Купить загородный дом
Купить загородный дом
"Инвестиции в загородную недвижимость остаются высоколиквидными, а доля
объектов загородной недвижимости, приобретаемая с целью инвестирования
денежных средств для дальнейшей продажи или сдачи в аренду, по-прежнему
высока", - рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления
загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН". По ее оценке, каждый
десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или
сдачи в аренду.
Но ценовой пик на рынке загородной недвижимости еще не достигнут.
"Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день
не достигла кульминации в развитии и, по разным оценкам, рост цен
составит от 30 до 200%. А за последние полгода резкого скачка цен не
наблюдалось, равно как и заметного повышения спроса", - отмечает Андрей
Васильев, директор Департамента загородной недвижимости компании Paul's
Yard. "В целом можно сказать, что покупательская активность выросла, но
это связано, прежде всего, с традиционным сезонным интересом к
загородной недвижимости", - добавляет Кондачкова.
Впрочем, в целом спрос на покупку и аренду загородной недвижимости
растет вместе с ценами. По словам директор по маркетингу Группы Компаний
"Конти" Вячеслава Тимербулатова, это связано с конечностью земельных
ресурсов, что и приводит к росту цен.
В структуре же спроса покупка и аренда занимают равные доли. "Что
касается предпочтений относительно аренды и покупки домов, то 50%
потребителей покупают дома за городом для постоянного проживания и ровно
столько же предпочитают их сезонно арендовать. Причем, некоторые
эксперты отмечают тенденцию роста спроса на дома для постоянного
проживания", - говорит Андрей Васильев.
Если же говорить об уровне и классности домов, то преобладают в основном
дорогие дома. Как считает Вячеслав Тимербулатов, рынок загородной
подмосковной недвижимости слегка перекошен: "В структуре предложения
преобладают дорогие дома, которые, кстати, порой плохо продаются. А вот
домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему
превосходит предложение".
"Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений
эконом-класса в ценовой категории до $250 тыс., однако в этом же
сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения, - соглашается
Светлана Кондачкова. - Доля поселков эконом-класса составляет порядка
30% от всего рынка загородной недвижимости, бизнес сегмента - 60%.
Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10%".
Также спросом на рынке стали пользоваться небольшие дома.
"Из наметившихся тенденций сейчас уже можно говорить о постепенном
сдвиге покупательского спроса в сторону домов и коттеджей площадью
меньше 1000 кв.м. Особенно если подобный особняк не расположен на
большом участке, а занимает весь имеющийся", - полагает Андрей Васильев.
Если же говорить о направлениях, то первое место по престижу занимает
по-прежнему Рублевка.
"Что касается ценовой политики и плотности коттеджных поселков по
направлениям, можно сказать, что Рублевка "забита" максимально (вплоть
до того, что застраиваются поля) и цены здесь стартуют от 800 тысяч и
предел их неизвестен (есть дома стоимостью более 25 млн. долларов", -
рассказывает Васильев. На втором месте плотно укрепилась Новорижское
шоссе, далее следуют Калужское и Дмитровское.
"В этом году большая активность наблюдается на Киевском направлении,
которое до последнего времени испытывало дефицит предложений в новых
коттеджных поселках", - добавляет Кондачкова.
… и сталкиваются с проблемами
Есть, правда, и ряд проблем, которые мешают развиваться рынку загородной
недвижимости.
"Основной проблемой на рынке загородной недвижимости сегодня стало то,
что инвестиционные компании и крупные финансовые структуры, несколько
лет назад купившие земли под сельскохозяйственные угодья, теперь
вынуждены решать вопросы по переводу этих земель в категорию земель,
пригодных для строительства", - говорит Светлана Кондачкова (Корпорация
МИАН). И если раньше этот процесс проходил довольно быстро - в течение 6
месяцев, то теперь, по словам Кондачковой, он стал гораздо более
длительным и дорогостоящим. "Серьезно изменился аппарат чиновников в
государственных, муниципальных и районных органах, отвечающих за
перепрофилирование земельных участков; увеличились размеры выплат за
перевод, усложнилась сама процедура переоформления, - рассуждает
эксперт. - Именно поэтому сегодня так высок спрос на землю с готовыми
документами, которой становится все меньше, что порождает конкуренцию и
рост цен".
"Проблема всего рынка загородной земли это "нечистота" оформленных
сделок. Зачастую большинства документов просто нет, а в имеющихся не
хватает важных не хватает подписей, - сетует Вячеслав Тимербулатов. -
Есть единицы участков, которые абсолютно чисты в юридическом плане, но
они выставляются на продажу по очень высокой цене".
Кроме того, по словам Кондачковой, уменьшилось число потенциальных
покупателей крупных объемов земли: "Цена земли и ее доля в конечной
стоимости объекта достаточно велики. Поэтому инвесторы, финансирующие
строительство, более тщательно подходят к выбору территорий под
застройку".
Поэтому на рынке загородной недвижимости начинается этап осторожности:
уже не каждый объект может принести желаемую прибыль инвестору. В
текущем году высокий уровень рентабельности может быть достигнут лишь
при условии грамотного подхода к проектированию будущих поселков,
разработке стиля и конструктивных решений с учетом возросших требований
покупательской аудитории, правильной организации инженерно-строительных
работ и прочее".
И еще: меняется и сам подход покупателей к выбору загородного дома.
"Основным спросом продолжают пользоваться дома с отделкой "под ключ" и
участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть
меньше спрос на дома под чистовую отделку - полагает Андрей Васильев
(Pauls Yard). - Как правило, цена готового дома с отделкой в 2 раза
выше, чем новой постройки. Но этот вариант подходит тем покупателям,
которые вместо сезонного проживания в арендуемом коттедже хотят
приобрести сразу свой собственный дом, не дожидаясь, пока его построят и
отделают".
"Покупатели все более избирательно стали подходить к выбору объектов:
среди главных требований такие как качество строительства, транспортная
доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным
решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к
юридической подоплеке сделок", - резюмирует Светлана Кондачкова.
2024 © allbe.ru
|