Некоторые проблемы использования лизинга недвижимости

Научно-технический прогресс сферы производства, переход к рыночной экономике, изменение условий хозяйствования и экономических отношений вызвали необходимость поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг.

Лизинг – это вид предпринимательской деятельности, при котором арендодатель приобретает у продавца в собственность имущество и предоставляет это имущество арендатору за плату во временное пользование. Подавляющая часть лизинговых операций в странах-членах Leaseurope (ассоциации европейских лизинговых компаний) составляют сделки с движимым имуществом. Однако статистика за последние 9 лет показывает, что имеет слабая, но вполне отчетливая тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества.

Эта тенденция сохраняется и в период экономического подъема, и в период спада: в 1986 году доля движимого имущества в общем объеме лизинговых операций составила 87%, а в 1990 году 83,1%, в 1994 году – 81,3%. Если в России в 1996 году объем лизинговых сделок не превысил 500 млрд. руб., то в 1998 году он уже составлял порядка 10 трлн. (млрд.) руб. Доля лизинга в 1996 году составила около 1% от суммарного объема инвестиций, в 1997 – 5%, а к началу 2000 – 20%. Лизинг имущества является альтернативой покупке за свой счет и покупке с помощью ссуды этого же имущества. Имеет по сравнению со ссудой ряд преимуществ. Во-первых, лизинг предполагает 100%-ное кредитование и не требует немедленного начала платежей. При использовании обычного кредита для покупки имущества предприятие должно часть его стоимости (около 15%) покрывать за свой счет.

При лизинге арендные платежи начинаются после поставки имущества арендатору в сроки договора. Такая отсрочка дает возможность лизингополучателю направить ресурсы на расширение производства. В результате увеличиваются обороты предприятия, растет сбыт. Во-вторых, в большинстве случаев мелким и средним предприятиям проще получить контракт по лизингу, чем по ссуде. Лизинговые компании не требуют от арендатора дополнительных гарантий, т.к. обеспечением сделки является само имущество. При невыполнении арендатором каких-либо обязательств лизинговая компания сразу забирает свое имущество. В-третьих, лизинговое соглашение более гибко, чем ссуда. Ссуда всегда предлагает ограниченные сроки и размеры погашения. При лизинге арендатор может рассчитывать поступление своих доходов и выработать с арендодателем соответствующую, удобную для него схему финансирования. Иногда погашение может осуществляться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на оборудовании, взятом в лизинг. Ставка может быть фиксированной и плавающей.

Арендатор имеет возможность постоянного обновления своего парка оборудования, может использовать гораздо больше производственных мощностей, чем при покупке. Государственная политика, как правило, направлена на поощрение и расширение лизинговых операций. Существует ряд льгот для операций с лизингом имущества. Кроме того, при лизинге существует возможность ускоренной амортизации оборудования, лизингополучатель освобождается от уплаты налога на имущество, а лизинговые платежи малых предприятий освобождены от НДС. Однако существует ряд нерешенных проблем, которые сдерживают распространение лизинга в России. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано тем, что до сих пор из-за недостаточного развития ипотечного кредита; с приобретением недвижимости, т.е. реально располагая значительной собственностью, тем не менее возникают сложности с получением кредитных ресурсов. К тому же достаточно дорого стоит нотариальное удостоверение сделки.

По этой же причине простаивает много нежилых помещений и "недостроя". Если для расчета нормы амортизации применительно к лизинговым операциям пользоваться рекомендациями Минфина, то сдача недвижимости менее чем на 25 лет не выгодна. Если использовать методику аннуитетов, применяемых на Западе, то срок можно сократить до 3-4 лет. Но в этом случае налоговая полиция эту операцию будет рассматривать не как лизинговую, а как аренду с правом выкупа. Т.е. становится невозможным воспользоваться льготами, имеющимися при лизинге. Земельные участки в соответствии с "Законом о лизинге" нельзя передавать в лизинг. Поэтому возникает ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам. Существуют противоречия в Гражданском кодексе. Так, например, в соответствии со статьей 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочее имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, т.е. непотребляемые вещи. А статья 666 ГК РФ говорит, что предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Так как не определен порядок выкупа земельного участка, то затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий с теми зданиями, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. В Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости - здания и участки под ними - решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот. Поэтому необходимо внести следующее уточнение в статью 666 ГК РФ: предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов. Необходимо ввести в российском законодательстве нормы об оперативном лизинге, что позволит передавать объект в лизинг приблизительно на срок, соответствующий сроку полной амортизации данного объекта. Сейчас же среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%. Но даже при использовании ускоренного коэффициента амортизации равного 3%, срок лизинговой сделки должен составлять 10 лет, что в условиях нестабильной экономики и экономического кризиса практически неосуществимо.

Интересен опыт Украины в решении вопроса оперативного лизинга. В законе Украины "О лизинге" как и в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке, за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблему другим путем. В настоящее время необходимо разрабатывать организационные и финансовые схемы таким образом, чтобы их реализация отвечала существу лизинговых отношений, но в то же время формально подпадала под категорию аренды с правом выкупа. Разработка и принятие законодательных и иных нормативно-правовых актов могут иметь определяющее значение для существования и развития лизинга. С этой точки зрения "Закон о лизинге" от 29 октября 1998 г., сменивший "Временное положение о лизинге" от 29 июня 1995 г. под № 633, несомненно является шагом вперед.