Выбираем банк-кредитор

Покупка квартиры – сложный и длительный процесс. А если приходится брать для этого кредит в банке, приобретение недвижимости еще более осложняется и удлиняется. На изучение такой важной темы стоит тратить свое драгоценное время, которое окупится. Таким образом можно облегчить себе работу, уменьшить вероятные материальные и моральные потери, избежав горьких разочарований и головной боли.
Банков, предоставляющих ипотечный кредит, становится все больше, однако не все имеют программы, подходящие клиенту
«Изначально необходимо узнать, будет ли банк предоставлять кредит на покупку данной недвижимости», – советует начальник управления клиентского обслуживания ЗАО «Ипотечная компания "Мой Дом"» Юлия Пузакова. Разумеется, банков, предоставляющих ипотечный кредит, становится все больше, однако не все имеют программы, подходящие клиенту. Поэтому нужно сориентироваться в спектре предложений. Все больше банков предлагают кредиты на приобретение жилья как в новостройке, так и на вторичном рынке. Лишь отдельные финансовые учреждения игнорируют новостройки.
«Затем, – говорит Юлия Пузакова, – нужно поинтересоваться, в какой валюте заемщику выдадут ипотечный кредит. Есть банки, которые могут предоставить кредит по выбору клиента как в рублях, так и в долларах США или евро. Другие ориентированы только на американскую валюту, на евро и доллары либо только на российские деньги. Самый популярный срок, на который предоставляются кредиты, – 10-15 лет; а в принципе возможно его уменьшить до 1 года или увеличить до 30 лет».

Уровень дохода
Уровень дохода – наиболее важный пункт в анкете заемщика и зачастую непреодолимая преграда для большинства желающих взять кредит. Потенциальному заемщику бывает сложно доказать банку, какую сумму на самом деле он получает. Но многие банки к оценке доходов подходят очень лояльно.
В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения работают с клиентами, получающими зарплату «в конвертах», но из-за высоких рисков банки тщательно проверяют платежеспособность заемщика.

Доходы заемщиков с «серой» зарплатой рассматриваются индивидуально
Если у клиента доход по большей части «серый», надо выяснить, каким способом можно его подтвердить. Доходы заемщиков с «серой» зарплатой рассматриваются индивидуально, но в любом случае постоянное трудоустройство и наличие справки НДФЛ-2 обязательно. Реальный доход банк проверяет, оценивая, во-первых, компанию, где работает потенциальный заемщик, и, во-вторых, на какой уровень зарплаты он может рассчитывать. И, в-третьих, в расчет принимается наличие машины, второй квартиры или другие признаки материального благополучия.

Процентные ставки
Юлия Пузакова советует оценить, каковы ставки банка за использование кредита – не стоит выбирать банк-кредитор из-за низких декларируемых процентных ставок. Ипотечные кредиты выдаются под 11-14 % годовых в валюте и 15-17 % в рублях. Предлагаются даже 9-10 % годовых в валюте. Но не следует забывать о дополнительных расходах за предоставление и обслуживание кредита, которые могут заметно увеличить полную его стоимость.

Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты клиент должен сделать
«Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты клиент должен сделать и какие обязательные дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода», – заявляет Юлия Пузакова. Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение кредитной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 2-3 месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит выплаты за пользование кредитом. Таким образом, реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.
«Необходимо получить информацию об аккредитованных при банке оценочных и страховых компаниях и их тарифах, – говорит Юлия Пузакова, – а также о возможности досрочного погашения». Условия последнего варьируются: банки могут отказать в досрочном погашении ипотечного кредита, так как потеряют «длинные» деньги, поэтому выписывают заемщику штраф; другие кредитные учреждения могут вполне лояльно отнестись к этому – после 1 месяца, 6 месяцев, 1 года. Либо мораторий (запрет) отсутствует.

Договор
«В тексте кредитного договора обязательно посмотреть возможность повышения банком ставки за использование ипотечного кредита в одностороннем порядке», – советует Юлия Пузакова. Однако банки предпочитают не иметь дело с заемщиками напрямую. Поэтому лучше обратиться к посредникам, которые профессионально разбираются в вопросе, – к ипотечным брокерам.
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН – агентство недвижимости» Сергей Махоткин заявляет, что ситуация на рынке ипотечного кредитования меняется каждый день, и подчас тот банк, который оптимален для данного заемщика, не будет таковым завтра: «Некоторые брокеры способны сэкономить больше средств заемщика в перспективе за счет пониженных процентов по бизнес-договоренностям, которые не будут доступны клиенту "с улицы"».
Бывает ситуация, когда клиент покупает «альтернативную» квартиру, а в цепочке уже есть «ипотека» другого банка, и любой выбор клиента может оказаться неправильным.
«К тому же не все риелторы будут готовы работать с тем банком, который кажется «оптимальным» для клиента на данный момент, и это лишит возможности приобрести квартиру в принципе», – утверждает Сергей Махоткин.
Директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая солидарна с ним: «Для получения ипотечного кредита лучше всего обратиться к грамотному риелтору. Клиент в этом случае получает консультанта, который возьмет на себя все нюансы проведения ипотечной сделки».
Президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин категоричен: «Выбирать надо брокера, который поможет выбрать подходящий банк, а также возьмет на себя все хлопоты по согласованию кредита в этом банке и по прохождению «подводных камней». Да, работа хорошего брокера стоит денег, согласен. Но есть очень хорошие брокеры, которые имеют в банках-партнерах высокую репутацию, а вслед за репутацией – специальные условия кредитования для своих клиентов. И если учесть льготные условия, то суммарная экономия клиента-заемщика в разы превышает брокерское вознаграждение. Нужно искать таких брокеров, и все будет в порядке», – заявляет Владимир Лопатин.