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. По его мнению, те, кто еще в прошлом году был нацелен на приобретение однокомнатной квартиры в Москве, в начале 2006 года обнаружил, что на квартиру денег уже не хватает. «Разумеется, кто-то не отказался от мечты иметь квартиру в Москве и решил, что если уж сразу не получится, то сделать это хотя бы в течение некоторого срока. Имеющиеся средства, если таковые имелись, были вложены в покупку комнаты с надеждой в будущем купить вторую и третью, если речь идет, к примеру, о трехкомнатной квартире»,— говорит Павел Комолов.
Такой подход идеологически и финансово близок к ипотеке. Дело в том, что выкупать квартиру комната за комнатой получится заметно дороже, чем купить ее сразу. Но на покупку сразу всей квартиры у большинства потенциальных покупателей нет денег. То же и в случае с ипотечным кредитом: после его выплаты сумма покупки окажется заметно выше первоначальной, а сам процесс оплаты квартиры растягивается во времени. Если же покупать комнаты в кредит, то окончательный выкуп квартиры становится еще более дорогим.
Тем не менее спрос на покупку комнат в квартирах подтолкнул банки к тому, чтобы предложить специальные кредиты на их приобретение. «Желание купить комнату в кредит проявляют около 3% людей, обращающихся в нашу компанию. В основном их интересуют комнаты в пределах Третьего транспортного кольца площадью от 10 до 30 кв. м, стоимость которых составляет от $40 тыс. до $200 тыс. (в зависимости от района Москвы). Между тем на столичном рынке на продажу выставляются комнаты в хороших домах в престижных районах и по более высокой цене, к тому же если эта комната в квартире последняя»,— говорит директор департамента ипотечных сделок компании «Фосборн Хоум» Наталья Россошанская. Такие комнаты могут заинтересовать тех, кто надеется в итоге расселить старую коммуналку в центре Москвы или же переоборудовать выкупленную комнату под офис, если квартира находится в центре города и на первом этаже.
Банков, выдающих такие кредиты, немного: Собинбанк, банк «Уралсиб», Сбербанк и банк «Зенит». Их условия по большому счету не отличаются от программ на покупку целой квартиры. Кредит выдается как в рублях, так и в долларах США и в евро, первоначальный взнос минимален — обычно от 10% стоимости комнаты. Кредит можно оформить на срок от одного года до 25—30 лет в зависимости от банка. Процентные ставки также не отличаются от ставок по стандартным программам и зависят от срока кредита и формы подтверждения дохода. Единственное отличие — в документах на квартиру, которые нужно собрать.
«При подготовке к проведению сделок по купле-продаже комнат с использованием кредитных средств очень часто возникают сложности в получении необходимых документов, например отказа соседей (собственников других комнат в квартире коммунального заселения) от права преимущественного приобретения комнаты. В большинстве случаев на сделку предоставляется справка от нотариуса о том, что соседям направлено предложение о покупке комнаты, но в течение одного месяца ответа на предложение не поступило. Данный документ принимается органом, осуществляющим государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты, но может быть оспорен заинтересованными сторонами. Такие сделки требуют более тщательной проверки со стороны банка ",— рассказывает сотрудник банка «Зенит» Дмитрий Дьяков.
«Когда приобретается и закладывается одна из комнат квартиры, залог получается низколиквидным, то есть маловостребованным на рынке»,— говорит ведущий проекта ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Ольга Токаренко. «Согласно Жилищному кодексу РФ, владельцы соседних комнат в квартире обладают преимущественным правом выкупа комнаты в случае неплатежеспособности заемщика. Таким образом, у залогодержателя при возникновении дефолта по закладной и, соответственно, необходимости продажи недвижимости могут возникнуть серьезные сложности»,— говорит Наталья Россошанская. Действительно, чтобы оформить предмет залога, которым в данном случае является отдельная комната, необходимо согласие всех жильцов, проживающих в коммунальной квартире, поскольку все помещение является совместной собственностью. Это довольно сложно, поскольку жильцы относятся к любому новому жильцу настороженно.
По мнению директора управления ипотеки компании «Миэль-недвижимость» Юлии Вербицкой, банки скептически относятся к кредитованию покупки комнаты в коммуналке, но есть несколько исключений: «Если происходит расселение и продаются все комнаты одновременно, в залог уже пойдет квартира с одним хозяином. Такие сделки у нас были, и практически все банки не имеют ничего против кредитования таких сделок. Еще когда комната является последней в данной квартире, когда один человек является владельцем двух комнат и уговорил владельца третьей продать ему ее».
Неудивительно, что в первую очередь на рынок коммунальных ипотечных сделок вышли банки с предложением именно о выкупе оставшейся комнаты при наличии в собственности других в этой же квартире. Такой продукт есть у Национальной ипотечной компании (НИКОМ), «Внешторгбанка Розничные услуги», Райффайзенбанка (Австрия), банка «Уралсиб» и Номос-банка. «Другим моментом является относительно узкий рынок спроса на отдельные комнаты и относительная нецелесообразность создания специальной банковской программы для ипотечного кредитования их покупки. Наибольшей перспективой такие программы обладают в Санкт-Петербурге, где и расположено больше всего коммунальных квартир»,— говорит начальник отдела кредитования физических лиц Первого республиканского банка Елена Балашова.