Новая альтернатива

Лизинг недвижимости — услуга относительно новая, но набирающая популярность. При грамотном использовании этого инструмента у малых и средних предприятий может появиться дополнительный и эффективный способ финансирования развития компании, а также возможность значительной экономии. Однако чтобы стать владельцем объекта, лизингополучателям придется столкнуться со множеством юридических проблем.

Начало пути

В последнее время новосибирский рынок лизинговых услуг становится масштабнее и цивилизованнее. Одной из основных тенденций минувших лет стало повышение стоимости договора лизинга. Также заметно выросло количество сделок по лизингу недвижимости и сложного технологического оборудования. И наконец, благодаря росту конкуренции среди лизингодателей начали постепенно снижаться авансы по лизингу. По информации руководителя новосибирского филиала ЗАО «ДельтаЛизинг» Елены Деркач, не менее чем в восемь раз увеличилось количество лизинговых компаний, действующих в регионе и предлагающих такую услугу.

Лизинг недвижимости в Сибири составляет около 5–6% от всех сделок компаний-лизингодателей. Но в объеме деятельности большинства участников этого сектора сделки по финансовой аренде зданий и сооружений составляют всего 1%. То есть рынок характеризуется высокой концентрацией.

Это и неудивительно. Эксперты рынка подчеркивают, что заключение договоров финансовой аренды помещений, зданий и сооружений — самая трудоемкая часть лизинговой деятельности. Закон предъявляет к сделкам с недвижимостью больше требований, чем к сделкам с другими видами имущества. Одна из основных и первоочередных трудностей — оформление собственности на землю. Лизингодателю необходимо быть собственником участка, на котором расположен объект недвижимости. Однако в соответствии со ст. 2 федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» договор лизинга необходимо подписать до заключения договора купли-продажи. Но согласно ст. 666 Гражданского кодекса РФ, земельные участки не могут быть переданы в лизинг. Этот факт создает существенные препятствия для таких сделок, особенно для малых предприятий.

По словам руководителя компании ООО «Первый лизинговый брокер» Андрея Цирельникова, сложный порядок и длительные сроки оформления недвижимости для производственных целей — основные трудности по заключению сделок по лизингу недвижимости. Так, законодательно установлен временной лаг между заключением договора купли-продажи и договора лизинга. Поэтому, пока идет регистрация договора купли-продажи (1–2 месяца), лизингодатель не имеет юридически оформленных прав на недвижимость — предмет лизинга. Лизингополучатель заинтересован не только в том, чтобы привести в порядок все документы по земельному участку и объекту недвижимости, но и в том, чтобы надлежащим образом подвести все инженерные коммуникации. Дополнительной сложностью является частое отсутствие оборотных денежных средств.

Несмотря на это, по оценкам экспертов, используя лизинговую схему, в среднем можно сэкономить от 10% до 15% от стоимости недвижимости. Остается лишь вопрос усовершенствования законодательной базы в отношении лизинга недвижимости.

Порядок действий

Для начала нужно обратиться в любую лизинговую компанию, занимающуюся этим направлением. В свою очередь она проводит предварительный юридический анализ документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, после этого запрашивает стандартный пакет документов: устав, свидетельства о регистрации в Едином государственном реестре, в налоговой службе и финансовые документы — балансы за последние четыре квартала, отчеты о прибылях и убытках, справки по оборотам по расчетным счетам в банках. Следующий этап — выезд экспертов лизинговой компании к клиенту для проведения анализа состояния его бизнеса и приобретаемого объекта недвижимости.

Отметим, что частным лицам для получения лизинга будет достаточно предъявления паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность (удостоверение, военный билет, заграничный паспорт и т. д.), свидетельства о государственной регистрации права на имущество, ИНН.

Объект лизинга подлежит обязательному страхованию. Страхуют сделку как лизингополучатель на собственные средства, так и лизингодатель, включая при этом стоимость страхования в лизинговые платежи.

После того как юридическое заключение и кредитный анализ подготовлены, проект выносится на утверждение кредитного комитета. Далее клиенту рекомендуется провести независимую оценку недвижимости. Следующий шаг — заключение сторонами и регистрация договора купли-продажи и договора финансовой аренды. Клиент перечисляет аванс (до 30% от стоимости сделки) лизинговой компании, которая выплачивает его поставщику. Оставшаяся сумма выплачивается после получения документов в соответствующей регистрационной палате.

Как отмечает Елена Деркач, нередки случаи задержки в оформлении договора лизинга недвижимости. Обычно это связано с тем, что клиент сразу не предоставляет полный пакет документов или они неверно оформлены. Особенно это важно при оформлении договора аренды земельного участка или прав собственности на него. Также сроки могут удлиняться за счет необходимости в некоторых случаях получить согласие на лизинговые сделки по недвижимости в Федеральной антимонопольной службе.

Очевидные преимущества лизинга — приобретение имущества со значительно меньшим размером амортизационных отчислений, что позволяет получить экономию по налогам, его значительная дешевизна по сравнению с арендой — делают этот инструмент популярнее. Более того, лизинг является порой единственным инструментом финансирования малого и среднего бизнеса. Как подчеркивает Андрей Цирельников, возрастание интереса промышленных предприятий к лизингу недвижимости вызвано в первую очередь сильным износом оборудования и помещений.