Лизинг недвижимости: первые шаги на российском
рынке
Процессы, которые происходят сейчас в сегменте коммерческой
недвижимости, являются достаточно значимыми для российской экономики. И
очень важно, что представители бизнеса стали обращаться к новым
финансовым инструментам.
В последние два года отмечен повышенный интерес со стороны участников
рынка к лизингу недвижимости, который имеет ряд явных преимуществ перед
прямой покупкой недвижимого имущества.
Когда не хватает денег
Лизинг недвижимости (финансовая аренда) может существовать во многих
формах: в рамках отдельного объекта, в составе имущественного комплекса
совместно с оборудованием и т.д. Потребность в нем обеспечивает целый
сегмент арендаторов, которые хотят выкупить занимаемые площади, но не
имеют для этого достаточного количества средств. В таком случае лизинг
является наиболее эффективным инструментом, так как обеспечивает
минимальный риск для кредитора и максимальную степень его защиты. При
этом арендатор не является прямым плательщиком налога на имущество, так
как вносит эту сумму в составе платежей, сопоставимых с арендной платой,
а иногда и ниже. Они относятся на себестоимость реализованной продукции,
и этим достигается значительная экономия по налогу на прибыль.
Приобретение недвижимости в лизинг позволяет зафиксировать ее стоимость
по цене приобретения, а на весь период действия подобного договора
сооружение страхуется по имущественным рискам в обязательном порядке. В
результате после окончания срока финансовой аренды лизингополучатель
приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание,
либо по минимальной балансовой стоимости. Что опять же отражается на
величине налога по данному объекту, хотя его рыночная цена по-прежнему
остается высокой.
Лизинговые компании финансируют от 3 до 7 лет, хотя максимальный срок по
лизингу недвижимости, исходя из сроков амортизации с коэффициентом
ускорения до 3, составляет сейчас 10 лет. Но данное явление, по мнению
специалистов, носит временный характер, и уже в этом году рынок
скорректирует подобные пробелы.
Парадоксы законотворчества
В данный момент от всего объема уcлуг лизинговых компаний на российском
рынке, который составляет $6-7 млрд, на финансовую аренду приходится
только около 2%. В Петербурге, по данным Северо-Западной лизинговой
ассоциации, в целом этот сегмент рынка в прошлом году оценивался в $900
млн. По прогнозам на нынешний - он составит $1,2-1,3 млрд, но доля
сделок с недвижимостью и здесь не более 1-2%. Это обусловлено тем, что
еще остается ряд нормативно-правовых ограничений, сдерживающих
применение данного вида инвестиций.
Согласно Федеральному закону № 164 "О финансовой аренде (лизинге)",
существует запрет на лизинг находящихся в частной собственности
земельных участков, в том числе под объектами недвижимости. Передать в
аренду здание можно, а землю под ним, приобретаемую у того же продавца,
нельзя.
Существуют противоречия и в Гражданском кодексе. В соответствии со
статьей 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки,
обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и прочее имущество, которое не
теряет своих натуральных свойств, то есть непотребляемые вещи. А статья
666 ГК РФ говорит, что предметом договора финансовой аренды могут быть
непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности,
кроме земельных участков и других природных объектов. Поскольку не
определен порядок выкупа земельного участка - затруднены сделки
финансовой аренды для малых предприятий с теми объектами, в которых
находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т. п.
Федеральный закон № 122 "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" также не учитывает лизинговую
специфику. Согласно этому документу финансовая аренда оформляется по
правилам госрегистрации аренды (как обременение недвижимости). Проблема
состоит в несоответствии момента заключения договора и перехода права
собственности на инвестиционную компанию в соответствии с законом №
164-ФЗ.
Не самым лучшим образом сказывается на развитии лизинга значительное
превышение срока полного износа сооружений с ускоренным коэффициентом
над среднерыночным сроком договора лизинга. Например, срок амортизации
здания составляет 30-40 лет. А ее среднегодовая норма - 3,3%. Но даже
при ускоренном коэффициенте использования в 3% срок лизинговой сделки
должен составлять 10 лет, что в условиях нестабильной экономики
практически неосуществимо.
Для ликвидации существующих противоречий в законодательстве необходимо
уточнение в статью 666 ГК РФ: предметом лизинга могут быть любые
непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности,
кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с
недвижимостью, и других природных объектов. А также ввести нормы об
оперативном лизинге, что позволит передавать объект в лизинг на время,
соответствующее сроку его полной амортизации.
В ракурсе перспектив
Потенциальный спрос на такую услугу, как лизинг недвижимости, велик. По
мнению специалистов, 2006-2007 годы будут ключевыми для развития данного
инструмента. В течение двух последующих лет появятся компании, в которых
приоритетным направлением будет именно эта отрасль деятельности. Скорее
всего, подобные структуры будут организованы при крупнейших банках, в
которых различные формы кредитования уже применяются в реальной
отлаженной работе с привлечением ведущих риэлтерских компаний и крупных
застройщиков. Перспективы данного направления внушают надежды, так как
на сегодняшнем этапе сооружение коммерческих объектов с точки зрения
маркетинга ведется достаточно грамотно. Покупатели недвижимости зачастую
известны, а концепция сдачи/продажи проработана задолго до окончания
строительства. Представители мелкого бизнеса также начинают пользоваться
этой услугой либо по причине отсутствия денег, либо с точки зрения
"хотим попробовать лизинг недвижимости".
2024 © allbe.ru
|